Financement d'un Chalet Locatif : Conditions et Stratégies

Un investissement locatif peut s’avérer très intéressant financièrement sur le long terme, s’il est bien mené. Pour ce type de projet, comme souvent en immobilier, il est indispensable de passer par la case banque et emprunt. Voici donc comment monter un dossier de prêt qui mettra toutes les chances de votre côté, en vue de cet investissement locatif :

Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande
Préparez votre dossier correctement
Préparez votre plan de financement
Présentez un dossier complet
Faites vous accompagner par un professionnel

Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande

L’une des premières choses que va regarder votre banquier, avec votre niveau de revenus, c’est votre capacité à épargner. Pour cela, il va se plonger dans l’historique de vos comptes en banque pour se faire une idée précise de votre niveau de vie et de vos dépenses sur les derniers mois. Un demandeur qui finit souvent à découvert, qui a des retards de paiements ou qui a une gestion erratique de son budget n’inspire pas confiance.

A partir du moment où vous réfléchissez sérieusement à votre investissement locatif, commencez à assainir la gestion de votre compte en banque. Enfin, pour un projet d’investissement locatif vous devez également justifier des revenus locatifs à venir. Pour cela, deux attestations de revenu locatif délivrées par deux agents immobiliers distincts sont nécessaires. Vous pouvez aussi fournir le bail du locataire en place.

Préparez votre plan de financement

Faire un plan de financement, c’est mettre en adéquation les ressources et les coûts liés à votre projet d’investissement locatif. Côté ressources on trouve votre apport et le prêt de la banque.

De l’autre côté, cet argent sera employé à payer (entre autres) le prix d’achat du bien, les frais de notaires, les intérêts et le coût de la garantie. Une fois que vous avez tous ces éléments en tête, vous pouvez définir les modalités de remboursements du prêt avec votre banquier : montant, taux d’intérêts, durée, échéances. Les revenus locatifs du projet vous permettront de rembourser tout ou partie de ces mensualités.

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Ces revenus prévisionnels confortent votre banquier sur votre capacité de remboursement, mais attention : les revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à 70 % ou 80 % du total. Concernant votre capacité d’endettement, vous devez rester en-dessous du taux d'endettement de 35 %, quel que soit le nombre de crédits en cours. Sachez également que le calcul du taux d'endettement différentiel peut varier selon les banques.

Vos futurs loyers peuvent ainsi être intégrés dans vos revenus pour calcul le taux d'endettement, mais ils ne seront pas pris en compte à 100 %. L'augmentation du taux d'endettement de 33 à 35 %, suite aux recommandations du HCSF en janvier 2021, est une bonne nouvelle pour vous. Cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez emprunter un montant plus important. Votre courtier immobilier vous accompagne dans la constitution de votre dossier pour vous permettre de bénéficier de ce nouveau cadre légal.

Présentez un dossier complet

Votre conseiller bancaire reçoit énormément de dossiers chaque jour. Il ne commencera pas l’étude de votre projet sans un dossier complet. Présentez un dossier propre et sans pièces manquantes pour mettre toutes les chances de votre côté.

Afin de vous prévenir de toute pièce manquante, bénéficier d'un espace client en ligne chez un courtier est particulièrement pratique. Vous voyez ainsi en quelques minutes les documents que vous devez encore ajouter à votre dossier, mais surtout, vous êtes certain que les pièces présentées sont lisibles et correspondent effectivement à ce qu'attend la banque. C'est un gain de temps non négligeable pour vous, mais c'est surtout beaucoup de stress en moins : pas d'allers-retours incessants avec votre conseiller bancaire concernant une pièce qu'il faut scanner pour la énième fois !

Faites vous accompagner par un professionnel

Dans tous les cas, vous pouvez bénéficier des conseils d'un professionnel afin de vous accompagner dans votre projet. Le rôle du courtier immobilier est en effet de vous conseiller lors de la confection de votre dossier et de le contrôler avant de le transmettre aux banques. Vous êtes ainsi assuré d’avoir un dossier bien présenté et complet qui maximise vos chances de succès auprès des banques.

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En bref, votre conseiller consulte votre dossier en amont, puis il le présente lui-même sous son meilleur jour aux banquiers afin de négocier un prêt avantageux au meilleur taux. Enfin, il ne se contente pas uniquement de monter votre dossier et de vous obtenir le meilleur taux auprès des banques. Il négocie également pour vous les meilleures conditions d'emprunt, et le défend.

Faut-il investir dans un chalet locatif à la montagne ?

