Financement Alternatif Immobilier : Définition et Solutions

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans réaliser un investissement locatif ? Bien que potentiellement lucratif, l’investissement immobilier traditionnel présente certains inconvénients. La gestion d’un bien immobilier locatif peut être chronophage et exigeante : recherche de locataires, gestion des loyers, etc.

Il faut également penser aux réparations et à l’entretien du bien, qui peuvent être coûteux et imprévisibles. Enfin, il faut aussi savoir être disponible pour les locataires en place, à moins de faire appel à une agence immobilière pour la gestion de son bien. Bonne nouvelle, les investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier sans toutes ces contraintes disposent de quelques autres solutions.

Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier.

Il permet également de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Et dernièrement, le crowdfunding durable, qui finance les projets de transition écologique, a particulièrement le vent en poupe. Notez aussi qu’il existe plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons. Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien, et le cas échéant, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente.

Les Différentes Formes de Financement Alternatif Immobilier

1. Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding immobilier est une méthode d’investissement permettant aux investisseurs de se réunir pour financer collectivement des projets immobiliers. Ce type de financement participatif se fait par le biais de plateformes en ligne.

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Les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent des projets de promotion ou de rénovation immobilière proposés par des promoteurs. Les projets sélectionnés sont présentés aux investisseurs inscrits sur la plateforme, avec des détails sur le projet, les risques, les rendements attendus et la durée de l’investissement. Les investisseurs peuvent ensuite choisir d’investir le montant de leur choix dans le projet.

Le crowdfunding immobilier est souvent accessible à partir de quelques centaines voire milliers d'euros. En revanche, comme tout placement fructueux, il implique certains risques, y compris la possibilité de perte de capital en cas d’échec du projet ou de défaillance de la plateforme de crowdfunding immobilier.

Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes, mais la plus courante (plus de 90 % du marché du crowdfunding immobilier fonctionne de cette façon) consiste pour un investisseur à prêter de l’argent à un opérateur (promoteur immobilier ou marchand de biens par exemple) sous forme de prêt obligataire. C’est plus rarement un investissement en capital.

L’objet du financement de ce prêt obligataire peut être par exemple la construction de logements neufs sur un terrain à bâtir, la réhabilitation complète d’un immeuble ancien en vue de sa revente “à la découpe” etc..

Le financement participatif immobilier - ou crowdfunding immobilier - permet aux promoteurs de récolter des fonds auprès de particuliers pour la réalisation de programmes immobiliers (lotissement, résidence...). En effet, pour ce type de projet, la banque finance généralement 40 % des besoins ; les 60 % restants étant financés par la vente sur plan (en moyenne 50 % des appartements sont vendus avant le début des travaux) et les fonds propres du promoteur (entre 10 et 20 % des besoins en financement du programme).

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Dans ce contexte, les sommes injectées par les particuliers via une plateforme de financement participatif immobilier permettent de gonfler les fonds propres du promoteur.

Très avantageux pour les promoteurs, le crowdfunding immobilier est aussi très intéressant pour les investisseurs, que ce soit pour diversifier leurs actifs ou pour investir dans l’immobilier sans mobilier de sommes trop importantes.

À l’inverse, le crowdfunding immobilier est un placement beaucoup plus accessible. Avec un ticket d’entrée moyen de 2 000 €, il peut être envisagé par de nombreux investisseurs, d’autant plus que certaines plateformes de crowdfunding immobilier proposent d’investir à moins de 1 000 €. Ces plateformes permettent également un accès simplifié à l’investissement immobilier, puisqu’elles permettent d’investir sans grandes connaissances et en seulement quelques clics.

