Guide d'achat d'un fonds de commerce : bar / pub irlandais
Racheter un bar ou un pub, c’est souvent le projet d’une vie : une ambiance, une clientèle fidèle, un emplacement, parfois une terrasse, et une licence qui permet de vendre de l’alcool. L’objectif de cette page est simple : vous donner un guide clair (et une méthode) pour acheter en toute sécurité, éviter les pièges qui peuvent mener à un litige, un refus de mutation de licence, voire une fermeture administrative.
Pourquoi acheter un pub ou un bar ?
Avec une clientèle fidèle et un chiffre d’affaires souvent stable, ces commerces représentent une opportunité attractive, notamment dans les centres-villes, les quartiers d’affaires et les zones touristiques. Vous rêvez de reprendre un établissement reconnu, rentable et prêt à travailler dès le premier jour ? Ne cherchez plus !
La reprise vous permet également de limiter les risques. En reprenant une affaire, vous êtes immédiatement opérationnel. Vous disposez en effet d’un local fonctionnel, d’une clientèle déjà fidélisée et d’un réseau de fournisseurs, de matériel et de salariés qualifiés. Vous pouvez ainsi générer sans attendre du chiffre d’affaires et espérer des premières retombées rapidement.
Définir son projet et son concept
Avant de lancer vos recherches, soyez clair sur la finalité de votre projet et ce que vous recherchez. Dans un premier temps, définissez votre concept et anticipez les éventuelles formations complémentaires à réaliser. Commencez par établir un business plan documenté et chiffré pour présenter votre projet. Ce document phare vous permettra de vérifier la rentabilité de votre projet et mettre en avant vos besoins de financement.
Pub en centre-ville, bar-tabac de village, bar à thème, à vin ou à bière ou à tapas… Il existe autant de concepts que de bars. Valider votre concept : Pub irlandais, gastropub, bar à bières artisanales ?
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Les obligations réglementaires et formations
Les bars, brasseries et tabacs sont des établissements incontournables du paysage français. L’exploitation d’un bar, d’une brasserie ou d’un tabac est soumise à l’obtention d’une Licence III (vente d’alcool jusqu’à 18°) ou d’une Licence IV (vente d’alcools forts). Pour un bar en France, l’élément “psychologiquement” central est la licence IV (aussi appelée “grande licence”, selon les usages). Mais juridiquement, la licence est d’abord une autorisation liée au débit de boisson et à l’établissement : elle obéit à des règles de déclaration, de mutation, de transfert/translation, et à des conditions de moralité/formation du futur exploitant (selon les cas).
Il existe des règlementations spécifiques à respecter, dont celle de faire la formation pour ouvrir un bar. Cette formation est indispensable à l’exercice de votre activité. Elle se déroule sur quelques jours, notamment pour l’obtention d’un permis d’exploitation. Il est également obligatoire de réaliser la formation en matière d’hygiène alimentaire.
Par ailleurs, si vous disposez d’une terrasse, il faudra vous acquitter d’une redevance correspondant aux droits de voirie. Si vous comptez vendre du tabac, des jeux de tirage, le loto et PMU, ou la presse, un certain nombre de formalités sont à anticiper. Pour la vente de tabac, il vous faudra par exemple passer un contrat de gérance avec l'État et obtenir un agrément des douanes.
Audit et vérifications préalables : le cœur du projet
Un rachat sérieux passe par un audit et une vérification structurés. Votre avocat vous conseille et vous alerte sur les points les plus sensibles. Un avocat n’est pas là pour “rajouter du papier” : il sert à sécuriser votre projet en transformant les risques en clauses, délais, pièces, et garanties.
Avec l’aide d’un expert-comptable ou cabinet spécialisé dans ce type de transaction, il convient de passer au crible les informations propres à l’établissement ciblé : extrait Kbis, bilans et compte de résultat, chiffre d’affaires des cinq dernières années, masse salariale, excédent brut d’exploitation, mais aussi bail commercial, contrats fournisseurs, contrats de travail, etc. Ce diagnostic complet vous permettra d’évaluer la santé économique et financière de l’établissement ainsi que sa rentabilité.
