Fiscalité LMNP: Comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Comprendre la fiscalité du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et ses régimes fiscaux n’est pas toujours aisé. En tant que propriétaire investisseur vous pouvez, sous certaines conditions, profiter du statut fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais quels sont les avantages de la fiscalité du LMNP ? Quels régimes fiscaux sont accessibles en LMNP, quels sont les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux ? Le statut LMNP est accessible sous certaines conditions. Si en tant que propriétaire vous souhaitez profiter de ce statut, la location LMNP ne doit pas constituer votre activité principale. Notez que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est, par définition, exclusivement réservé aux particuliers. Autre condition fondamentale, le logement doit être immédiatement habitable.

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) se voit appliquer un régime fiscal particulier en raison de la nature des locations envisagées. En effet, les revenus locatifs de la location meublée sont imposables dans la catégorie BIC permettant ainsi au loueur d’opter pour le régime micro BIC ou pour le régime réel. Particulièrement intéressant fiscalement, nous allons aborder toutes les spécificités fiscales du statut LMNP.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée, inutile de créer une société, vous pouvez exercer l'activité de Location Meublée Non Professionnelle en nom propre, en complément d'une activité salariée par exemple. Il vous suffit de donner en location un logement meublé et équipé et d’en retirer des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales à vos autres revenus d’activités pour prétendre au statut LMNP. Si vous dépassez ces plafonds, vous deviendrez automatiquement loueur en meublé professionnel.

La seule démarche administrative à effectuer afin de vous enregistrer sous le statut LMNP est la déclaration de début d'activité sur le site de l'INPI, dans les 15 jours qui suivent le début d'activité. Il suffira de vous déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, à l'aide du formulaire P0i de début d'activité ou du formulaire FCM.

En tant que loueur en LMNP, vous êtes, en principe, exonéré de la TVA. Seule exception : si vous louez un bien immobilier neuf au sein d'une résidence proposant certains services para-hôteliers tels que le nettoyage régulier du logement, le petit-déjeuner ou encore, le remplacement quotidien du linge de maison. Les charges, dépenses et autres factures liées à ce bien pourront alors être assujetties à la TVA. A noter, depuis le 26 mars 2025, ces services para-hôteliers ont été redéfinis.

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Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concrètement, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer en LMNP : le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le réel simplifié (aussi appelé « réel »). Tout d’abord, vous devez impérativement immatriculer votre activité de LMNP et obtenir un numéro SIRET, nécessaire pour déclarer ensuite vos revenus de location meublée. Il vous suffit d’envoyer une déclaration 2042 C-PRO à votre centre des impôts en même temps que votre déclaration de revenus personnelle (donc en mai/juin). Vous devrez simplement y compléter la case relative au montant de vos revenus locatifs.

Les Régimes Fiscaux en LMNP

Première option possible pour les investisseurs : celle du micro-BIC. Un statut qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire établi à l’avance. Des seuils maximums de revenus sont à respecter. Les plafonds et abattements qui s’appliquent au LMNP en micro-BIC ont été modifiés depuis l’intégration de l’article 50-0 du CGI entré en vigueur le 21 novembre 2024. Dès que les plafonds du micro-BIC sont dépassés, basculer vers le réel devient donc obligatoire. Le passage au réel peut aussi être un choix stratégique de l’investisseur car ce régime présente des avantages. En effet, s’ils choisissent le système de l’imposition au réel simplifié en location meublée, les propriétaires sont alors imposés sur les bénéfices réels. Les revenus locatifs sont calculés en déduisant du chiffre d’affaires l’ensemble des charges (frais de gestion locative, travaux d’entretien et de rénovation, assurances…) ainsi que le coût d’acquisition du bien (hors terrain) via l’amortissement comptable.

Par défaut, fiscalement, les loueurs en meublé déclarent leurs revenus au micro-BIC. Vous pouvez opter pour le réel simplifié dans votre formulaire P0i dès le début de votre activité ou changer de régime fiscal plus tard : il faut pour cela envoyer un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant mai de l’année concernée par le changement. Attention : le micro-BIC est interdit aux associés d'une SARL de famille. S'il opte pour la SCI (Société Civile Immobilière), le loueur en meublé est dans la plupart des cas soumis à l'impôt sur les sociétés.

Tout d’abord, il faut connaître votre tranche d’imposition que vous déterminerez grâce au barème de l’impôt sur le revenu. Pour cela, vous calculerez tout d’abord votre revenu net imposable ainsi que votre quotient familial. Ensuite, c’est le régime fiscal que vous aurez choisi (micro-BIC ou réel simplifié) qui déterminera le montant de votre impôt.

