Fonctionnement de la SARL/EURL de famille en LMNP : avantages et inconvénients

La SARL de famille est une option très intéressante pour faire de l’investissement locatif. Elle permet d'exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) tout en relevant du régime de la transparence fiscale. Conditions, avantages et formalités, on vous guide pour créer une SARL de famille en LMNP.

Qu'est-ce qu'une SARL de famille immobilière ?

La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société formée entre personnes physiques d’une même famille. Conformément à l’article 39 bis AA du CGI, ces personnes doivent avoir un lien de parenté direct ou collatéral jusqu'au deuxième degré (parents, grands-parents, enfants, frères et sœurs), ou par alliance (mariage ou pacte civil de solidarité). La SARL familiale est dite immobilière lorsque l’activité principale de cette entité est de mettre à disposition des biens immobiliers à la vente ou en location. Toutefois cette appellation n'a pas de consistance juridique.

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui a la particularité d’être constituée uniquement entre les membres d’une même famille. La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes.

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

La location meublée consiste à louer un bien immobilier équipé de meubles et d'éléments essentiels permettant au locataire d'y vivre immédiatement. La location peut être professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Dans les deux cas, il s’agit d’une activité commerciale.

Cette activité est considérée comme du LMP si vous remplissez les 2 conditions suivantes : les recettes annuelles de location sont supérieures à 23 000 € TTC (loyer et charges comprises) ; les recettes de location sont supérieures au total des autres revenus du foyer fiscal. Si l’activité de location meublée ne réunit pas ces deux conditions, elle est donc considérée comme non professionnelle et donc comme de la LMNP.

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime particulier. Dédié aux investisseurs en locations meublées, il ouvre droit à d’importants avantages fiscaux. Les revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, vous avez le choix de les déclarer sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour les locations de tourisme classées). Sur demande, il est possible de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel.

Conditions pour faire du LMNP en SARL de famille

Pour faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) en SARL familiale, vous devez remplir les conditions suivantes : la SARL doit être constituée par des membres d'une même famille (conjoints, parents, enfants, frères et sœurs, etc.) ; l'objet social doit inclure l'activité de location meublée ; la société doit respecter les conditions du statut LMNP (montant maximum des recettes) ; le bien immobilier loué doit être meublé conformément aux exigences légales, c'est-à-dire qu'il doit comporter le mobilier nécessaire pour une occupation immédiate par le locataire ; les associés ne doivent pas exercer cette activité de manière professionnelle principale.

Notez qu’une SARL de famille doit compter au minimum 2 personnes (100 personnes maximum). Ces personnes doivent être des personnes physiques. L'apport personnel minimum pour le capital social est fixé à 1 €.

Fonctionnement fiscal et comptable

Contrairement à la SARL classique (dite de droit commun), la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes. Dans ce cas, la société n'est pas imposée à l’IS. Ce sont les associés qui déclarent leur part des bénéfices de manière individuelle. Cette part dépend de leur participation au capital et ils doivent l’indiquer dans leur déclaration de revenus. Leur impôt est ensuite calculé selon le barème de l’impôt sur le revenu (IR), avec des tranches allant de 0 % à 45 %. Ce régime évite donc une double imposition.

En théorie, une personne faisant de l'investissement locatif en LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Mais si vous vous constituez en SARL de famille, vous n’aurez pas le choix. Vos recettes seront forcément soumises au régime réel (art. 50-0, 2-c du CGI). Concrètement, vous devez déclarer vos bénéfices chaque année aux impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, il faut remplir la déclaration 2031 non professionnelle.

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Ce régime nécessite de tenir une comptabilité et de respecter des obligations déclaratives (dépôt de compte, liasse fiscale). Le micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Il n’est pas possible de déduire ses frais au réel. Ce régime ne nécessite pas de bilan, ni de liasse fiscale.

L’amortissement fiscal

Un avantage clé du statut LMNP est la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier et le mobilier : amortissement du bien immobilier (immeuble) : il concerne la valeur du bien immobilier (hors terrain). Il est généralement étalé sur une période de 25 à 30 ans ; amortissement du mobilier et des équipements : il est plus rapide, généralement entre 5 et 10 ans. Il inclut tous les meubles et équipements présents dans le logement (meubles, électroménager, etc.).

L'amortissement permet de réduire la base imposable et ainsi de diminuer l’impôt sur le revenu des associés. Le résultat peut ainsi être déficitaire, mais la trésorerie positive. En comptabilité, l’amortissement d’un immeuble se fait par composants. Cela signifie que les différentes parties de l’immeuble (structure, toiture, installations électriques, plomberie, etc.) ont des durées d’amortissement distinctes, car elles ne s’usent pas à la même vitesse.