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Il est essentiel de mener, avec l’appui de professionnels, une analyse approfondie des performances financières de l’établissement visé afin d’en déterminer les forces et faiblesses. Les 3 derniers bilans et plus précisément les 3 derniers comptes de résultats détaillés seront la référence.
Vérifier le bail commercial
Le bail commercial n’est pas un détail : c’est la “colonne vertébrale” du commerce. Destination : le bail autorise-t-il clairement l’activité de débit de boissons / bar / pub / restaurant ? Travaux : qui paie quoi (mise aux normes, extraction si cuisine, accessibilité) ?
Si vous reprenez un bar-tabac, vous entrez dans un univers d’agréments et de procédures supplémentaires (tabac, parfois jeux type Française des Jeux).
Inventaire et éléments cédés
Il convient de vérifier la conformité de l’établissement, et inventaires sincères, précises sur ce qui est cédé (matériel, stocks, contrats transférés, éléments de propriété intellectuelle). Une analyse des équipements et du matériel est également vivement conseillée. Veillez à faire un examen minutieux des équipements et de leur état de fonctionnement. Demandez notamment l’âge des équipements et si des réparations ont déjà eu lieu.
Évaluation et valorisation du fonds de commerce
Quelles sont les caractéristiques qui donnent à un fonds de commerce CHR sa valeur ? Un fonds pour lequel des acheteurs sont prêts à mettre en jeux leurs économies et se porter caution auprès de son banquier ? Un fonds de commerce valorisable, c’est : un fonds qui a été capable sur les dernières années, de réaliser un bon chiffre d’affaires et un bon résultat ; un fonds établi sur un emplacement avec un bon achalandage et bénéficiant d’un bail à loyer raisonnable ; un fonds dont l’activité sera à la portée de la plupart des acquéreurs potentiels et qui sera donc peu dépendant des qualités de l’exploitant précédent ; un fonds qui est exploité dans des conditions, que les candidats à la reprise jugeront acceptables ; un fonds dont les agencements et le matériel sont en bon état et aux normes ; un fonds sur lequel on peut projeter de renouveler, voire d’améliorer les performances passées.
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Il est donc nécessaire de se référer à des éléments objectifs. Une méthode reconnue d’estimation. Elles sont par définition imparfaites, mais permettent néanmoins d’approcher de façon plus objective la valeur d’un fonds. Elles permettront de faire une valorisation initiale qui pourra être modulée selon les caractéristiques évoquées plus haut.
Méthodes d'estimation
On retrouve principalement deux méthodes d’estimation de la valeur d’un fonds de commerce de bar ou de restaurant :
- La méthode des « barèmes par profession » qui se réfère au Chiffre d’affaire
- La méthode par le résultat ou la rentabilité
La méthode des « barèmes par profession » consiste à multiplier le CA HT, la Recette journalière ou la remise tabac annuelle par des ratios régulièrement mise à jour dans la littérature comptable. Le plus connu de ces barèmes est édité par « les éditions Francis Lefebvre ». Sa dernière version propose les ratios suivants : Restaurant : 55 à 110 % du CAHT ; Café : 85 à 250% du CAHT ; Tabac : 2 à 4 fois les remises nettes tabac. Cette méthode a l’avantage de la simplicité, mais elle est aussi très approximative puisque les valeurs sont très larges et vont par exemple du simple au double pour les restaurants.
La Méthode basée sur la rentabilité est la plus employée depuis quelques années. Elle part du principe qu’un fonds de commerce est un investissement permettant de générer de la rentabilité. Cette rentabilité est souvent nommée « EBE ». Dérivé du véritable EBE comptable, elle en diffère par quelques réintégrations. Ces manipulations de l’EBE ont pour objectifs de permettre une comparaison entre des affaires gérées selon des statuts et des usages différents.