1. Le régime Micro-BIC

Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 77 700 € par an, vous relevez automatiquement du régime fiscal du micro-Bic. Vous appliquez alors un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un appartement loué 10 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 5 000 €. Pour les meublés de tourisme, appartement en résidence ou gîte rural par exemple, l'abattement micro-Bic monte à 71 %. Attention, depuis la Loi de Finance 2024 : pour bénéficier de cet abattement très avantageux, vos loyers doivent rester sous la barre des 50 000 euros (année N-1) et etre dans une zone de location non tendue. Sinon, depuis la loi de finance 2024, l'abattement pour les meublés de tourisme est passé de 71% à 50%, dans la limite de 77 700 euros.

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Dans ce régime, les charges ne sont pas déductibles dans votre déclaration d'impôts. C'est pourquoi ce régime peut être intéressant si les charges liées à la location de votre logement meublé sont relativement modestes. Les formalités sont aussi plus simples dans vos relations avec l'administration fiscale. Les contrôles fiscaux sont aussi beaucoup plus rares.

2. Le régime Réel Simplifié

Avec ce régime, plus intéressant dans 85 % des cas, vous pourrez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l'activité (charges de copropriété, frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc). Vous pouvez profiter des avantages fiscaux du LMNP en louant votre appartement ou maison en meublé de tourisme (location saisonnière); vous pouvez également investir dans un logement étudiant, ou encore louer votre logement en tant que loueur en meublé expatrié. Attention : si vous êtes locataire et envisagez de sous-louer votre appartement meublé, les mêmes règles s'appliquent : vous serez donc imposé dans la catégorie des revenus BIC.

Les amortissements : un système pour défiscaliser vos revenus locatifs. En plus de la déduction des charges, le régime réel du LMNP vous permet de pratiquer des amortissements. L'amortissement, au sens comptable, c'est la prise en compte du vieillissement de votre bien immobilier. Vous allez donc déduire de vos revenus locatifs une partie du prix du logement. Le calcul de ces amortissements est encadré : c'est un système de calcul par composants (la toiture, les façades, les équipements, le mobilier...) qui ont des durées de vie différentes. C'est un système a priori complexe : il est conseillé de vous faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur votre déclaration fiscale.

La liasse fiscale du régime réel simplifié se compose de la déclaration 2031 et de ses annexes 2033. Elle comprend un bilan comptable, un compte de résultat et des tableaux d’ immobilisations et d’amortissements. Il faut ensuite télétransmettre la liasse aux impôts (date limite en mai). Puis, comme pour la déclaration au micro-BIC, il faudra compléter le formulaire 2042 C-PRO complété avec vos revenus locatifs et l’envoyer aux impôts, en mai/juin de chaque année.

En cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez créé un déficit, il se reportera pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices tirés de votre activité LMNP. En plus de déduire un grand nombre de charges et d’amortissements liés à la location, le réel simplifié vous permet de déduire la plupart des taxes dont sont redevables les loueurs en meublé non professionnels : c’est notamment le cas pour la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), la taxe foncière et la taxe d’habitation.

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Tableau Comparatif: Micro-BIC vs Réel

En définitive, le micro-BIC et le réel présentent chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

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Que vous ayez choisi initialement le réel ou le micro-BIC, vous avez la possibilité de changer d’avis et de basculer vers l’un ou l’autre statut. Lorsque vous débutez votre activité en LMNP, dans les 15 jours qui suivent l’acquisition du bien, vous devez déclarer en ligne le début de votre activité LMNP sur le site de l’INPI. Durant cette toute première déclaration, vous devez notamment choisir le régime fiscal d’imposition des bénéfices, en sachant que c’est le micro-BIC qui est octroyé par défaut.

Vous avez choisi dans un premier temps le régime du micro-BIC pour votre location meublée en LMNP et finalement, vous vous apercevez après quelques mois ou quelques années que le réel serait fiscalement plus intéressant ? Dans certains cas, le SIE pourra s’occuper directement de cette démarche à la suite de votre appel. Après avoir été imposé au réel pour votre location meublée, vous vous apercevez quelques années plus tard que vous payeriez moins d’impôts en passant au régime micro-BIC ? Si ces délais sont dépassés, vous avez la possibilité de contacter directement le SIE du lieu de situation du bien loué. Dans certains cas, les conseillers peuvent être conciliants et valider votre demande même si les délais ont été dépassés. Nos comptables Amarris Immo ont l’habitude de ce genre de situation et connaissent la plupart des SIE de France.