Traitement de la plus-value en cas de vente

La loi de finances pour 2025 a introduit une modification significative concernant le traitement fiscal des plus-values réalisées lors de la vente de biens loués sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués durant la période de détention du bien seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa cession. Concrètement, cela signifie que le prix d'acquisition, servant de base au calcul de la plus-value, sera diminué du montant total des amortissements déduits fiscalement. Cette modification peut entraîner une augmentation de la plus-value imposable, et donc de l'impôt dû lors de la vente du bien.

Avant cette réforme, la plus-value était calculée en soustrayant le prix d'acquisition du prix de vente, sans tenir compte des amortissements. Les abattements pour durée de détention, eux, restent applicables. Ils permettent de réduire progressivement l’imposition sur la plus-value immobilière en fonction du nombre d’années de possession du bien. Impôt sur le revenu (19 %) : un abattement progressif s'applique dès la 6ᵉ année de détention. Il augmente chaque année jusqu’à atteindre une exonération totale après 22 ans ; prélèvements sociaux (18,60 %) : l’abattement commence aussi à partir de la 6ᵉ année, mais la réduction est plus lente. L’exonération complète est obtenue après 30 ans de détention.

Avantages de la SARL de famille en LMNP

La possibilité d'investir à plusieurs : L’un des principaux avantages d’une SARL de famille est qu’elle permet aux membres d’une même famille la mise en commun de leurs ressources pour réaliser un investissement locatif. Cela augmente la capacité d'emprunt du groupe, car la SARL de famille peut solliciter des financements bancaires en tant qu'entité juridique. Cela permet aussi de répartir le risque financier entre les associés.
Transmission de patrimoine : Créer une SARL de famille en LMNP est une bonne solution pour anticiper la transmission du patrimoine immobilier et éviter l’indivision. En effet, la SARL familiale permet de transmettre progressivement les parts sociales sans créer de conflits entre héritiers. Les parents peuvent aussi opter pour le démembrement des parts sociales, en transmettant la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
Transparence fiscale et optimisation : Le principal avantage de la SARL de famille en LMNP est l’option pour l’impôt sur le revenu (transparence fiscale). Contrairement aux sociétés soumises à l’IS, les associés déclarent directement leur part de bénéfices, ce qui permet d’éviter un double niveau d’imposition. Par ailleurs, le régime réel permet d’optimiser la fiscalité grâce à la déduction des charges et des amortissements, ce qui réduit le revenu imposable.
Plus-value de cession identique au LMNP : En cas de revente du bien détenu par la SARL de famille, chaque associé est imposé, au prorata de ses parts sociales, via le régime de plus value des particuliers : les amortissements comptables déduits tout au long de la location n’augmentent pas la plus value et donc l’imposition (hors réforme 2025 pour les amortissements réintégrés).

Inconvénients et limites

Société exclusivement familiale : Une SARL de famille doit être composée uniquement de membres d’une même famille. Si un membre de la société ne répond plus à ce critère de parenté, la SARL devient une SARL de droit commun. Cela peut être le cas si deux associés divorcent par exemple ou en cas de départ d'un partenaire de Pacs.
Imputation des déficits : Les déficits de l'activité de LMNP d'une SARL de famille ne peuvent être imputés que sur les revenus de l'activité de LMNP et non sur les autres catégories de revenus de la SARL. Ils sont imputables pendant les 10 années suivant la survenance du déficit. Cet inconvénient est propre au régime LMNP, que l'activité soit exercée en SARL de famille ou non.
Pas de régime micro-fiscal possible : L'option pour le micro-fiscal qui consiste à déterminer sa base imposable en appliquant un abattement sur le montant des loyers encaissés n'est pas ouverte aux SARL de famille. Seules peuvent en bénéficier les entreprises individuelles ou les EURL.
Obligations administratives et comptables : La SARL familiale implique une comptabilité d’engagement relativement complexe. Ce régime nécessite de tenir une comptabilité, de déposer une liasse fiscale, de tenir des assemblées générales et de publier des comptes. Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Absence de notion de dividende : En SARL de famille, il n’existe pas de notion de dividende. L’administration fiscale considère que le bénéfice de l’exercice est distribué aux différents propriétaires et chaque associé est imposé sur sa part de revenus locatifs, que les loyers aient été versés ou mis en réserve de trésorerie.

