Financement par le Vendeur Immobilier : Comment ça Marche ?

Le financement par le vendeur immobilier, ou crédit vendeur, est un dispositif de financement où le vendeur d’un bien immobilier accorde lui-même un prêt à l’acheteur. Cette solution permet de s’exonérer d’un prêt bancaire. Le crédit vendeur est un paiement différé accordé par le vendeur à l’acheteur d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’un bien immobilier.

Intrigué, vous vous demandez quelle catégorie de prêt immobilier il peut bien constituer et comment il fonctionne. Le crédit vendeur est un prêt conclu directement entre le vendeur et l’acheteur d’un bien.

Le crédit vendeur, immobilier ou d’entreprise, peut porter sur l’intégralité du prix de vente (crédit vendeur intégral). Le plus souvent, il est consenti pour une fraction du prix de vente (crédit vendeur partiel). Ou, il finance une partie de l’acquisition via un crédit classique et l’autre par un crédit vendeur.

Apprenez Comment Négocier un Crédit Immobilier

Qu'est-ce qu'un Crédit Vendeur ?

Le crédit vendeur signifie, comme son nom l’indique, que le vendeur fait crédit d’une certaine somme à l’acheteur. Le crédit vendeur prend la forme d’un acte notarié et un mode de paiement différé accordé par le vendeur à l’acheteur dans le cadre du rachat d’un fonds de commerce, d'une entreprise, voire d'un bien immobilier. Concrètement, cette technique permet de ne pas passer par le circuit bancaire traditionnel.

Il s’agit souvent de crédit In Fine avec un remboursement au terme du crédit. Il s’utilise pour les cessions d’entreprises mais également sur les transactions immobilières. Il peut aussi bien se substituer au financement bancaire que venir en complément pour palier à un manque de fonds propres ponctuel au moment de la transaction. Il peut ainsi permettre à l’acquéreur d’emprunter un montant moins important.

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Le crédit vendeur traduit implicitement la confiance que le vendeur met dans la capacité de l’acheteur à mener à bien la reprise de l’entreprise. Ce montage permet au vendeur de vendre son bien rapidement et au bon prix.

Schéma du fonctionnement d'un crédit vendeur immobilier

Comment Mettre en Place un Crédit Vendeur ?

La mise en place de ce type de prêt est autorisé dans le cadre d’une reprise d’entreprise, en cas de rachat de fonds de commerce ou de rachat des titres d’une société. Le crédit vendeur doit être établi auprès d’un notaire pour sécuriser la transaction.

Dans le cadre d’un crédit vendeur, le vendeur doit préciser l’ensemble des conditions dans l’acte notarié comme l’indique la législation en vigueur. L’intervention d’un notaire est obligatoire pour mettre en place un crédit vendeur immobilier.

Le vendeur et l'acheteur fixent la durée de remboursement et le taux d'intérêt. En pratique, c’est le cédant qui a le dernier mot. Il fixe les conditions de financement du crédit vendeur qu’il consent : montant, durée (entre 1 et 3 ans dans la plupart des cas, 5 ans pour les excellents dossiers) et taux d’intérêt. Une négociation entre les deux parties peut, bien évidemment, avoir lieu. Pour matérialiser l’accord, un écrit doit être rédigé. L’intervention d’un notaire s’avère généralement indispensable.

Pour l'acheteur, les intérêts se multiplient. Tout d’abord, le crédit vendeur lui fait gagner du temps, car il n’a pas à contacter des organismes bancaires et à constituer des dossiers de financement. L’acquéreur doit démontrer sa motivation à reprendre l’affaires et à la développer, et le vendeur doit croire en la réussite du projet porté par l’acquéreur.

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Dans le cadre d’une transaction immobilière, le vendeur peut jouir d’une garantie hypothécaire en cas de défaut de paiement de l’acheteur. Si une banque finance une partie de l’acquisition, cette garantie hypothécaire de premier rang ne sera pas envisageable car la banque souhaite toujours être prêteur de premier rang (ce qui permet à la banque d’être remboursée en premier en cas de défaut). Le vendeur aura alors une garantie hypothécaire de second rang ou bien même aucune sureté réelle dans certains cas. Dans un cadre de confiance, une transaction familiale par exemple, il peut ne pas y avoir de garantie hypothécaire octroyée au vendeur.

