Fiscalité LMNP Tourisme : Guide Complet pour Optimiser Votre Imposition

La location de meublés de tourisme est une activité en plein essor, offrant aux propriétaires une source de revenus complémentaires. Cependant, la fiscalité de cette activité peut s'avérer complexe. Cet article vous guide à travers les différents aspects de la fiscalité LMNP tourisme, en abordant les régimes d'imposition, les abattements, les exonérations et les obligations fiscales et sociales.

Qu'est-ce qu'un Meublé de Tourisme ?

Un meublé de tourisme est un appartement ou une maison loué meublé à une clientèle touristique. La législation française reconnaît uniquement le terme de « meublé de tourisme » pour désigner les locations de courte durée, spécifiquement pour des séjours temporaires. Contrairement aux locations meublées classiques, les meublés de tourisme ne peuvent pas être considérés comme résidence principale par le locataire.

Avantages d'Investir dans un Meublé de Tourisme

Revenus potentiels importants grâce aux tarifs journaliers plus élevés.
Possibilité de bénéficier d'abattements fiscaux avantageux.
Récupération de la TVA sur les biens et services destinés à l’activité locative, notamment en cas de classement du logement.

Régimes d'Imposition : Micro-BIC et Régime Réel

Les revenus tirés de la location de meublés de tourisme sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d'imposition possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

1. Régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC est un régime simplifié, idéal pour les particuliers ne souhaitant pas faire appel à un comptable. Il s'applique si vos revenus de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas certains seuils.

Un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Cet abattement représente la totalité de vos charges, vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus.

Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises. Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l'abattement automatiquement calculé par l’administration. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Où reporter les revenus sur votre déclaration ?

Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles).

Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « Revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-BIC > Revenus imposables ».

Seuils et Abattements du Régime Micro-BIC

Jusqu'aux revenus 2024 :

Location de locaux d’habitation meublés et de meublés de tourisme non classés: Abattement de 50 % si les revenus ne dépassent pas 77 700 €.
Locations de chambre d’hôtes et de meublés de tourisme classés: Abattement de 71 % si les revenus ne dépassent pas 188 700 €.

À partir des revenus 2025 (déclaration en 2026) :

Locations de meublés de tourisme non classés :
- Seuil de chiffre d’affaires abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
- Taux d’abattement associé abaissé de 50 % à 30 %.
Locations de meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes :
- Seuil de chiffre d’affaires abaissé de 188 700 € à 77 700 €.
- Taux d’abattement associé abaissé de 71 % à 50 %.

Attention : Si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.

2. Régime Réel

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites du régime micro-BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. Il suppose que vous teniez une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général.

Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).

Comment Opter pour le Régime Réel ?

Lors du début d'activité, vous pouvez indiquer votre choix pour le régime réel lors de votre déclaration de création. Vous pouvez aussi signaler votre volonté d'opter pour le régime réel par le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes) dans les délais.

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En cours d'activité, vous pouvez exercer votre option auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE), via la messagerie sécurisée à partir de votre espace professionnel ou en contactant votre SIE, jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique.

Votre option est valable un an et se renouvelle automatiquement. Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique, par lettre auprès de votre SIE.

Déduction des Charges

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel imposé d'après un régime réel peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges qu’il a effectivement supportées dans l’intérêt de son activité. Elles doivent être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation, correspondre à une charge effective et être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Déduction des Amortissements

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan : on parle d’actif immobilisé. Fiscalement, la déduction de l'amortissement est limitée et ne peut pas dépasser la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée.

Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps, sauf en cas de vente du logement ou d'arrêt de la mise en location.

Fiscalité des meublés de tourisme 4/4 - Bien optimiser sa location saisonnière

LMNP ou LMP : Quelles Différences ?

La distinction entre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) est cruciale pour la fiscalité de votre activité. L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les conditions suivantes sont remplies :

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Conséquences de la Distinction LMNP/LMP

Sur les Déficits

LMNP : Les déficits sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle.
LMP : Les déficits sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Sur les Plus-Values Immobilières

LMNP : Les plus-values sont imposées comme des plus-values privées.
LMP : Les chambres d’hôtes et logements de tourisme sont totalement exonérées de plus-value en dessous de 250 000 € de recettes locatives par an et partiellement exonérées en dessous de 350 000 € de recettes. Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles.

Autres Obligations Fiscales et Sociales

En plus de l'impôt sur le revenu, les loueurs de meublés de tourisme sont soumis à d'autres obligations :

CSG et Prélèvements Sociaux : Assujettissement à la CSG et aux autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Cotisations Sociales : Si les recettes annuelles dépassent 23 000 € (ou 6 028 € pour les chambres d'hôtes), soumission aux cotisations sociales URSSAF.
Taxe de Séjour : Collecte de la taxe de séjour auprès des locataires et reversement à la commune.
TVA : Facturation de la TVA si au moins trois prestations parahôtelières sont fournies (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle).
CFE : Imposition à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exonération décidée par la commune.

Réforme « Loi Le Meur » et Impact sur la Fiscalité 2025

La réforme « Loi Le Meur » modifie les règles d’imposition à compter des revenus 2025 (à déclarer en 2026), rendant la fiscalité moins avantageuse pour les meublés de tourisme. Les principaux changements concernent :

Baisse des abattements forfaitaires :
- Meublés de tourisme non classés : abattement réduit de 50 % à 30 %.
- Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : abattement réduit de 71 % à 50 %.
Abaissement des seuils de chiffre d'affaires :
- Meublés de tourisme non classés : seuil abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
- Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : seuil abaissé de 188 700 € à 77 700 €.

Ces modifications visent à réguler le marché immobilier local en réduisant l'avantage fiscal des locations meublées touristiques et en incitant les propriétaires à louer à l'année.

Tableau Récapitulatif des Abattements Fiscaux (Revenus 2024)

Type de Location	Taux d'Abattement	Seuil du Régime Réel
Location non classée	50 %	77 700 €
Location classée	71 %	188 700 €
Chambre d'hôte	71 %	188 700 €

*Si les revenus locatifs 2024 excèdent le seuil, le contribuable relève obligatoirement du régime réel.

La fiscalité des locations meublées de tourisme est un domaine complexe, en constante évolution. Pour optimiser votre imposition, il est essentiel de bien comprendre les différents régimes et obligations, et de se tenir informé des dernières réformes législatives. N'hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans vos démarches.

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