Exonération de la CFE pour les Holdings : Conditions et Analyse

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local obligatoire que doivent payer toutes les entreprises et travailleurs indépendants exerçant une activité professionnelle en France. L’objectif principal de la CFE est de permettre aux communes et intercommunalités de financer leurs services publics locaux (voirie, éclairage, services administratifs, etc.) grâce aux contributions des entreprises qui bénéficient de ces infrastructures.

La CFE est due par tout redevable professionnel (individuel ou société) exerçant en France au 1er janvier de l’année d’imposition une activité habituelle non salariée, quel que soit son statut juridique, son activité ou son régime d’imposition. Contrairement à la taxe foncière classique qui ne concerne que les propriétaires immobiliers, la CFE s’applique spécifiquement aux activités économiques et se calcule principalement sur la valeur locative des biens utilisés pour l’exercice professionnel.

La CFE est due par les professionnels exerçant à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, si vous exercez une activité professionnelle au 1er janvier 2025, vous devrez payer la CFE 2025, même si vous cessez votre activité en cours d’année.

Le redevable de la CFE est la personne qui contrôle et utilise matériellement le bien pour la réalisation de l’activité imposable. Ainsi, en cas de bail commercial, le locataire est redevable de la CFE sur le bien.

Comprenez : toutes les entreprises par défaut SAUF si elles bénéficient d’exonérations.En ce mois de décembre, le paiement du solde de la Cotisation foncière des Entreprises (CFE) est attendu et généralement payé sur la deuxième quinzaine du mois. Cette cotisation, instituée en 2010 en remplacement de la taxe foncière qui elle-même remplaçait en 1975 la patente, est un impôt local qui finance les collectivités. Cet impôt recèle encore à ce jour une multitude de particularités qui le rendent parfois difficile à appréhender.

Lire aussi: CFE Auto-Entrepreneur : Comment être exonéré ?

Conditions Générales d'Exonération de la CFE

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). À savoir Une entreprise est exonérée de CFE l'année de sa création (uniquement jusqu'au 31 décembre de l'année en cours). Ensuite, sa base d'imposition est réduite de moitié l'année suivante.

Exonérations de Plein Droit

Voici une liste non exhaustive des personnes et organismes exonérés de CFE de plein droit et de manière permanente :

• Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s) âgé(s) de 20 ans maximum au début de l'apprentissage. Ils peuvent se faire aider de leur conjoint, de leur partenaire Pacs et de leurs enfants.
• Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum (sans compter la place du chauffeur), qu'ils conduisent ou gèrent eux-mêmes, à condition que les 2 voitures ne soient pas en service en même temps et qu'ils respectent les tarifs réglementaires
• Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 772 €
• Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes
• Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte (à l'exception des ports de plaisance)
• Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale et inscrits maritimes
• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE
• Certaines coopératives agricoles et leurs unions
• Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques)
• Sociétés coopératives et participatives (Scop)
• Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique
• Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires qui dispensent leur enseignement personnellement, soit à leur domicile ou au domicile de leurs élèves, soit dans un local dépourvu d'enseigne et ne comportant pas un aménagement spécial
• Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art. Cela inclut les graphistes à condition que leur activité soit limitée à la création d'œuvres graphiques.
• Photographes auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur
• Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants)
• Artistes lyriques et dramatiques
• Activités de presse : éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste
• Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière)
• Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité
• Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants
• Sportifs pour la seule pratique d'un sport
• Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions pour leurs activités portant sur l'étude et la défense des droits et des intérêts collectifs matériels ou moraux de leurs membres ou des personnes qu'ils représentent
• Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable (ou en meublé, à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire)
• Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes (sauf délibération contraire de la commune), à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location) et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation
• Activités à caractère social (sauf les mutuelles, leurs unions, et les institutions de prévoyance)
• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Collectivités territoriales, établissements publics et organismes de l'État

Exonérations Facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires.

Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

• Entreprises implantées dans les zones suivantes :
  • Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR)
  • Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME)
  • zones France ruralités revitalisation (FRR)
  • Zones urbaines sensibles (ZUS)
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Zones franches urbaines de première génération
  • Zones franches urbaines de seconde génération
  • Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération
  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)
  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)
  • Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte
• Entreprises situées en Corse
• Médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux
• Jeunes entreprises innovantes (JEI) et les jeunes entreprises universitaires (JEU)
• Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes)
• Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence
• Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés
• Caisses de crédit municipal

Attention Les Jeunes entreprises innovantes (JEI) , éligibles à l’exonération de CFE doivent en principe respecter un seuil de 20 % de leurs charges affectées à des dépenses de recherches. Toutefois, pour cette exonération de CFE, l’ancien seuil de 15% reste applicable jusqu’au 1er janvier 2026.