Comparaison rapide : SARL de famille vs SCI vs EURL vs indivision

Dans le cadre d’un investissement immobilier, on pense souvent à créer une société civile immobilière (SCI). La SCI est une structure civile, ce qui signifie qu'elle ne peut en principe pas pratiquer d’activité commerciale, comme la location meublée. Cependant, il est possible de cumuler SCI et LMNP si certaines conditions sont respectées : les revenus de la location meublée ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI ; l’activité doit être occasionnelle. Sinon, la SCI bascule sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

L'indivision, quant à elle, se produit de plein droit lorsque vous achetez à deux ou plus. Elle suppose une prise de décision à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration et à l’unanimité pour les actes de disposition. Il existe donc un sérieux risque de blocage en cas de mésentente entre les indivisaires.

La SARL immobilière permet de contourner tous ces écueils. L’activité de location meublée reste possible sans limitation de durée ni de total des recettes. En outre, les statuts juridiques permettent d’organiser le fonctionnement de la société et de fluidifier la prise de décision.

Comment créer une SARL familiale LMNP ?

La création d'une SARL familiale répond aux mêmes règles qu'une SARL de droit commun. Les associés doivent rédiger des statuts constitutifs qui présentent les règles qui régissent la société et ses associés. Ce document doit mentionner : la dénomination sociale de la société ; sa forme juridique ; l'adresse de son siège social ; l’identité du gérant ; l'objet social de la société ; la durée de vie de la société ; le montant de son capital social ; les apports effectués par chacun des associés ; le recours éventuel à un commissaire aux apports ; la répartition des parts sociales de la société entre les associés ; les dates d'ouverture et de clôture de l'exercice social ; les modalités de décision de la société.

Il faut ensuite déposer le capital social de la SARL sur un compte professionnel au nom de la société. Les apports en nature doivent être entièrement libérés lors de la constitution de la société. Vous devez aussi publier un avis de création dans un journal d'annonces légales pour la rendre opposable aux tiers. Il faut ensuite déposer une demande d'immatriculation au greffe du tribunal de commerce, via le guichet unique de l’Inpi.

La demande d’option pour la SARL de famille est irréversible. En pratique l’option fiscale pour la transparence doit être signée par tous les associés. Elle doit préciser la raison sociale et l’adresse du siège, ainsi que la répartition du capital, les nom, prénoms, adresse et lien de parenté des associés. Bien souvent les parents décident de donner la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts sociales à leurs enfants. Avec ce démembrement, ils conservent les bénéfices en tant qu’usufruitiers et à leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires.

Investir via une SARL de famille en LMNP (mon expérience)

Faut-il préférer une EURL pour la LMNP ?

L’EURL relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Le statut LMNP suppose des recettes locatives meublées inférieures à 23 000 € par an ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. L’EURL LMNP est un montage qui offre maints avantages à ceux qui s’y lancent. Exerçant une activité industrielle, agricole ou commerciale, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est possédée par un seul associé. C’est ce qui la différencie de la société à responsabilité limitée (SARL).

Lorsque l’associé unique est une personne physique, l’EURL relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au nom de l’associé. C’est ce régime qui permet de conserver le statut LMNP, tant que les recettes restent inférieures à 23 000 euros par an ou aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au régime réel, vous déduisez les charges et les amortissements du bien, ce qui réduit voire annule l’impôt. L’EURL peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 239 du Code général des impôts). La société amortit alors elle-même le bien et paie l’impôt sur ses bénéfices, au taux normal de 25 %.

Points de vigilance et recommandations

Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès.
La rédaction des statuts est essentielle car elle permet d’instaurer des règles de pouvoir spécifiques et d’éviter les difficultés liées par exemple à la présence d’un mineur ou à une situation de démembrement des parts sociales.
Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.
Vérifiez l’impact de la loi de finances 2025 sur la réintégration des amortissements à la revente et intégrez ce paramètre dans vos simulations de détention et de cession.

Vous souhaitez acheter pour de la location de meublés non professionnelle ou LMNP ? Pour une activité en locatif, il est important de bien anticiper son projet et connaître les différents statuts compatibles avec la LMNP. Si vous achetez à deux ou plus, vous êtes de plein droit soumis au régime de l’indivision. Rigide, il ne permet pas de gérer sereinement le patrimoine immobilier. Une autre solution s’offre à vous : la SARL immobilière. Elle permet de conserver le statut de LMNP tout en étant assujetti au régime de l’impôt sur le revenu. Elle offre également la possibilité d’optimiser la fiscalité de la transmission, grâce au démembrement des parts.

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