Règles de fixation du loyer et gérance libre du fonds de commerce

La location-gérance, ou gérance libre, est une convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce en concède l’exploitation à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, contre le paiement d’une redevance.

Cadre juridique et objectifs

Le contrat de location-gérance est régi par les articles L1441-1 et suivants du Code de commerce. Il permet au bailleur de rester propriétaire du fonds tout en percevant une redevance, et au locataire-gérant d’exploiter le fonds sans en devenir propriétaire immédiatement, ce qui facilite tester une activité ou préparer une éventuelle acquisition.

Le locataire-gérant exploite le fonds conformément à sa destination et dispose d’une autonomie managériale, mais il doit obtenir l’accord du bailleur pour toute modification de l’activité ou addition d’un nouveau segment.

Conditions essentielles et conditions de forme

  1. La location porte sur un fonds de commerce et non sur l’immeuble; le fonds doit exister et disposer d’une clientèle ou d’un potentiel suffisant à l’exploitation.
  2. Le locataire-gérant doit être commerçant et immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
  3. Le bailleur doit être le propriétaire du fonds et obtenir l’autorisation du propriétaire des locaux s’il détient un bail commercial imposant une exploitation personnelle.
  4. La publicité du contrat est obligatoire: avis publié dans un journal d’annonces légales (JAL) dans les 15 jours suivant la signature.
  5. Le contrat peut être écrit, mais le cadre est en principe consensuel; l’écrit est toutefois fortement recommandé.

Obligations et droits des parties

Obligations du bailleur

  • Délivrer le fonds de commerce avec tous les éléments nécessaires (clientèle, enseigne, nom commercial, matériel, stock, brevets, licences).
  • Garantir une jouissance paisible et conforme aux règles d’hygiène et de sécurité; respecter les clauses du contrat, notamment celles relatives à la non-concurrence et à la reprise des marchandises.
  • Garanties légales au profit du locataire-gérant (vices cachés, éviction, et garantie du fait personnel en matière civile).

Obligations du locataire-gérant

  • Exploiter le fonds conformément à sa destination et maintenir la valeur du fonds; ne pas modifier l’activité sans accord du bailleur.
  • Entretenir le fonds et réaliser les réparations locatives; reprendre les contrats en cours ou les conclure à son compte selon les stipulations du contrat.
  • Payer la redevance selon les modalités (montant, périodicité, éventuelle ventilation entre fonds et murs, et éventuelle TVA).
  • Respecter une éventuelle clause de non-concurrence et toute clause sur la comptabilité consultable par le bailleur.

Fixation et fiscalité de la redevance

La redevance est librement fixée par les parties et peut être fixe, proportionnelle au chiffre d’affaires, proportionnelle aux bénéfices, ou mixte. Elle peut être trimestrielle ou mensuelle.

La redevance est imposable à la TVA au taux normal de 20%. Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant si le contrat le prévoit.

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Pour le bailleur, les redevances perçues relèvent de la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lorsque le bailleur est un particulier; le fonds restant la propriété du bailleur permet de générer des revenus sans cession de l’actif.

La location gérance, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Durée, résiliation et fin du contrat

Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, avec possibilité de renouvellement par tacite reconduction. En cas de résiliation, un préavis est généralement prévu (souvent 3 mois).

À l’expiration ou en cas de résiliation, le bailleur récupère le fonds; le locataire-gérant restitue le fonds et le matériel dans l’état prévu par le contrat. Le stock peut être repris par le bailleur ou être écoulé par le locataire selon les termes convenus; le matériel renouvelé peut donner lieu à indemnité pour les améliorations apportées par le locataire si prévu contractuellement.

Les dettes liées à l’exploitation deviennent immédiatement exigibles à la fin du contrat; le bailleur demeure solidairement responsable des dettes contractées avant la publication du contrat dans le JAL (jusqu’à cette publication, la solidarité couvre bailleur et locataire).

Responsabilité et risques

La solidarité entre bailleur et locataire-gérant est limitée dans le temps: elle prend fin à la publication du contrat dans le JAL, sauf pour les dettes antérieures ou liées à l’exploitation jusqu’à cette date.

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En cas de dépréciation du fonds due au locataire, le bailleur peut engager sa responsabilité; à l’inverse, si le fonds gagne en valeur sous la gérance, le locataire peut prétendre à une indemnité éventuellement due selon le contrat et l’article L145-46 du Code de commerce.

Cas particuliers et stratégies

Depuis l’ordonnance du 25 mars 2004 et surtout depuis la loi Sapin II, certaines conditions d’exploitation personnelle (ex: deux ans d’exploitation par le bailleur) ne s’appliquent plus dans tous les cas; toutefois, des dispenses existent pour les conjoints, héritiers ou bénéficiaires d’un partage.

La location-gérance peut représenter une étape préliminaire efficace vers l’acquisition du fonds, et elle est particulièrement adaptée en période de crise économique pour tester le potentiel sans immobiliser l’actif.

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