Lire aussi: Conditions d'Exonération CFE

CFE et Holding : Une Analyse Approfondie

Dans sa formulation actuelle, l’article 1447 du Code général des impôts établit que la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre usuel une activité professionnelle non salariée. En effet, le BOFiP se limite à signaler aujourd’hui que « la gestion de son propre portefeuille de valeurs mobilières par un particulier constitue une activité relevant de la gestion d’un patrimoine privé et n’est pas, à ce titre, imposable à la cotisation foncière des entreprises » (BOFiP-IF-CFE-10-20-20-30-§ 10-12/09/2012).

Telle était en tout cas l’orientation plus clairement exprimée par l’ancienne règle administrative (doc. adm. 6 E-121 n° 31, 1er septembre 1991) qui, après avoir invoqué des décisions de jurisprudence de 1976 et 1980 sur lesquelles nous reviendrons, précisait que « toutefois, la gestion de son propre portefeuille de valeurs mobilières par un particulier - et non par une personne morale - constitue une activité relevant de la gestion d’un patrimoine privé et n’est pas, à ce titre, imposable à la taxe professionnelle.

L’une de ces affaires concernait une société dont la définition d’activité était « la gestion et l’administration de tous portefeuilles de valeurs mobilières et immeubles ». Soulignons que l’article 1447 du CGI, dans sa formulation de l’époque, envisageait l’assujettissement à la contribution des patentes de toute personne physique ou morale exerçant « un commerce, une industrie, une profession non compris dans les exceptions déterminées (par le Code) », et que le montant des patentes figurant à l’annexe I bis au CGI contenait clairement une rubrique « entreprise de placement ou de gestion de valeurs mobilières opérant pour son compte.

Toutefois, il est intéressant d’établir un rapprochement avec l’analyse qu’il a définie concernant la sous-location de biens immobiliers. Comme pour la gestion d’un patrimoine de valeurs mobilières, la haute juridiction estimait autrefois que, pour la contribution des patentes, ce type d’opérations devait faire l’objet d’une taxation, la nomenclature intégrant d’ailleurs une rubrique « entrepreneur de location d’immeubles. » Cependant, elle a décrété en matière de taxe professionnelle que l’activité de sous-location ne pouvait générer une imposition qu’en présence des éléments permettant de « caractériser l’exercice d’une profession, telles que, notamment, la régularité de l’activité et la mise en oeuvre de moyens matériels et intellectuels » (CE 12 octobre 1994, n° 122532).

La même décision a été rendue le même jour en ce qui concerne une société de gestion de portefeuille pour le compte de tiers au sens de l’article L. La société, filiale de plusieurs banques, avait conclu avec l’une d’elles un contrat de « swap » à l’issue duquel elle devait restituer l’intégralité des sommes perçues sur le portefeuille géré, en échange d’une rémunération fixe. Le portefeuille a d’ailleurs été activement administré, et cette activité a requis la présence de quatre salariés détachés par l’une des banques actionnaires.

Lire aussi: Nouvelles entreprises et CVAE

Certains jugements sont un peu plus précis et soulignent l’absence de caractère usuel ou réitéré des opérations sur titres réalisées par la société holding. Finalement, la tendance jurisprudentielle semble plutôt explicite, et nous ne pouvons que souhaiter une clarification rapide de la règle administrative dans le sens de l’exonération des holdings pures, ce qui permettrait d’éviter l’abondance de petits contentieux constatée actuellement.

Important : La gestion d’un patrimoine privé ne peut être assimilée à une activité professionnelle. Sont ainsi à l’abri de la CFE les sociétés holding pures et les bailleurs de logements nus. Les sociétés dépourvues de toute activité au 1er janvier de l’année d’imposition y échappent également.

Toutefois, l’activité de location nue d’immeubles à usage autre que l’habitation est réputée exercée à titre professionnel et soumise à la CFE dès lors que les recettes ou le chiffre d’affaires produit par cette activité représentent au moins 100.000 €.

Calcul de la CFE

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise Disposant d'un Local ou Terrain

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2).

Exemple : Pour calculer la CFE due au titre de 2023, il faut prendre en compte le local commercial utilisé en 2021 pour les besoins de l'activité.

Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE. À savoir L'administration fiscale met à disposition un nouvel outil permettant de visualiser le taux d'imposition applicable à votre commune. Il vous suffit d'indiquer un exercice comptable, votre région puis votre département.