Alors que l’investissement locatif “classique” offre des rendements généralement compris entre 2 et 7 %, le crowdfunding immobilier, lui, promet des rendements pouvant atteindre les 10 %. Et les chiffres semblent le prouver : en 2022, l’agrégateur de financement immobilier participatif Hellocrowdfunding annonçait un taux de rendement moyen de 9,5 % pour les 1 315 projets enregistrés dans l’année. Un chiffre qui semble assez stable, puisqu'il s'établit à 9,12 % pour 2021. Le taux de rendement moyen pour les 4 378 projets financés depuis 2021 s’établit ainsi à 9,48 %.

Les placements réalisés via une opération de financement participatif immobilier ont une durée moyenne de 21 mois, un chiffre stable depuis plusieurs années. Combinés aux rendements évoqués plus haut, cela signifie que ce type de placement peut vous rapporter de l’argent assez rapidement, contrairement à un placement en SCPI ou un investissement locatif qui impliquent une durée de placement de plusieurs années.

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Le porteur de projet immobilier (promoteur immobilier ou marchand de biens) va financer une partie d’un programme ou d’un projet en faisant appel à des investisseurs via la plateforme de crowdfunding sur laquelle sont inscrit une communauté d’investisseurs potentiels. Ces investisseurs s’ils le souhaitent pourront alors leur prêter de l’argent pendant une période prévue dès le départ (6 à 36 mois généralement). En contrepartie, ils seront rémunérés par les porteurs de projets qui leur rembourseront au terme de l’opération leur capital avec des intérêts pour rémunérer le prêt participatif. Ces intérêts pourront être versés soit chaque année, soit In Fine (à la fin de l’opération). Ils sont généralement compris entre 8 et 12 % par an.

La plateforme directement qui analysera la pérennité du projet, avant de la soumettre à un appel de fonds. Ce n’est pas aux investisseurs de veiller à ça. Sachez donc que la plateforme doit valider la nature de l’opération, les prestataires choisis, la zone géographique, le coût total, etc.

2. SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société de gestion qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, principalement à usage commercial, résidentiel ou professionnel.

Contrairement à l’investissement immobilier locatif, les associés de la SCPI n’ont rien à faire. Les investisseurs reçoivent des revenus réguliers sous forme de dividendes, ce qui peut offrir une source de revenus stable.

En revanche, comme tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des biens détenus par la SCPI. Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que des actions cotées en bourse, par exemple. La revente des parts peut prendre du temps et dépend de la demande sur le marché secondaire. Les SCPI facturent des frais de gestion et de souscription, qui peuvent réduire le rendement net pour les investisseurs.

3. OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont des véhicules d’investissement qui permettent aux particuliers d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers et d’actifs financiers. Comme les SCPI, les OPCI investissent dans l’immobilier direct. Voici comment fonctionne le placement.

Les OPCI collectent des fonds en émettant des parts aux investisseurs. Chaque part représente une fraction du portefeuille global de l’OPCI. L’OPCI est géré par une société de gestion qui s’occupe de la gestion des biens immobiliers, de la sélection des actifs financiers et de la gestion administrative.

Il existe néanmoins quelques risques. Les OPCI facturent des frais de gestion et de performance, qui peuvent réduire le rendement net pour les investisseurs. Les investissements en OPCI sont soumis aux risques de marché immobilier et financier.

Comment Choisir le Bon Financement Alternatif

Pour bien choisir votre financement alternatif, voici quelques conseils :

• Déterminez vos objectifs d’investissement à court et à long terme.
• Évaluez votre tolérance au risque.
• Considérez la liquidité de l’investissement.
• Analysez les frais de gestion et autres coûts associés à chaque alternative.

Crowdfunding Immobilier : Avantages et Inconvénients

Avantages :

• Accessibilité : Ticket d'entrée souvent plus bas que l'investissement immobilier traditionnel.
• Diversification : Possibilité d'investir dans plusieurs projets avec des montants limités.
• Rendements potentiels élevés : Souvent supérieurs à ceux des placements traditionnels (2 à 7%).
• Court terme : Durée des placements généralement plus courte (environ 21 mois).

