Fiscalité de la Location Meublée de Tourisme en France : Régime Fiscal et Évolutions

La location de meublés de tourisme est une activité en plein essor en France, mais elle est soumise à une réglementation fiscale spécifique et en constante évolution. Cet article détaille les aspects fiscaux de cette activité, en mettant l'accent sur les régimes fiscaux applicables, les conditions pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), et les récentes modifications législatives qui impactent les propriétaires.

Infographie du régime fiscal de la location meublée

Qu'est-ce qu'un Meublé de Tourisme ?

Un meublé de tourisme est un appartement, une villa ou un studio meublé, destiné à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La location se fait à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Il est crucial de vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas l'implantation d'un meublé touristique.

Dans certaines communes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme. Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation. Il est important de noter que les meublés de tourisme sont distincts des locations faisant l’objet d’un bail d’habitation nue ou d’un bail d’habitation en meublé.

Déclaration Obligatoire et Enregistrement

Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié). Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. C'est ce qu'indique la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Classement des Meublés de Tourisme

Le classement en meublé de tourisme valorise les prestations offertes et garantit un niveau de confort au client. Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé en s’adressant à un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Le loueur dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement délivré par l’organisme de classement.

Le classement des meublés de tourisme permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus issus de la location au titre du régime des microentreprises, sous réserve de respecter les conditions de l’article 50-0 du code général des impôts. Par ailleurs, certaines communes situées en zone de revitalisation rurale peuvent délibérer et permettre l’exonération des loueurs de meublés de tourisme classés de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation (III de l’article 1407 et article 1383 bis du code général des impôts).

Location saisonnière : Quelle fiscalité pour les meublés de tourisme ?

Régimes Fiscaux : Micro-BIC et Réel

Les revenus tirés de la location de locaux meublés sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les deux régimes fiscaux possibles sont le micro-BIC et le régime réel.

Régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas certains seuils. Un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location, représentant la totalité de vos charges. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises.

Modification à compter du 1er janvier 2025 des règles d’imposition du régime micro BIC pour les loueurs de meublés de tourisme (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024):

Pour les locations de meublés de tourisme non classés :
- le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime micro est abaissé de 77 700 € à 15 000 € ;
- le taux d’abattement associé à ce régime passe de 50 % à 30 %.
Pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes :
- le seuil de chiffre d’affaires permettant de bénéficier du régime micro est abaissé de 188 700 € à 77 700 € ;
- le taux d’abattement associé à ce régime passe de 71 % à 50 %.

Pour rappel, au titre des revenus de l’année 2023, il est possible sur option de bénéficier de l’ancien régime (abattement forfaitaire de 50% et seuil de 77.700 euros pour les locations de meublés de tourisme non-classés).

Régime Réel

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. Ce régime suppose que vous teniez une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général.

Au régime réel, vous pouvez déduire les charges que vous avez effectivement supportées dans l’intérêt de votre activité, telles que l'amortissement du prix d'achat des biens (meubles et immeubles). Il est important de noter que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

LMP ou LMNP : Quelle Différence ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) dépend de deux conditions (article 155, IV du code général des impôts) :

Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

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Conséquences de la Distinction LMP/LMNP

Sur les déficits : Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle. Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.
Sur les plus-values immobilières : Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées si vous êtes LMNP.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L'absence de transmission du DPE est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.

Pouvoirs Élargis pour les Maires

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales afin de mieux réguler les locations touristiques.

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

De plus, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme ;
20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Modification du Règlement de Copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise.

Taxe de Séjour

Si votre meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition, nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Tableau Récapitulatif des Seuils et Abattements Micro-BIC (À partir de 2025)

Type de Location	Seuil de Chiffre d'Affaires	Taux d'Abattement
Meublés de tourisme non classés	15 000 €	30 %
Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes	77 700 €	50 %

La fiscalité de la location meublée de tourisme est un domaine complexe, influencé par de nombreux facteurs tels que le statut LMP/LMNP, le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel), et les spécificités de la location (classée ou non). Il est donc essentiel de bien comprendre les règles applicables et de se tenir informé des évolutions législatives pour optimiser sa situation fiscale.

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