Les Stations Qui Ont La Cote

L’investissement immobilier dans un chalet en bois peut s’effectuer dans tous les massifs skiables français. On pense bien sûr aux Alpes avec des stations célèbres comme :

La Plagne ;
Avoriaz ;
Les Ménuires ;
Tignes ;
Chamonix ;
Méribel ;
Megève.

Les Pyrénées ne sont toutefois pas en reste et attirent de nombreux touristes à :

Saint Lary ;
Ax-les-Thermes ;
Les Angles ;
Font-Romeu ;
Piau-Engaly ;
Porté-Puymorens.

Le Massif Central tire également son épingle du jeu avec le Mont Dore, Laguiole ou le Puy Mary. Enfin, les stations du Jura et des Vosges, plus petites, connaissent elles aussi une bonne fréquentation. Même la Corse, plus connue pour ses plages et son littoral, compte quelques stations de ski !

Comment Investir Dans Un Chalet ?

Financer l’achat d’un chalet de montagne se fait à l’aide d’un prêt immobilier classique, en fonction d’un éventuel apport et des taux en vigueur. La possibilité de location doit être prise en compte dans les calculs de faisabilité, en tenant compte du fait que le chalet ne pourra le plus souvent être occupé que huit à douze semaines par an.

Les stations multi-activités qui offrent des alternatives au ski (VTT, randonnées, festivals, activités thermales, etc.) et celles qui se situent au-delà de 1800 mètres d’altitude et offrent un bon enneigement malgré le réchauffement climatique feront ainsi augmenter la valeur locative de votre chalet en bois.

Pourquoi Investir Dans Un Chalet De Montagne ?

La plupart des investisseurs sont guidés par deux motivations :

Le plaisir de disposer d’un pied-à-terre à la montagne et de pouvoir y séjourner à volonté. L’achat d’une résidence secondaire permet également de réduire les coûts d’hébergement liés aux vacances ponctuelles.
Effectuer un investissement locatif en se construisant un patrimoine immobilier. Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) permet ainsi une défiscalisation des loyers perçus sur les vingt premières années. Cette mesure peut s’avérer extrêmement intéressant si le choix du bien acquis est judicieux et permet une bonne rentabilité locative. Cette dernière avoisine en règle générale 3,5 à 4,5 %, mais elle peut facilement augmenter s’il s’agit d’un produit de luxe.

Location saisonnière

Le meublé de tourisme est défini comme un logement qui ne constitue pas la résidence principale de la clientèle de passage.

Il est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, sans excéder 90 jours consécutifs. Il peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles, ce qui a une importance en termes de fiscalité. Ce type de location est soumis à une réglementation stricte, afin de ne pas aggraver les situations de tension foncière.

Ainsi devez-vous au préalable procéder à une déclaration simple, une déclaration avec numéro d’enregistrement et/ou demander une autorisation de changement d’usage à la mairie. Pour Paris, vous devrez en outre respecter la règle de compensation, qui peut sérieusement nuire à la rentabilité de votre investissement.

Comment choisir l’emplacement de sa location saisonnière ?

Pour que votre location saisonnière attire les voyageurs, elle doit se situer à proximité de points d’intérêts naturels ou culturels. À la campagne, aux pieds des pistes de ski, en bord de mer, dans les villes à fort potentiel touristique : vous avez l’embarras du choix !

Une fois la zone sélectionnée, vous devez vous intéresser plus précisément à l’emplacement de votre logement, en fonction des commodités à proximité (transports en commun dans les villes, commerces dans les stations balnéaires et de montagne…). Un bon emplacement a un coût, qui doit faire l’objet de toutes vos attentions. En effet, le rendement de votre investissement en location courte durée dépendra directement du prix d’achat et du prix de location.

Comment analyser le marché de la location de courte durée ?

Comme n’importe quel entrepreneur, vous allez maintenant réaliser une étude de marché. Le but ? Étudier le tarif auquel sont vendus les biens que vous convoitez et à quel prix ils sont ensuite mis en location. Comparez ce qui est comparable, les tarifs pouvant fortement varier au sein d’une même rue, en fonction notamment des commodités à proximité.

Prenez également le temps d’évaluer la tendance du marché de l’immobilier saisonnier dans la zone (stable, haussière, baissière). Pour trouver des données fiables, rendez-vous sur l’INSEE, sur les bases de données des notaires de France ou chez un agent immobilier local.

Comment calculer la rentabilité de son projet d’investissement locatif saisonnier ?

Le calcul de la rentabilité d’une location saisonnière est relativement complexe. Si en location meublée classique, on établit un ratio entre loyers, charges et impôt sur les revenus locatifs, d’autres paramètres doivent être pris en compte pour la location de courte durée.