Inconvénients :

• Risque de perte en capital : Lié à la réussite du projet immobilier.
• Illiquidité : Capital bloqué pendant la durée du projet.
• Risques liés au promoteur : Stabilité financière et expérience du promoteur sont essentielles.

Comme tout investissement immobilier, le financement participatif immobilier est soumis à différents risques. En effet, le capital versé n’est jamais garanti, et les investisseurs ne se voient rembourser leur capital et verser leurs intérêts qu’une fois les logements livrés. Tout retard du projet entraîne alors un retard de paiement, de même qu’une faillite du promoteur peut engendrer un défaut de paiement.

Les risques sont alors directement liés au promoteur et à la plateforme de financement. Le promoteur peut être en difficulté financière et faire faillite avant même de pouvoir commercialiser son projet, de même que la plateforme de crowdfunding peut aussi mettre la clé sous la porte.

Le projet immobilier lui-même est également soumis à différents aléas inhérents à ce secteur d’activité. On distingue ainsi 4 grands risques dans ce type de placement :

• Le risque commercial : les logements du projet ne se vendent pas ou les ventes prennent du retard
• Le risque financier : le promoteur ne parvient pas à respecter son budget initial
• Le risque administratif et juridique : obtention du permis de construire, assurance…
• Le risque technique et opérationnel : accident sur le chantier, effondrement, étude des sols…

Il faut donc bien prendre le temps de se renseigner aussi bien sur le promoteur immobilier, la plateforme de financement par laquelle vous souhaitez passer, et le projet immobilier en lui-même. Vous pouvez évaluer la stabilité financière et l’expérience d’un promoteur par son ancienneté.

Soyez rassuré, le risque de défaut reste très faible. Les plateformes de crowdfunding ont tout intérêt à sélectionner rigoureusement les entreprises avec lesquelles elles collaborent, et mènent des audits approfondis pour évaluer chaque promoteur et chaque projet. Elles réussissent ainsi à obtenir un taux de défaut inférieur à 1 % depuis 2012.

Fiscalité du Crowdfunding Immobilier

Le rendement d’un investissement peut être impacté par la fiscalité qui lui est imposée. Or, pour le financement participatif immobilier, cette dernière est plutôt avantageuse ! Les revenus générés par ce type d’investissement sont en effet assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique, qui est plafonné à 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).

De même, les revenus obtenus ne sont pas soumis au nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière. En résumé, votre patrimoine immobilier ne sera pas considéré comme plus important, malgré la nature immobilière de votre investissement.

Plateformes de Crowdfunding Immobilier

Il existe actuellement près d’une quarantaine de plateformes de financement participatif immobilier. Pour plus de sécurité, il convient de choisir des plateformes labellisées CIP (Conseiller en investissement Participatif), une certification délivrée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Vous devez aussi vous renseigner sur le taux de défaut annoncé par l’entreprise afin d’évaluer le niveau de risque. Une plateforme qui affiche un taux de défaut trop élevé est probablement une plateforme qui manque de rigueur dans la sélection de ses projets ! Le rendement promis est donc loin d’être le critère le plus important à considérer.

Voici un comparatif de quelques plateformes de crowdfunding immobilier :

Données au 17 janvier 2025. Sources : les sites web de chacune des plateformes

* Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.

** Depuis 2025, ClubFunding ne communique plus son taux de rendement interne, ce qui n’est pas très bon signe…

*** La Première Brique est un acteur plus récent que les autres, et ils ont bénéficié d’un effet timing. Sur leurs projets de 2022, environ 21% sont en retard de plus de 6 mois.

Conclusion

Le financement alternatif immobilier offre des opportunités intéressantes pour diversifier vos investissements et potentiellement obtenir des rendements attractifs. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques associés et de choisir des plateformes fiables et transparentes. N'hésitez pas à consulter un conseiller financier pour vous aider à prendre les meilleures décisions en fonction de votre situation personnelle.

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