Fiscalité de l'Indivision d'un Bien Immobilier en France

L’indivision se présente lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien immobilier. Cette situation peut survenir à la suite d’une succession, d’un achat réalisé à plusieurs, ou d’autres circonstances. La déclaration d’un tel bien à l’administration fiscale, notamment pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), requiert une attention particulière aux règles fiscales et aux démarches administratives. Elle implique une série d’étapes spécifiques dues à la nature partagée de la propriété.

La détention d'un patrimoine en indivision est une situation fréquente en France, notamment suite à une succession ou à l'acquisition conjointe d'un bien immobilier. Si ce mode de gestion partagé offre une certaine souplesse, il présente aussi des implications fiscales particulières qu'il est essentiel de comprendre pour éviter toute mauvaise surprise.

Découvrez les conséquences fiscales liées à l'indivision et les règles à respecter dans ce contexte.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes (les indivisaires ou coïndivisaires) possèdent ensemble un bien immobilier. Les causes d’une telle situation incluent souvent la succession après le décès d’un proche, l’achat en commun d’un bien immobilier, ou encore la donation. L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un ou plusieurs biens, sans qu'il y ait une division matérielle ou juridique du bien. Chaque indivisaire possède une quote-part indivise du patrimoine, proportionnelle à sa contribution ou à son droit dans la succession.

Lors d'une succession, les héritiers deviennent souvent indivisaires d'un bien immobilier ou d'un portefeuille d'actifs. Chacun des coïndivisaires dispose d’une quote-part de la pleine propriété. Cette propriété collective implique un partage des droits, mais aussi des obligations, notamment fiscales. Celles-ci s’appliquent pendant l’indivision et en cas de partage ou de revente.

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, chaque coïndivisaire est considéré comme propriétaire d’une fraction équitable du bien.

Une propriété détenue en indivision appartient à un ensemble de personnes, appelées les indivisaires, d’une convention, d’un divorce (ou rupture de PACS) ou d’une dissolution de société. La situation implique, pour les héritiers indivisaires, des responsabilités communes et des obligations fiscales.

La première étape consiste à identifier clairement tous les coïndivisaires et à s’accorder sur la manière de déclarer le bien. Il est recommandé de désigner un représentant parmi les coïndivisaires pour faciliter la gestion et la déclaration du bien.

La déclaration doit être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour les revenus fonciers, le formulaire 2044 est généralement requis. En cas d'indivision formelle, comme dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), le formulaire 2072 peut être nécessaire.

Fiscalité des revenus perçus en indivision

Lorsque le patrimoine indivis génère des revenus, comme des loyers pour un bien immobilier locatif ou des dividendes pour un portefeuille de titres, ces revenus sont imposés directement entre les mains des indivisaires.

Imposition des revenus fonciers

Les loyers perçus par l'indivision sont déclarés par chaque indivisaire au prorata de sa quote-part. Par exemple, si un indivisaire détient 40 % d'un bien loué, il devra déclarer 40 % des revenus fonciers. Chaque indivisaire doit déclarer sa part proportionnelle des revenus générés par le bien (par exemple, les loyers) et des charges déductibles dans sa déclaration de revenus personnelle. Un bien immobilier détenu en indivision peut être loué. Dans ce cas, chaque indivisaire reçoit une fraction des loyers proportionnelle à sa quote-part.

Les recettes sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR).

Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxes foncières) sont également réparties selon les parts.

Exemple : Un bien immobilier locatif est détenu par deux personnes. Sylvain détient 60% des parts et Rachel 40%. Les revenus locatifs s’élèvent à 12.000 euros par an. Sylvain reçoit 7.200 euros (soit 60%) et Rachel 4.800 euros (soit 40%). Sur une année, les différentes charges s’élèvent à 2.000 euros.

Imposition des revenus mobiliers

Si l'indivision concerne des actifs financiers, les dividendes ou intérêts perçus sont imposés directement au niveau de chaque indivisaire. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s'applique, sauf si l'indivisaire opte pour le barème progressif.

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Taxe foncière

La taxe foncière d'un bien en indivision est établie au nom des indivisaires. Chacun d'eux doit payer sa part. Un avis d’imposition commun est émis par l’administration fiscale. Les coïndivisaires reçoivent donc un avis d’imposition commun.

Toutefois, vous êtes soumis à des règles particulières lorsque l'indivision est issue d'une succession. En présence de 2 ou 3 indivisaires, l'avis d'imposition est établi avec les noms de chacun d'eux. S'ils sont plus nombreux, l'avis est établi au nom de l'indivisaire qui a la part la plus importante, suivi de l'une des mentions suivantes :

Et consorts
Et copropriétaires

L'administration fiscale n'établit pas d'imposition personnalisée pour chaque indivisaire. Chaque indivisaire doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision.

Les indivisaires ne sont pas solidaires face à cette dette. Il n'est pas possible d'exiger de l'un d'eux le paiement de la totalité de la taxe. La taxe foncière peut être réclamée en intégralité à n’importe lequel des propriétaires indivis. Dans ce cas, le payeur doit se tourner vers les autres indivisaires pour obtenir un remboursement correspondant à leur proportion de parts dans l’indivision.

