Exonération de la CFE en Quartier Prioritaire : Conditions et Modalités

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une composante essentielle de la Contribution Économique Territoriale (CET), aux côtés de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Afin de favoriser l'implantation et le maintien des commerces de proximité et des services marchands dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), des mesures d'exonération de CFE ont été mises en place.

Les entreprises qui remplissent certaines conditions, notamment liées à leur taille et à leur localisation, peuvent bénéficier d’une exonération de CFE.

Quelles sont les entreprises éligibles à l'exonération de CFE en QPV ?

Cette exonération s'applique aux entreprises, quels que soient leur forme et leur régime d'imposition, à condition qu'elles remplissent les critères suivants :

Fassent l'objet d'une création ou d'une extension entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2025 dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Exercent une activité commerciale.
Emploient moins de 50 salariés.
Réalisent un chiffre d'affaires annuel hors taxes (HT) ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros.
Dont le capital ou les droits de vote ne sont pas détenus, directement ou indirectement, à hauteur de 25 % ou plus, par une ou plusieurs entreprises dont l'effectif dépasse 250 salariés et dont le chiffre d'affaires annuel HT excède 50 millions d'euros ou dont le total de bilan annuel excède 43 millions d'euros.

Il importe de noter que, dans le cadre de cet avantage fiscal, lorsque la limite d'un quartier correspond à une voie publique, les établissements situés sur chacune des bordures de cette voie sont réputés situés dans le quartier prioritaire. Ils peuvent donc bénéficier, toutes conditions par ailleurs remplies, de l’exonération de CFE.

77 - Exonération de CFE : comment l'obtenir ?

Montant et Durée de l'Exonération de CFE

Les entreprises qui remplissent toutes les conditions mentionnées plus haut peuvent bénéficier d’une exonération de CFE pendant 5 ans portant sur la totalité de la part revenant à chaque collectivité territoriale ou à chaque établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre. Ce délai de 5 ans s’apprécie à compter de l’année qui suit la création ou à compter de la 2e année qui suit l’extension d’établissement.

Les 3 années suivantes, la base nette imposable fait l’objet d'un abattement égal à :

60 % de la base exonérée la dernière année d’application de l’exonération de 5 ans, au titre de la 6e année ;
40 % la 7e année ;
20 % la 8e année.

Attention : les entreprises sont exonérées de CFE dans la limite du montant de base nette imposable fixé à 90 737 € pour 2025.

Exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)

L’article 1383 C ter du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour une durée de cinq ans en faveur des immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI (BOI-IF-CFE-10-30-50-60).

Conditions d'application de l'exonération de TFPB

Zones d’application de l’exonération

L'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI n'est susceptible de s'appliquer qu'aux immeubles situés au 1er janvier de l’année d’imposition dans le périmètre d’un des QPV mentionnés à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.

Lire aussi: Conditions d'Exonération CFE

Pour l'application exclusive de la présente exonération, dans les cas où la limite d’un quartier correspond à une voie publique, les immeubles situés sur chacune des bordures de cette voie sont réputés localisés dans le QPV. Ainsi, quand un quartier prioritaire est délimité par une voie publique, les côtés pairs et impairs de cette voie sont considérés comme inclus dans le périmètre de ce quartier.

Un immeuble est considéré comme situé sur une voie publique s’il dispose d’une adresse sur celle-ci.

Les délimitations des QPV sont consultables et téléchargeables auprès de l’Agence nationale de la cohésion des territoires et sur le système d'information géographique de la politique de la ville (SIG Ville) disponible sur le site sig.ville.gouv.fr.

Lorsque le périmètre des quartiers fait l’objet de modifications ultérieures, la date de délimitation des nouveaux quartiers classés en QPV est réputée intervenue au 1er janvier de l’année de parution du décret modificatif.

Conditions relatives aux immeubles exonérés

Il s'agit des immeubles assujettis à la TFPB. Sont donc notamment visés les immeubles bâtis, à savoir les constructions proprement dites (BOI-IF-TFB-10-10-10) et les installations foncières assimilables à des constructions (BOI-IF-TFB-10-10-20), mais également les bateaux utilisés en un point fixe (BOI-IF-TFB-10-10-30) et les terrains affectés à un usage commercial (BOI-IF-TFB-10-10-40).

Lire aussi: Nouvelles entreprises et CVAE

Ces biens doivent être affectés à une activité commerciale. La notion d'activité commerciale au sens de l'article 1383 C ter du CGI est identique à celle définie au I-B-1 § 220 à 240 du BOI-IF-CFE-10-30-50-60.

L'exonération s'applique aux propriétés ou fractions de propriété affectées au 1er janvier de l'année d'imposition à une activité commerciale.

Conditions tenant aux caractéristiques de l’entreprise et de l’établissement occupant l’immeuble

Pour bénéficier de l'exonération prévue à l’article 1383 C ter du CGI, le local doit être rattaché à un établissement affecté à une activité commerciale exercée dans les conditions permettant à l’établissement de bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.

Sont concernés les immeubles rattachés à un établissement au sens de l’article 1473 du CGI.

Dès que les conditions du I septies de l’article 1466 A du CGI sont remplies, les locaux occupés par l’établissement exerçant l’activité peuvent bénéficier de l’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI.

L’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI s’applique :

aux immeubles existant au 1er janvier 2017 et rattachés à cette même date à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI ;
aux immeubles rattachés, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2024, à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.