Les Modalités du Crédit Vendeur

Un acte authentique doit être rédigé devant notaire, mentionnant expressément la durée, le montant du prêt, du taux d’intérêt et des frais annexes.
En général, si une somme est à apporter au comptant, elle est versée par l’acheteur lors de la rédaction de l’acte et le crédit vendeur court à partir de ce moment.
Le taux d’intérêt est librement fixé par les parties. Il peut être à taux 0.
Le crédit vendeur est en général égal à 30 à 50 % du montant total des besoins. Le solde sera financé par les banques ou par apport personnel.
Le crédit vendeur est en général un prêt à court terme. Il s’étale en moyenne sur 3 ans.
Il sera indispensable de souscrire une assurance invalidité décès au profit du vendeur.
De même, le notaire rédacteur de l’acte authentique prendra une garantie sur le bien vendu (appelée « privilège du prêteur de deniers ») au profit du vendeur, afin d’assurer le montant global de la créance.

Avantages et Inconvénients du Crédit Vendeur

Il existe plusieurs avantages à mettre en place un crédit vendeur lors d’un rachat. Toutefois, ces derniers concernent essentiellement l’acheteur puisque le vendeur, quant à lui, ne récupère les fonds que de façon échelonnée dans le temps. En compensation du risque qu’il prend, il perçoit tout de même une rémunération : des intérêts financiers. Le cédant doit toujours avoir à l’esprit qu’il prend un risque en acceptant de pratiquer un crédit vendeur.

En lisant ces quelques lignes, vous pensez que le crédit vendeur présente seulement un avantage pour l’acquéreur. En effet, celui-ci peut contourner les contraintes du système bancaire, notamment si sa capacité d’emprunt est trop faible pour obtenir un prêt immobilier classique. Il acquiert le bien immobilier à son rythme, grâce aux mensualités adaptées.

Le crédit vendeur évite de recourir à un prêt bancaire et est une formule assez souple qui permet à un acheteur de concrétiser un projet d’acquisition même s’il ne dispose pas de l’ensemble des fonds. Il peut ainsi garder une partie de la trésorerie dont il dispose pour le financement du besoin en fonds de roulement de l’entreprise.

Premier atout du crédit vendeur immobilier : il peut vous permettre de vendre votre logement vite, et au prix. En période de crise, les acheteurs sont moins nombreux à se positionner sur les biens immobiliers. Vous aurez peut-être du mal à trouver des candidats. En outre, la demande étant inférieure à l’offre, il en résulte un fort pouvoir de négociation pour l’acheteur.

Le crédit vendeur fait courir au vendeur un risque de défaut de paiement de l’acheteur sur les mensualités. Trouver un acquéreur solvable. Il en existe un seul, et pas des moindres : celui de ne pas être payé. Exactement le même risque que court un organisme de crédit, en somme.

Avantages pour l’Acquéreur

Les termes du crédit, tels que le taux, le montant et la durée, sont déterminés d'un commun accord entre les deux parties, bien que certaines conditions de base doivent être respectées.
Ce système permet de contourner les contraintes souvent associées aux crédits bancaires traditionnels, rendant l'accès à la propriété plus aisé pour les acheteurs ayant des profils financiers moins solides.
Il offre également des bénéfices pour ceux qui cherchent un financement rapide sans frais supplémentaires.

Avantages pour le Vendeur

Le crédit vendeur peut faciliter et accélérer des transactions qui autrement pourraient s'avérer plus longues.
Il offre aussi la possibilité de négocier le bien à un prix avantageux, augmentant ainsi la rentabilité de la vente, puisqu’en accordant une facilité de paiement à l'acquéreur, vous pouvez en contrepartie exiger que la vente se fasse selon vos objectifs.
En outre, pour la vente d’entreprises ou de biens immobiliers professionnels, cela traduit la confiance en l’acheteur.

Inconvénients

L’inconvénient majeur du crédit vendeur repose sur le risque encouru par le vendeur : le risque de non-paiement.
Comme pour toute forme de prêt, il existe toujours la possibilité que l'emprunteur ne puisse pas rembourser la somme due.