À noter : Si les indivisaires n'arrivent pas à se mettre d'accord sur la répartition de la taxe, ils doivent saisir la justice.

La taxe foncière est établie au nom de l'ancien propriétaire décédé représenté collectivement par sa succession. La taxe foncière due pour l'année du décès est une dette de la succession qui doit être réglée par le ou les héritiers. S'il y a plusieurs héritiers, le bien est automatiquement placé en indivision depuis le jour du décès. Chaque héritier doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Si un héritier paie la totalité de la taxe foncière, il pourra demander le remboursement de leur part aux autres héritiers.

À noter : Si la personne décédée laisse un conjoint survivant qui reçoit l'usufruit du bien, c'est en principe l'usufruitier qui paie la taxe foncière.

Le notaire qui règle la succession peut payer la totalité de la taxe foncière, avec l'accord de chacun des héritiers, et si les héritiers l'autorisent à prélever sur l'argent disponible de la succession.

L'avis de taxe foncière sera adressé au nouveau propriétaire, une fois que les formalités suivantes auront été effectuées :Publication du changement de propriétaire auprès du service de publicité foncière et enregistrement par les services du cadastre. En pratique, c'est le notaire qui se charge de ces formalités au moment de la signature de l'attestation de propriété immobilière.

Après la signature de l'attestation de propriété immobilière, il est possible que la propriété du bien soit divisée entre l'usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires. C'est le cas par exemple si la personne décédée était mariée et qu'elle laisse un conjoint survivant avec qui elle avait eu des enfants. S'il n'y a pas d'autres enfants d'une autre union, le conjoint survivant peut choisir de recevoir l'usufruit du bien. Ses enfants deviennent alors chacun nus-propriétaires pour partie.

L'usufruitier a l'usage du bien et en reçoit les revenus s'il est loué. C'est normalement l'usufruitier qui paie la taxe foncière.

Cependant, l’usufruitier et les nus-propriétaires peuvent trouver un accord différent. Dans certains cas, et sous conditions de ressources, le conjoint survivant (usufruitier) peut bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pour sa résidence principale. Notamment s'il perçoit l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi) ou s'il a plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

Exemple : Deux frères codétiennent un appartement à Limoges d’une valeur de 600.000 euros. L’appartement est soumis à une taxe foncière de 3.000 euros. L’un détient 40% et l’autre 60% du bien partagé.

Taxe Foncière : Calcul et Exonération

Fiscalité en cas de cession de biens indivis

Lorsqu'un bien indivis est vendu, les conséquences fiscales diffèrent selon la nature du bien et la situation des indivisaires.

Plus-values immobilières

En cas de vente d'un bien immobilier, chaque indivisaire est imposé sur la plus-value réalisée au prorata de sa quote-part. Le calcul de la plus-value tient compte du prix d'acquisition, des frais d'amélioration et de certaines exonérations possibles (par exemple, si le bien est la résidence principale de l'un des indivisaires).

Plus-values mobilières

Pour les actifs financiers, chaque indivisaire est imposé sur la plus-value correspondant à sa quote-part lors de la vente des titres.

En cas de cession d’un bien détenu en indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise cédée. Par ailleurs, en cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, des indivisaires détenant la nue-propriété du bien et d’autres l’usufruit, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Plus-value en cas de partage : il est admis que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l’indivision ou leurs descendants ne sont pas soumis à cet impôt de plus-value, à condition qu’ils portent sur des biens provenant d’une indivision successorale ou conjugale.

Quand vous détenez le bien depuis 6 à 17 ans, l’abattement atteint 2%. De 18 à 24 ans, il s’élève à 4%. Au-delà de 25 ans, il monte à 8%. Au bout de 30 ans, il est total: vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value.

De plus, le partage de biens indivis lors d’une succession ou d’un divorce n’est pas considéré comme une cession.

Exemple : Deux sœurs détiennent 50% chacune d’une villa dont elles ont hérité en indivision. Le prix de revient du bien est évalué à 300.000 euros au moment de la succession. Quelques années plus tard, elles vendent le bien indivis pour 400.000 euros, après avoir réalisé des travaux d’une valeur de 30.000 euros. La plus-value totale atteint 70.000 euros (400.000 euros - 300.000 euros - 30.000 euros).

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si la valeur du bien en indivision dépasse les seuils de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une déclaration spécifique est requise. La valeur du bien doit être répartie entre les coïndivisaires selon leurs parts respectives. Cette répartition doit être clairement indiquée dans la déclaration à l’IFI. Les biens immobiliers en indivision sont inclus dans l'assiette de l'IFI de chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part.

L’indivision n’a pas de personnalité juridique. Ainsi, la fraction des biens indivis détenue par l’indivisaire doit être intégrée à l’assiette taxable de l’IFI même si la succession n’est pas encore partagée. Cela reste vrai même en cas d’occupation privative du bien par un indivisaire comme la cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt en date du 13 janvier 2016 n°14-247.67 confirmé par un second arrêt du 5 décembre 2018 n° 17-31189.