Le rattachement d'un immeuble postérieurement au 1er janvier 2017 peut résulter :

de l'achèvement du local ;
d'une addition de construction ;
d'un changement d'affectation du local (local d'habitation transformé en local commercial).

Changements d'exploitants

Les changements d’exploitants n’ouvrent pas droit, en tant que tels, à l’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI. Toutefois, en cas de changement d’exploitant au cours d’une période d’exonération, si les autres conditions prévues à l’article 1383 C ter du CGI demeurent par ailleurs remplies, l’exonération en cours n’est pas remise en cause mais est maintenue pour la période restant à courir et dans les conditions prévues lorsque l’activité était exercée par le précédent exploitant.

Sont également éligibles à l’exonération les locaux déjà affectés à une activité commerciale entrant dans le champ d'application de la CFE dans lesquels un changement d'exploitant intervient, au plus tard le 31 décembre 2024, en dehors de toute période d’exonération, sous réserve que le précédent exploitant ne remplissait pas les conditions le rendant éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI et que le nouvel exploitant les remplisse. L'exonération peut donc s'appliquer à un local exclu du bénéfice de l'exonération jusqu’à la date du changement d’exploitant parce que les conditions requises au niveau de l’exploitant n'étaient pas remplies.

Location d'un fonds de commerce

La mise en location d'un fonds de commerce s'analyse pour le bailleur du fonds comme la poursuite de son activité sous une autre forme. Pour le preneur, il s'agit de la reprise d'une activité.

En conséquence, en cas de mise en location d'un fonds de commerce, dans l'hypothèse où l'activité précédemment exercée par le bailleur du fonds et celle exercée par le preneur répondent à toutes les autres conditions pour bénéficier du régime, l'immeuble continue à bénéficier de l'exonération pour la période restant à courir et dans les conditions prévues lorsque l'activité était exercée directement par le bailleur du fonds.

Condition relative à l'existence d'un contrat de ville

Pour les immeubles rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI, l'exonération ne s'applique que dans les QPV situés sur des territoires où sont en vigueur, au 1er janvier de l'année de rattachement, des contrats de ville prévus à l'article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 modifiée.

Le b du 15° du I de l'article 73 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 supprime cette condition pour les immeubles rattachés, à compter du 1er janvier 2024, à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI.

Modalités d'application de l'exonération de TFPB

Bénéficiaire de l'exonération

L'exonération de TFPB prévue à l'article 1383 C ter du CGI bénéficie au redevable légal de la taxe, c'est-à-dire soit à l'exploitant lorsqu'il est propriétaire, usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, soit au bailleur dans les autres cas. Par conséquent, le bénéficiaire de l'exonération de TFPB peut être différent du bénéficiaire de l'exonération de CFE.

En outre, le propriétaire, qu'il soit ou non l'exploitant, peut bénéficier de l'exonération de taxe foncière, alors même que l'établissement n'est pas exonéré de CFE ou l'est en application d'une disposition autre que celle prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI pour les QPV.

Impositions concernées

L'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI ne vise que la TFPB, et les taxes spéciales d'équipement additionnelles éventuellement applicables, y compris la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région d'Île-de-France (CGI, art. 1599 quater D) et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis). Elle ne s'applique donc pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Taux de l'exonération

Le taux de l'exonération est de 100 % pour la part de TFPB revenant à chaque collectivité bénéficiaire.

Durée de l'exonération

La durée de l'exonération est de cinq ans.

La période d'exonération de cinq ans s'ouvre à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la reprise d'établissement, si toutes les conditions requises sont remplies. Si le changement a lieu un 1er janvier, l'exonération court à compter de cette date.

L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année 2017 si l'immeuble est affecté au 1er janvier 2017 à une activité éligible à l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI.

Si l'immeuble est affecté au plus tard le 31 décembre 2024 à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI, l'exonération court à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle est intervenue cette affectation.

L'exonération court pour cinq ans à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement pour les constructions nouvelles achevées au plus tard le 31 décembre 2024 et affectées dès leur achèvement à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.

Sous réserve de l'affectation de l'immeuble à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI, l'exonération, appliquée à l'addition de construction, court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction nouvelle, quel que soit, par ailleurs, l'avancement de la période d'exonération appliquée à l'immeuble préexistant.

Cessation anticipée de l'exonération

L'exonération cesse de s'appliquer à compter du 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle les immeubles ne sont plus affectés à une activité commerciale répondant aux conditions de l’exonération ou exercée par une entreprise répondant aux conditions de l’exonération prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI. L'exonération des années antérieures n'est pas remise en cause.

Articulation des régimes d'exonération de TFPB et de CFE

Le plus souvent, l'exonération de TFPB coïncide avec l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI au bénéfice des établissements situés dans des QPV.

Toutefois, l'exonération de TFPB peut s'appliquer indépendamment de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI dans les cas suivants :

le redevable de la CFE est exonéré en application d'une autre disposition législative (par exemple, l'exonération prévue à l'article 1452 du CGI en faveur des artisans) ;
le redevable de la CFE n'est pas exonéré parce qu'il n'a pas respecté ses obligations déclaratives au regard de la CFE ou parce que les collectivités locales se sont opposées à l'exonération de CFE mais pas à l'exonération de TFPB dans les QPV.

De même, l'établissement peut bénéficier de l'exonération de CFE sans pour autant que le redevable de la TFPB soit exonéré. Tel est le cas lorsque le redevable de la TFPB n'a pas respecté ses obligations déclaratives ou lorsque les collectivités locales se sont opposées à l'exonération de TFPB mais pas à l'exonération de CFE dans les QPV.

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