En revanche, si la valeur locative du local est trop faible, l'entreprise doit payer une cotisation minimum. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2). Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée.

Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, 2 entreprises situées dans 2 communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE. À noter Lorsqu'une entreprise dispose de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l'établissement principal.

Tableau - Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2

À savoir L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €. Lorsque l'entreprise a été créée l'année précédente (N-1), elle bénéficie de cette exonération si son chiffre d'affaires annuel hors taxes qu'elle a réalisé lors de cette première année ( N-1) n'a pas dépassé 5 000 €.

Entreprise Dépourvue de Local ou Terrain

Si l'entrepreneur ne dispose d'aucun local et exerce son activité à domicile (ou chez ses clients), celui-ci est quand même redevable de la CFE. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2). Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée.

Obligations Déclaratives et Démarches Administratives

Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération, il doit en faire la demande, selon le cas, dans la déclaration n°1447-M-SD (déclaration modificative) ou dans l'annexe n°1447-E à joindre à la déclaration n°1447-M-SD.

L'entreprise doit en plus y joindre une déclaration n°1465-SD lorsque l'exonération concerne les zones d'aide à finalité régionale, les zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises et les zones de revitalisation rurale.

La demande doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend.

• Déclaration modificative 1447-M-SD (CFE)
• Déclaration modificative, annexe 1447-E (CFE)
• Déclaration modificative spécifique 1465-SD (CFE)
• Où s’adresser ?

Par ailleurs, sur délibération des communes, les créations et les extensions d’établissement peuvent être exonérées de CFE pour une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l’extension d’établissement est intervenue.

Pour bénéficier de cette exonération, l'entreprise doit également effectuer une déclaration n°1447-M-SD, pour chaque établissement exonéré, à adresser au service des impôts dont relève l’établissement. Elle doit être faite avant le 5 mai 2025de l'année suivant celle de l'extension d'établissement.

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition.

En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

• L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération : aménagement du territoire, entreprises de spectacles vivants ou jeune entreprise innovante, par exemple
• L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration, notamment:
  • Augmentation ou diminution de la surface des locaux
  • Variation du nombre de salariés (crédit d'impôt, réduction artisan...)
  • Variation d'un élément d'imposition (puissance ou nombre d'installations)
  • Dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires (pour les activités immobilières de location nue)
  • Cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2025 pour la CFE 2026).

En cas de création d’établissement ou de changement d’exploitant au cours de l’année 2024, il y a lieu de souscrire, avant le 1er janvier 2025, une déclaration initiale 1447-C destinée à informer l’administration de l’existence d’un nouveau contribuable sur la commune concernée.

Outre qu’elle permet d’être enregistré comme nouveau contribuable, cette déclaration est indispensable pour obtenir le bénéfice de certaines exonérations temporaires, notamment :

• exonération de 3 ans, sur délibération, des créations ou extensions d'établissements (CGI, art. 1478 bis),
• abattement relatif aux installations antipollution, lorsqu’elles ont été édifiées avant le 1er janvier 2011 et étaient éligibles à l’amortissement exceptionnel (CGI, art. 1518 A),
• création d’un établissement en zone d’aide à finalité régionale (CGI, art. 1465), en zone d’aide à l’investissement des PME (CGI, art. 1465 B) ou en zone de revitalisation rurale (CGI, art. 1465 A),
• exonération des établissements situés en zone de restructuration de la défense (CGI, art. 1466 A-I quinquies B),
• exonération des entreprises nouvelles ou des reprises d’une entreprise en difficulté (CGI, art. 1464 B),
• exonération en cas de création d’une « jeune entreprise innovante » ou « jeune entreprise universitaire » (CGI, art. 1466 D),
• exonération des créations ou extensions d’établissements dans les quartiers prioritaires de la ville (CGI, art. 1466 A-I ou A-I septies) ou dans un bassin d’emploi à redynamiser (CGI, art. 1466 A-I quinquies A),
• exonération des créations ou extensions d’établissements dans les DOM par une entreprise répondant aux conditions visées à l’article 44 quaterdecies (article 1466 F),
• exonération en faveur des médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux (CGI, art. 1464 D).

A noter : Dans la mesure où les redevables ne sont pas automatiquement informés des délibérations prises par les collectivités locales, il est recommandé de cocher systématiquement les cases 3 et 4 du cadre D1 conditionnant le bénéfice de l’exonération de 3 ans au titre des créations ou extensions d’établissement.

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