Quand vous détenez un bien immobilier en indivision et êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vos parts entrent dans votre patrimoine taxable. Cependant, la jurisprudence admet l’application d’une décote sur la valeur de ces parts pour tenir compte du manque de liquidité à la revente. En effet, un bien immobilier en indivision est plus difficile à vendre qu’un bien classique: la vente implique que les coïndivisaires s’accordent sur les termes et le calendrier.

Exemple : Un coïndivisaire détient 33% d’une maison en indivision dont la valeur vénale atteint 450.000 euros. La valeur de sa quote-part est de 150.000 euros. S’il est soumis à l’IFI, il n’est pas tenu de déclarer la totalité des 150.000 euros à l’administration fiscale. En effet, il peut appliquer une décote.

Conséquences fiscales de la sortie d'indivision

Mettre fin à l'indivision, que ce soit par le partage ou la cession des biens, entraîne des conséquences fiscales particulières.

Frais de partage

Le partage d'un patrimoine indivis est soumis à un droit d'enregistrement de 2,5 % calculé sur la valeur nette des biens partagés. Les actes de partage réalisés à l'amiable entre les indivisaires peuvent bénéficier de certains abattements ou exonérations. Quand les biens peuvent être partagés de manière équitable, ils règlent un droit de 2,5% sur la valeur totale de ces biens.

La loi de finance n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a ramené le taux du droit de partage à 1,80% à partir du 1er Janvier 2021 puis à 1,10% à compter du 1er janvier 2022, mais uniquement pour les partages de biens après un divorce et une séparation. L’assiette du droit de partage est déterminée à l’article 747 du code général des impôts.

Il est fréquent que des indivisaires se partagent tout ou partie de leurs biens de manière verbale, sans reprise de ce partage informel dans aucun acte. dans une réponse ministérielle du 22 janvier 2013, le gouvernement a admis que le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervenait avant un divorce par consentement mutuel, n’était pas soumis au droit de partage.

S’agissant spécifiquement du divorce, l’absence de liquidation civile complète fragilise la convention et le principe même du divorce dans une mesure qui n’est pas encore totalement fixée par les tribunaux ; dans tous les cas d’indivision, l’indivisaire de mauvaise foi qui a primitivement accepté un partage verbal et la somme ou les biens qu’il aura reçu, pourrait demander un complément de part après le partage sans limite de temps considérant que les fonds non expressément partagés sont encore détenus en indivision. Le partage verbal affecte donc la sécurité juridique de la sortie d’indivision. Il peut cependant s’appliquer à toutes les successions sans les fragiliser toutes de la même manière.

Plus-values lors du partage

En principe, le partage pur et simple n'entraîne pas d'imposition sur les plus-values. Cependant, si un indivisaire perçoit une somme d’argent (soulte) pour compenser une inégalité, cela peut être assimilé à une cession taxable.

Dans le cas contraire, le partage peut nécessiter le versement d’une soulte (compensation financière) de la part d’un des indivisaires aux autres propriétaires. Cette soulte est soumise aux droits d’enregistrement à 5,8%. Par ailleurs, le droit de partage de 2,5% est dû sur la valeur des biens partagés, déduction faite de la soulte. Toutefois, si le partage fait suite à une indivision liée à une succession ou un divorce, le droit de partage de 2,5% s’applique sur la valeur totale des biens.

Avantages et inconvénients fiscaux de l'indivision

La détention en indivision peut offrir certains avantages fiscaux, mais elle présente aussi des inconvénients qu'il convient d'évaluer.

Avantages

L'indivision permet une répartition des charges et des revenus, ce qui peut être intéressant pour des indivisaires aux tranches marginales d'imposition différentes.
Certains frais, comme les intérêts d'emprunt, sont mutualisés.

Inconvénients

La gestion partagée peut engendrer des conflits entre indivisaires, compliquant les décisions fiscales et patrimoniales.
La fiscalité de la vente ou du partage peut être lourde, notamment si le patrimoine est composé de biens immobiliers de valeur.

Tableau récapitulatif de la fiscalité en indivision

Type d'impôt	Modalités d'imposition
Impôt sur le revenu	Chaque indivisaire déclare sa part des revenus fonciers ou mobiliers.
IFI	Les biens sont inclus dans l'assiette de chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part.
Taxe foncière	Établie au nom des indivisaires, chacun paie sa part.
Plus-values immobilières	Chaque indivisaire est imposé sur la plus-value réalisée au prorata de sa quote-part.
Droits de partage	2,5 % sur la valeur nette des biens partagés.

Comprendre les spécificités et implications fiscales de l'indivision est indispensable pour gérer efficacement un patrimoine partagé. Que vous soyez héritier, copropriétaire ou investisseur, il est important de prévoir les conséquences fiscales de chaque décision afin d'optimiser vos obligations fiscales tout en évitant des conflits potentiels entre indivisaires. Pour une gestion optimale, n'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine capable de vous accompagner dans cette démarche.

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