Financement Foncier Agricole : Définition, Types et Enjeux

Le secteur agricole français est confronté à de nombreux défis, notamment le maintien de sa compétitivité, la réponse aux enjeux de souveraineté alimentaire, la transition agro-écologique et le renouvellement des actifs. Ces défis nécessitent des investissements importants, mais l'offre de financements est insuffisante. Dans ce contexte, il est crucial d'explorer les différentes facettes du financement foncier agricole.

Définition du Portage Foncier Agricole

Le terme de portage foncier désigne l’ensemble des modalités qui permettent d’acquérir et de gérer un bien foncier agricole qui sera mis à disposition d’un exploitant agricole ou d’une société.

Enjeux du Financement Foncier Agricole

En France, la majorité des agriculteurs louent une partie ou la totalité des terres qu’ils cultivent. Pour 496 000 agriculteurs en 2020, il y a plus de 4 millions de propriétaires. Connaître les propriétaires est une donnée importante pour piloter des politiques d’accès à la terre, une étape essentielle dans l’installation d’une activité agricole.

Propriété et Usage des Terres

Si 85% de la Surface Agricole Utile (SAU) appartient toujours à 4,2 millions de propriétaires privés, la propriété des terres s’est morcelée et éloignée de ceux qui la travaillent. Aujourd’hui, un agriculteur loue en moyenne ses terres à 14 propriétaires contre 3 ou 4 dans les années 1980. Les terres agricoles sont en majorité détenues par des propriétaires de plus de 65 ans dont les enfants ne seront vraisemblablement pas agriculteurs.

Les terres agricoles sont de plus en plus recherchées pour apporter des réponses aux défis actuels : souveraineté alimentaire, capture de carbone, production d’énergies renouvelables, production de textiles et de matériaux divers ou compensation écologique. Mais ces multiples usages entrent en concurrence car la terre n'est pas un bien reproductible et illimité. Il faut donc faire des choix sur les usages de la terre comme ressource essentielle.

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Spéculation et Concentration des Terres

Les sociétés d’exploitation agricole à capital ouvert sont également en train de devenir propriétaires de terres agricoles, soit via l’achat de terres, soit via le marché des parts sociales. En prenant des parts dans une exploitation propriétaire de terres, on devient propriétaire de terres, sans passer par le marché régulé. Les montages sous forme de sociétés à capital ouvert ont ainsi permis à des acteurs industriels de prendre peu à peu la maîtrise de terres agricoles.

La multiplication des sociétés, contrôlée par une même personne, permet d’afficher des sociétés différentes et ainsi de dépasser le seuil d’agrandissement. La propriété de la terre étant diluée dans un ensemble plus large que constitue l’actif de la société d’exploitation, il est impossible de définir le prix des terres.

La France a mis en place des dispositifs de régulation sans équivalent en Europe pour garantir l’accès aux terres agricoles à celles et ceux qui les travaillent, mais ces dispositifs sont aujourd’hui largement contournés ou rendus obsolètes par les pratiques des acquéreurs, en particulier des sociétés.

Rôle des Propriétaires

Les propriétaires actuels et leurs héritiers, qu’ils aient ou non un lien familial avec l’activité agricole, peuvent être sensibles à la préservation de la terre sur le long terme, la relocalisation alimentaire, l’installation et le développement d’une agriculture écologique et souhaiter agir en conséquence. L’enjeu est désormais de travailler avec les propriétaires pour qu’ils favorisent les installations et préservent l’usage agricole des terres.

Connaître les propriétaires est une donnée importante pour piloter des politiques d’accès à la terre, une étape essentielle dans l’installation d’une activité agricole.

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Solutions et Outils de Financement

Face aux besoins de financements et aux limites des outils classiques, de nouveaux dispositifs sont proposés aux agriculteurs. Voici quelques solutions innovantes :

• Groupements Fonciers Agricoles (GFA) : Ces sociétés civiles détiennent des immeubles agricoles, terres et autres bâtiments. Un GFA permet d’éviter le démembrement des exploitations en privilégiant la transmission de parts sociales plutôt que le partage des terres et autres bâtiments.
• Foncières Agricoles : Ces structures achètent des terres agricoles pour les louer à des agriculteurs, facilitant ainsi l'accès au foncier. Un exemple emblématique est la foncière Terre de liens. En Occitanie, la Région a créé sa propre foncière pour soutenir l’installation de nouveaux projets.
• Prêts d'honneur : Ils augmentent les fonds propres des créateurs ou des repreneurs d'entreprise. D'un montant limité, ils sont accordés à un individu, même sans garantie personnelle, et peuvent faciliter l'obtention d'autres financements extérieurs.
• Fonds d'investissement coopératifs : Ils accompagnent financièrement les coopérateurs en prenant une participation minoritaire et temporaire dans leurs exploitations, facilitant ainsi l'obtention de financements bancaires.
• Financement participatif (crowdfunding) : Des plateformes spécialisées en agriculture et en alimentation se sont développées ces dernières années, permettant de financer des projets agricoles via des prêts, des dons ou des investissements en capital.
• Crédits à impact : Ce sont des crédits classiques dont le taux d’intérêt varie selon l’atteinte de seuils définis pour des indicateurs extra-financiers, environnementaux ou sociaux, réduisant ainsi le coût du capital emprunté.

Le portage foncier est donc un élément essentiel dans l’économie et la gestion des exploitations car il permet de consacrer les financements disponibles aux actifs directement productifs plutôt qu’à l’achat de terres.

Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA)

Créés dans les années 70, les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) sont des sociétés civiles qui détiennent des immeubles agricoles, terres et autres bâtiments. En théorie, un groupement foncier agricole est donc une structure juridique qui permet d’éviter le démembrement des exploitations en privilégiant la transmission de parts sociales plutôt que le partage des terres et autres bâtiments.

Un des principaux intérêts du GFA est de faciliter la transmission et de préserver l’unité du foncier. Ce qui, in fine, évite les risques de démembrement des exploitations à chaque changement de générations. En outre, de par sa forme sociétaire, ce type de structure juridique dispense de devoir affecter le foncier transmis. Autrement dit, ce sont des parts qui seront transmises et non telle ou telle parcelle.

Selon l’article 793 bis du Code général des impôts, en cas de donation ou de succession, les parts bénéficient d’une exonération des trois quarts de la valeur jusqu’à 300 000 euros et de 50% au-delà. Autre intérêt d’un Groupement Foncier Agricole : il évite l’indivision, une solution précaire car chaque coindivisaire peut exiger de la quitter à tout moment.

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Enfin, il convient de rappeler que lors d’une l’installation, l’acquisition des terres peut être un poste de dépenses conséquent. Si ces dernières sont dans un GFA, le jeune exploitant pourra racheter progressivement les parts et donc conserver ses capacités d’investissement.

Pour vous aider à financer les investissements nécessaires au démarrage de votre activité (matériel d’exploitation, véhicules, installations, bâtiments d’exploitation, travaux…) le Crédit Agricole peut vous accompagner avec le Prêt installation Agri.

Tableau Récapitulatif des Outils de Financement

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