Facture de Loyer et TVA : Comprendre les Obligations en France

Dès septembre 2026, la réforme de la facturation électronique entre en vigueur progressivement en France. Elle impacte non seulement les entreprises mais aussi les propriétaires bailleurs ayant opté pour la TVA. Cette obligation vise à moderniser la gestion des transactions et à renforcer la transparence fiscale.

La réforme impose l’utilisation de factures dématérialisées pour toutes les transactions entre assujettis à la TVA. Tous les bailleurs ne sont pas touchés par cette réforme. Seuls ceux qui facturent des loyers soumis à la TVA doivent se conformer à la nouvelle réglementation.

Qui est concerné par la TVA sur les loyers ?

Les loyers sont assujettis à la TVA dans les cas suivants :

Location de locaux commerciaux ou professionnels soumis à la TVA.
Location meublée avec services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, accueil, etc.).
Location d’espaces de travail ou entrepôts avec option pour la TVA.

Dans ces cas, les loyers facturés aux locataires devront obligatoirement faire l’objet d’une facturation électronique conforme aux nouvelles normes.

La grande majorité des bailleurs pratiquent la location nue ou meublée de longue durée et ne sont pas assujettis à la TVA.

Implications de la réforme pour les bailleurs

La réforme est assez contraignante, elle implique :

1. Choix d'un Prestataire de Dématérialisation Partenaire (PDP)

Dès fin 2025 et au plus tard en septembre 2026, le choix d'un prestataire pour recevoir les factures des fournisseurs est à faire parmi la centaine de prestataires déjà référencés par les impôts. Dès septembre 2027, la transmission des factures avec TVA devra obligatoirement passer par une PDP agréée par l'Etat. Le choix est important, car c'est le même prestataire qui sera chargé d'envoyer les loyers avec TVA.

2. Adaptation de l'outil de facturation et de gestion locative

Les propriétaires devront utiliser un logiciel compatible avec la facturation électronique. Il ne sera plus possible de faire ses quittances de loyer avec Word, Excel ou avec le bon vieux carnet de quittances.

3. Coûts supplémentaires

Les solutions de facturation électronique sont en grande majorité payantes, le coût variant de 100 à 300 €/an pour quelques factures par mois. L'État s'était engagé à fournir une solution gratuite (le Portail Public de Facturation PPF), mais a finalement renoncé en octobre 2024.

Cas où le loyer est soumis à la TVA

En règle générale, le loyer est soumis à la TVA lorsque le bien loué est lié à une activité commerciale. Les loyers sont assujettis à la TVA dans les cas suivants :

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Location ou sous-location de longue durée d’un local commercial.
Location saisonnière d’un bien sous contrat de location commercial.
Location d’une chambre dans un EHPAD.
Location d'un parking ou d'un espace de stationnement indépendant.
Location d’un bien meublé avec prestations para-hôtelières (hébergement incluant petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception des clients).
Résidence pour séniors, étudiants ou hébergement touristique.
Hébergements en campings, hôtels de plein air ou terrains aménagés.

Cas où la quittance de loyer doit être exempte de TVA

La quittance de loyer ne présente aucun champ pour la TVA en cas de :

Location non meublée à usage d'habitation.
Location meublée sans services para-hôteliers.
Location à une association loi 1901 à but non lucratif.
Location à usage professionnel pour des activités médicales exonérées.
Location profitant de la franchise de TVA.

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quelle TVA appliquer pour un loyer commercial ?

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Location nue - Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Les loyers exonérés de TVA

Les locations assujetties à la TVA peuvent bénéficier d'une exonération si elles relèvent du régime de franchise. Celui-ci concerne toutes les activités (location ou non) générant moins de 25 000€ de chiffre d'affaires en 2024. Ce plafond est revu chaque année. Toutefois, la franchise s'applique quasi systématiquement aux personnes louant un parking.

La franchise de TVA ne prévoit pas uniquement une exonération. Elle interdit à la structure concernée de facturer la TVA et la libère de toute obligation déclarative.

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En cas de dépassement du seuil, l'intéressé peut :

Continuer à profiter de l'exonération si ses recettes n'excèdent pas 27 500€ (seuil majoré);
Être assujetti à la TVA à partir du mois suivant si le chiffre d'affaires dépasse 27 500€.

Bon à savoir : Certaines entreprises peuvent être exonérée de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

Comment rédiger une quittance de loyer avec TVA ?

Mentions obligatoires pour remplir une quittance de loyer avec TVA

Pour remplir une quittance de loyer avec TVA, le bailleur doit indiquer :

Son identité ainsi que son numéro de TVA, disponible sur demande auprès du centre des impôts dont dépend le bien.
L’adresse exacte du logement loué (identique à celle présente dans le contrat de location) avec toutes les précisions nécessaires à l’identification précise du bien : numéro ou nom de bâtiment, étage, numéro de porte, etc.
La période concernée par le paiement du loyer (par exemple : du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023 inclus).
Le montant exact du paiement effectué par le locataire, en précisant le loyer et les charges ainsi que la TVA applicable à chacun.
La date, le lieu d’émission de la quittance de loyer et la signature du bailleur ou de son mandataire.

Une quittance de loyer est également délivrée dans une optique de transparence.

Type de Location	Taux de TVA applicable
Location de logements sociaux	5,5 %
Location meublée avec services para-hôteliers et hébergements hôteliers (type Airbnb)	10 %
Location de parking, de local professionnel et de locaux similaires	20 %

Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d’un local commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA. Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse.

Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

Déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

Les propriétaires bailleurs et les SCI peuvent opter pour la TVA sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier !

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