Les critères pour le calcul de la rentabilité d’une location saisonnière

Par nature, le logement n’est pas loué toute l’année et il est difficile de prévoir à l’avance son taux d’occupation. Une crise comme celle du Covid-19 peut déjouer tous les pronostics ! En outre, le turn-over important de locataires, dans un logement occasionnel dont ils ne prennent pas forcément soin, implique une remise en état fréquente.

De plus, le tarif de location doit être fixé différemment selon si l’appartement est loué par nuitée, semaine ou mois et selon la période de l’année (basse ou haute saison). Enfin, les contraintes de gestion ont elles aussi un impact sur le rendement locatif, particulièrement si vous ne résidez pas à proximité. Vous devrez soit vous déplacer fréquemment pour les états des lieux d’entrée et de sortie soit signer un mandat de gestion locative.

La rentabilité brute de la location saisonnière

Pour obtenir la rentabilité locative brute, il faut diviser le loyer brut annuel espéré par le prix d’acquisition et multiplier le résultat par 100. Fréquemment mis en avant par les agents immobiliers, cette formule présente un inconvénient majeur : elle ne prend pas en compte les charges, taxes et impôts.

La rentabilité nette de la location saisonnière

Vous l’avez compris, c’est la méthode de calcul qui se rapproche le plus de la réalité. On raisonne ici sur le prix de revient du bien, c’est-à-dire son prix d’achat augmenté des frais d’acquisition. Il faut ensuite soustraire les différentes charges et impôts des recettes locatives. Vous avez tout intérêt à vous rapprocher d’un comptable pour établir un calcul au plus juste, car le montant d’impôt dépendra du régime retenu : forfaitaire ou réel.

Le calcul du prix plancher de location saisonnière

Vous pouvez déterminer un prix plancher de location, c’est-à-dire un tarif de location en dessous duquel vous ne devez pas descendre pour éviter de perdre d’argent. Il suffit d’appliquer la formule suivante : Prix plancher = ensemble des charges (mensualités de crédit, dépenses de réparation ou de copropriété, primes d’assurance, dépenses d’énergie…) / 365 jours.

Il n’est pas certain que vous puissiez proposer ce prix idéal pour votre logement. S’il s’avère très supérieur à ceux de la concurrence pour un niveau d’équipements similaire, vous risquez d’avoir du mal à louer !

Un investissement locatif saisonnier peut-il générer un cashflow ?

Comme tout investisseur, vous vous posez la question incontournable : mon investissement locatif saisonnier peut-il s’autofinancer et mieux encore, produire un cashflow ? Avec un investissement locatif classique, pourtant par nature plus stable, la tâche est déjà ardue. Elle relève de l’utopie en saisonnier.

Rendez-vous compte : il faut que les recettes locatives couvrent les mensualités d’emprunt, absolument toutes les dépenses et enfin l’intégralité vos impôts et taxes. Sachant qu’il est quasiment impossible, pour ne pas dire totalement impossible, de louer en permanence un logement saisonnier, l’autofinancement restera un idéal vers lequel tendre.

Pour améliorer la rentabilité de votre investissement en périodes creuses, il reste une piste à explorer : les travailleurs en formation ou en mobilité professionnelle, qui ont temporairement besoin d’un logement. De quoi arrondir le loyer annuel, mais certainement pas créer un cashflow…

Comment financer son investissement locatif saisonnier ?

En période de taux d’emprunt bas, il vaut mieux conserver un maximum d’épargne, à affecter dans des produits boursiers ou des parts de SCPI, et profiter de l’effet de levier du crédit.

L’apport personnel pour un investissement locatif saisonnier

En investissement locatif, il est possible d’obtenir un prêt sans apport. De plus en plus difficilement cependant, suite à une recommandation émise par le HCSF pour diminuer drastiquement le nombre de financements à 110 %. Si vous ne faites pas partie des meilleurs dossiers, vous devrez disposer d’un apport de 10 à 20 % pour couvrir les frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, frais d’intermédiation, etc.

Avec un apport plus conséquent, vous pouvez diminuer le montant de vos mensualités ou la durée du prêt et améliorer ainsi le cashflow de votre investissement.

Le prêt immobilier pour un investissement locatif saisonnier

Globalement, deux choix s’offrent à vous : le prêt amortissable classique, dont la durée n’excédera pas 20 ans dans le cadre d’un investissement locatif, ou le prêt in fine. Proposé à un taux d’intérêt plus élevé, celui-ci présente un avantage fiscal non négligeable pour les investisseurs fortement imposés : il permet de déduire une masse d’intérêts conséquente jusqu’à la dernière échéance.