Exemples Concrets de Fiscalité LMNP

Nous vous proposons ici 3 exemples de fiscalité LMNP représentatifs des questionnements rencontrés par les loueurs en meublé au moment de se lancer dans cette activité.

Exemple 1: Location de Longue Durée

Le contexte : Prenons le cas d’un propriétaire réalisant l’acquisition d’un logement meublé afin de pratiquer une activité de location de longue durée. Le logement a été acquis au prix de 300 000 €, aucuns travaux n’ont été réalisés, mais 8 000 € supplémentaires ont été déboursés dans l’achat de meubles et d’équipements pour que le bien soit considéré comme meublé. De plus, dans le cadre de son investissement locatif, le propriétaire s’est acquitté d’un montant de frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence immobilière notamment) de 20 000 €. Le loyer est fixé à 1 500 € par mois charges comprises, soit 18 000 € par an. Enfin, les charges supportées par le propriétaire pour ce bien totalisent un montant de 3 000 €.

Pour notre exemple, nous considérerons que le taux marginal d’imposition du loueur est de 30%, et que ce dernier a fait correspondre sa date de début d’activité à la date d’achat du bien. Le montant de ses recettes annuelles (18 000 €) fera l’objet d’un abattement de 50% (abattement prévu pour la location d’un bien meublé sur la longue durée). Le coût total pour le loueur a été de 328 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, achat des meubles). Le montant des charges déductibles (23 000 €) est donc déjà supérieur au montant des recettes annuelles, ce qui ramène le montant imposable à 0, et créé même un déficit de 5 000 €. À cela, il faudrait ajouter le montant des amortissements, estimés ici pour l’année à 9 100 €. Mais le montant imposable est déjà réduit à 0.

Exemple 2: Location à des Étudiants

Le contexte : Pour cet exemple, prenons maintenant le cas d’un propriétaire qui hérite d’un petit appartement, qu’il décide de remettre à neuf afin de le louer meublé à des étudiants ou des jeunes actifs. La valeur du logement reçu en héritage est estimée à 120 000 €, mais de gros travaux s’imposent, de l’ordre de 50 000 €, que le propriétaire fait réaliser afin d’optimiser la surface habitable du bien, sa note de DPE, et renforcer son attractivité, et 5 000 € d’achat de meubles. L’appartement est loué 750 € par mois charges comprises, soit 9 000 € par an. Les charges représentent un coût de 1 500 € par an.

Le montant de ses recettes annuelles (9 000 €) fera l’objet d’un abattement de 50% (abattement prévu pour la location d’un bien meublé sur la longue durée). Le coût total pour le loueur a été de 55 000 € (travaux, achat des meubles). Pour le loueur, le résultat net par an est de 5 376 € soit les recettes annuelles (9 000 €) diminuées des charges (1 500 €) et de l’imposition (2 124 €), soit 9,77% de rentabilité.

Exemple 3: Location de Courte Durée

Le contexte : Prenons le cas d’un propriétaire réalisant l’acquisition d’un logement meublé afin de pratiquer une activité de location de courte durée dans une ville à forte attractivité touristique. Le logement a été acquis au prix de 200 000 €, et 10 000 € de travaux ont été réalisé, de même que l’achat de 7 000 € de meubles et d’équipements. De plus, dans le cadre de son investissement locatif, le propriétaire s’est acquitté d’un montant de frais d’acquisition (frais de notaire et commission d’agence immobilière notamment) de 12 000 €. La location de courte durée permet au propriétaire de générer un chiffre d’affaires de 14 000 € par an. Enfin, les charges supportées par le propriétaire pour ce bien totalisent un montant de 5 000 €.

Pour notre exemple, nous considérerons que le taux marginal d’imposition du loueur est de 30%, et que ce dernier a fait correspondre sa date de début d’activité à la date d’achat du bien. Le montant de ses recettes annuelles (14 000 €) fera l’objet d’un abattement de 30% (abattement prévu pour la location d’un meublé de tourisme non classé sur la courte durée). Le coût total pour le loueur a été de 229 000 € (achat du bien, frais d’acquisition, travaux, achat des meubles). Le montant des charges déductibles (17 000 €) est donc déjà supérieur au montant des recettes annuelles, ce qui ramène le montant imposable à 0, et créé même un déficit de 3 000 €. À cela, il faudrait ajouter le montant des amortissements, estimés ici pour l’année à 7 400 €. Mais le montant imposable est déjà réduit à 0.