Garanties et Protections

Il est donc important de vérifier que des garanties solides sont mises en place pour protéger le vendeur. Avant de signer un crédit vendeur immobilier avec l’acheteur, vous devez définir les modalités de la vente. Comme dans le cadre d’une vente classique, vous ferez évaluer le prix du votre bien.

Un établissement prêteur classique exigera toujours deux types de garanties pour un prêt personnel : une assurance de prêt et une sûreté réelle ou personnelle. Avec un crédit vendeur, vous pouvez (devez) exiger le même type de garanties. Vous allez ici demander à l’acheteur de se prémunir contre au moins deux risques : le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).

Comme leur nom l’indique, elles s’attachent à la personne de l’acquéreur. Il s’agit du cautionnement. Comme l’opération s’effectue entre particuliers, vous ne pouvez solliciter un organisme de cautionnement, mais vous pouvez exiger de l’acquéreur qu’il trouve une caution solidaire pour garantir le paiement.

Pour cela, il est conseillé de souscrire une assurance de prêt couvrant les cas de décès et d'invalidité : cette assurance garantira au créancier d’être remboursé en cas de décès ou d'invalidité permanente de l’acquéreur. De plus, il est judicieux d'établir une sûreté réelle.

Il est essentiel que les attentes de rentabilité du vendeur soient alignées avec les capacités de remboursement de l'acheteur.

Types de Garanties

Une caution solidaire garantit le paiement. Là encore, en cas de défaillance de règlement, le vendeur sera remboursé en actionnant la caution.
Une hypothèque sur le bien permettra, en cas de non-remboursement, de saisir le bien et de procéder au remboursement du vendeur avec l’argent de la vente du bien.
Une garantie est prise sur le bien vendu, le “privilège de prêteur de denier” pour assurer le montant de la créance. Depuis 2022, on parle d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. En cas de défaillance de paiement et si le bien fait l’objet d’une saisie revente, le vendeur sera ainsi le premier à être remboursé.

Fiscalité du Crédit Vendeur

Concernant les plus-values résultant d’un crédit vendeur, l’imposition est calculée sur la totalité de la plus-value immobilière, peu importe que les mensualités n’aient pas toutes été payées. Toutefois, les mensualités que vous percevez sont exonérées de taxation dès lors que le logement constitue la résidence principale. Dans les autres cas, la plus-value de l’opération crédit vendeur est fiscalisée immédiatement à 19 % (régime des plus-values immobilières), avec application des abattements pour durée de détention.

Le taux de crédit : il peut bien entendu être de zéro, mais comme on dit, le risque se paie, ce qui se traduit en réalité par un taux d’emprunt. Attention toutefois : le taux d’intérêt ne doit jamais excéder le taux d’usure. Pour éviter toute problématique de ce type, nous vous recommandons de vous baser sur les taux d’intérêt légaux (6,82 % au 2e trimestre 2023).

À noter qu’il peut être fiscalement intéressant de ne pas pratiquer d’intérêts et de préférer gonfler le prix de vente à la place (ce qui revient au même financièrement). la plus-value immobilière calculée en faisant la somme du capital versé au moment de la vente ainsi que le cumul des mensualités (hors intérêt). le cas échéant, les intérêts pratiqués par le vendeur sur le crédit consenti à l’acheteur. Ils sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers (flat tax 30 %).

Refinancement d'un Crédit Vendeur

Les acquéreurs ayant mis en place un crédit vendeur souhaitent souvent le refinancer lorsque ce crédit vendeur doit être soldé. Mais la plupart des banques ne souhaitent pas refinancer ce crédit vendeur avec un crédit immobilier. En effet, pour des raisons peut être essentiellement idéologiques et culturelles, les banques sont souvent réticentes à refinancer un crédit vendeur.

Ce type de transaction s’apparente à un post financement ou un crédit hypothécaire. Si le refinancement du crédit par la banque intervient dans les 6 mois qui suivent l’acquisition, la banque parlera de post financement, autrement il s’agira d’un crédit hypothécaire.

Nous pouvons également nous interroger sur le surcoût que ce type d’opération représente pour les banques. Refinancer un crédit vendeur pourrait peut être s’avérer plus consommateur de fonds propres pour les banques qu’un crédit immobilier réalisé pour l’acquisition du bien immobilier, donc plus cher pour la banque. Cela pourrait donc expliquer en partie la réticence des banques à réaliser ce type d’opération.

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