Quel statut pour investir en locatif saisonnier ?

Trois hypothèses sont à envisager : les statuts LMNP et LMP ou la SCI.

Investir en locatif saisonnier sous les statuts LMNP / LMP

La distinction entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur le montant des recettes locatives annuelles. Ainsi, est considéré comme un LMP l’investisseur :

Qui perçoit plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles TTC
Dont les recettes locatives sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de son foyer fiscal

S’il manque l’une de ces conditions, l’investisseur est considéré comme un LMNP. Dans les deux cas, il doit obtenir un numéro SIRET et déclarer son activité dans les quinze jours suivant la première mise en location du bien.

Investir en locatif saisonnier en SCI

Par nature, la société civile immobilière (SCI) exerce un objet civil et est soumise à la transparence fiscale. La taxation des recettes se fait entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. Générant des BIC, la location meublée est une activité commerciale, ce qui entraîne normalement la soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Deux exceptions :

Lorsque les BIC n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales de la SCI
Lorsque la location meublée est effectuée de manière non habituelle

Des exceptions difficilement compatibles avec la location saisonnière ! Si vous faites le choix de la SCI, vous devrez donc opter pour l’IS. Ce montage ne sera judicieux que si vous relevez d’une tranche marginale d’imposition supérieure au taux de l’IS.

Quelle fiscalité pour l’investissement en location de courte durée ?

Les revenus que vous percevez de votre location saisonnière relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En dessous de 72 600 € pour une location meublée classique ou de 176 200 € pour un meublé de tourisme classé, vous pouvez rester au régime micro ou opter pour le régime réel. Au-dessus de ces seuils, vous n’aurez d’autre choix que d’être assujetti au réel.

Le régime micro-BIC ou forfaitaire de la location saisonnière

Vous devez déclarer au fisc le montant brut de vos recettes locatives. Il vous appliquera un abattement dont le taux varie en fonction de la nature de votre location. Il sera de 50 % pour la location saisonnière classique et de 71 % pour la location saisonnière classée.

Le régime réel d’imposition de la location saisonnière

Comme son nom l’indique, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel de vos revenus locatifs. Sont notamment admis en déduction :

Les dépenses d’entretien et de réparation
Les intérêts d’emprunt et frais de dossier du crédit immobilier
Les charges de copropriété
Les primes d’assurance…

En outre, le régime du bénéfice réel vous autorise à pratiquer des amortissements sur le bâti (de manière linéaire et par poste d’équipement) et sur le mobilier. Une seule limite : ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Car tout l’intérêt du régime réel, c’est justement de dégager un déficit pour diminuer sa base imposable.

Selon le statut que vous aurez choisi pour exercer votre activité de location saisonnière (LMP ou LMNP), vous pourrez déduire ou reporter votre déficit.

En LMNP : vous pouvez reporter le déficit sur les BIC de location meublée pendant 10 ans ;
En LMP : le déficit peut être imputé sur votre revenu global sans limitation de montant.

Loi Montagne : un atout pour l'investissement locatif

La Loi Montagne, apparue en 1985, a mis fin à l’incompatibilité dont souffraient les zones de montagnes vis-à-vis des directives nationales d’urbanisation. Toute en tenant compte des spécificités territoriales de chaque commune et de chaque espace montagne, la Loi Montagne tend vers la préservation de l’ensemble des espaces naturels, agricoles et forestiers français.

Quelles sont les zones concernées par la Loi Montagne ?

En conséquence, cette loi s’applique aux communes situées en zones de montagne, là où plusieurs particularités propres à ces espaces naturels doivent être pris en considération. En effet, certaines communes contiguës aux massifs Français (Alpes du Nord et du Sud, Massif Central, Jura, Pyrénées, Vosges ou encore la Corse), se situent dans des milieux parfois escarpés dans lesquels l’exercice de certaines activités économiques se voit restreint par une limitation des possibilités d’exploitation des terres.

La loi Montagne II : quels enjeux ?

Les principes énoncés dans la loi Montagne de 1985 ont été formalisés une trentaine d’années plus tard en 2016 avec l’entrée en vigueur de la loi dite « loi Montagne II ». Cette loi a en effet fixé et précisé un des grands objectifs de la Loi Montagne de 1985 à savoir : l’adaptation des règles d’urbanisation aux spécificités des territoires de montagnes et la réhabilitation de l’immobilier existant. Il est intéressant de s’attarder sur cette politique d’harmonisation des territoires et de réhabilitation du parc immobilier devenu vétuste qui s’inscrit dans l’ère du temps.

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