La plus-value en LMNP

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d'acquisition minoré des amortissements déduits pendant l'activité de location meublée. La plus-value imposable est taxée à 19 %. Compte tenu des abattements l’exonération est acquise après 22 ans de détention du logement.

D’importants changements entrent en vigueur en 2025 autour du LMNP et concernent notamment l’imposition des plus-values à la revente. À quoi s’attendre ? Un besoin de liquidité ou encore un changement de stratégie d’investissement peuvent vous amener en tant que propriétaire à vendre votre bien immobilier loué en LMNP. Dans le cadre de cette revente, une fiscalité particulière s’applique : celle des plus-values immobilières. Ainsi donc, en LMNP, une revente du bien immobilier après 6 ans de détention permet de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière. Tandis qu’une exonération totale (de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux) est possible après 30 ans de détention.

En clair, l’amortissement est donc désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value. Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un bien acheté le 1er janvier 2015 au prix de 150 000 € et revendu au 1er février 2025 au prix de 200 000 €.

ℹ️ À noter : La réintégration des amortissements concerne les loueurs en LMNP ayant opté pour le régime réel mais aussi, ceux qui ont choisi le régime du micro-BIC. Eux non plus n’échappent pas à cette nouvelle règle ! La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière aura donc un impact certain sur la fiscalité des investisseurs en LMNP. Pour mieux comprendre, prenons un exemple de cas, celui d’un logement loué puis revendu après 20 ans ou après 30 ans de détention.

Déclaration des revenus LMNP

La déclaration des loyers perçus en LMNP s’effectue chaque année au même moment que la déclaration annuelle des revenus, soit au mois de mai ou de juin. Au régime réel, il vous faut en plus et au préalable télétransmettre un bilan comptable et une liasse fiscale via le formulaire 2031-SD.

ℹ️ À savoir : Le déficit des années antérieures est prérempli par l’administration fiscale.

CFE et LMNP

Est-on redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) en LMNP ? En tant que loueur en LMNP vous êtes redevable chaque année de la CFE (contribution foncière des entreprises). Cet impôt est dû si les loyers charges comprises sont supérieurs à 5 000 €.

LMNP vs LMP: Quelles différences?

Quelles sont les principales différences en termes de fiscalité entre LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel) ? Ainsi, par exemple, les loyers perçus dans le cadre du LMNP sont assujettis aux impôts sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. Notez toutefois qu’en LMNP ou en LMP vous pouvez choisir entre imposition au réel ou au micro-BIC.

Alors qu’en LMP les loueurs sont obligatoirement soumis aux cotisations sociales, en LMNP, en principe, les loueurs n’en paient pas.

La location meublée est par définition une activité commerciale et en principe, elle n’est pas possible en SCI. Cependant une tolérance est possible dans le cas d’une SCI à l’IS et où les revenus locatifs provenant de la location meublée sont limités.

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles diffèrent selon qu'il s'agit des revenus de 2024 ou de ceux perçus en 2025. Nous vous présentons les informations à connaître. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €.
• Les recettes (les loyers des meublés ) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC).

En cas de vente d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (notamment de l'abattement pour durée de détention du bien) uniquement si vous êtes loueur non professionnel.

À noter La location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales. En tant que loueur non professionnel, vous payez uniquement des prélèvements sociaux.

En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d'imposition applicable de plein droit dit de bénéfice réel. Le micro-BIC vous donne droit à un abattement. Le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges.

Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global uniquement si vous êtes loueur en meublé professionnel.

Les Prélèvements Sociaux en LMNP

Les revenus imposables perçus par les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70 % et le prélèvement de solidarité pour 7,50 %).

Conclusion: Souplesse et liberté pour votre stratégie fiscale

Le système fiscal est très souple : vous pouvez changer de régime fiscal, du micro-BIC vers le réel, ou inversement, dès que vous le souhaitez. Pour cela, vous avez juste à envoyer un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le mois de mai de l’année concernée par le changement. Ajoutons que le statut LMNP, au forfait ou au réel, n'entraîne pas d'obligations qui limiteraient vos revenus - des loyers plafonnés ou des plafonds de ressources pour les locataires - comme c'est le cas pour les dispositifs Pinel, Denormandie ou Loc'Avantages.

En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sauf pour 3 types d’exploitation :

• L’hôtellerie
• La para-hôtellerie (fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linge, nettoyage régulier des locaux)
• Les résidences de tourisme classées

Les résidences services (résidences étudiantes, d'affaires, de tourisme, seniors et EHPAD), qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.

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