Cet EBE calculé correspondra à la valeur générée par l’affaire. Une fois calculé, cet EBE est multiplié par un coefficient généralement compris entre 2.5 et 4, selon l'attractivité de l'affaire, qui permet d’approcher la valeur du fonds. Cette façon d’estimer un fonds a l’avantage d’être très proche des pratiques des banquiers. Donc si vous achetez une affaire dont le prix est proche de l’estimation par l’EBE, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à obtenir un prêt de votre banquier.
Comme vous pouvez le constater, ces méthodes bien qu’éprouvées, doivent être complétées par un minimum d’expertise basée sur la connaissance de la place, l’expérience et la comparaison des ventes passées.
Financement et aspects pratiques
La question du financement est centrale dans le projet de reprise d’un bar. Les banques sont bien souvent frileuses à prêter au vu des risques d’échec. Généralement, l’acquisition d’un bar nécessite un apport personnel de 30 à 45%. Il ne faut pas oublier qu’en plus de l’achat du fonds de commerce s’ajouteront les frais de travaux éventuels, le stock et un fonds de roulement pour démarrer l’activité.
Pour un bar de taille modeste, il faut compter entre 80 000 euros et 300 000 euros. Le coût total comprend aussi droits, honoraires, travaux, stock, et trésorerie. Vous n’avez pas d’apport, mais restez déterminé ? Plutôt que de racheter le fonds de commerce, vous pouvez aussi opter pour la location-gérance avec option d’achat du bar. Il s’agit d’un contrat conclu avec le propriétaire qui permet d’exploiter le bar en échange d’un loyer. Un bon moyen de tester l’activité en attendant de pouvoir réunir les capitaux nécessaires pour acheter le fonds de commerce.
Négociation et transfert
La négociation fait partie du parcours de reprise. L’objectif : trouver avec le cédant un accord sur le prix de cession mais également s’entendre sur le délai et les conditions de reprise, les termes de la promesse de cession… Une négociation se prépare et une évaluation préalable de l’entreprise et du marché est indispensable. Avoir une bonne connaissance du secteur, du marché local, de la concurrence, connaître les points forts et les points faibles de l’entreprise sont autant d’éléments à ne pas sous-estimer.
Il faut toutefois savoir être patient et rester mesuré. Une négociation de reprise implique par ailleurs de respecter certaines étapes juridiques (confidentialité, lettre d’intention, protocole d’accord). Sur une cession de fonds de commerce, on évite de payer “trop tôt” pour gérer l'opposition des créanciers et le privilège lié au fonds. Sans cette précaution, l’acheteur peut être exposé à des revendications après paiement.
Dans votre intérêt comme dans celui du cédant, inclure une clause d’accompagnement du cédant est généralement recommandé. Il s’agit d’une période transitoire de collaboration pour passer le relais et assurer la pérennité de l’entreprise. Le mode d’accompagnement (durée, statut du cédant, rémunération éventuelle) doit être précisé avant la signature de l’acte de vente.
Risques administratifs et sanctions
Des manquements tels que d’ivresse publique, de vente à des mineurs ou de manquements répétés à la réglementation peuvent entraîner des sanctions. Le préfet peut prendre une décision de fermeture temporaire selon la gravité. Première règle : agir vite. Des formalités (préfecture, Paris), et de la qualité des documents sont essentielles.
Exemples d'opportunités et caractéristiques terrain
Centre-ville - Bar à bières / Pub Bar à bières bénéficiant d’un emplacement de premier ordre en centre-ville avec excellente visibilité. A vendre fonds de commerce d'un PUB, ouvert le soir de 18H00 à 03H00 du matin, sur la Côte d'Émeraude en Bretagne. Ce joli établissement accueille à la fois une clientèle locale et une clientèle touristique. BAR TABAC JEUX. Bel emplacement au coeur d'une zone d'activité générant un passage important.
Nous vous proposons à la vente ce fonds de commerce de BAR-TABAC-FDJ-Petite Restauration avec licence IV, situé dans un Quartier de Marseille du 13eme arrondissement ou il fait bon vivre. Bar Pub fermée 2 jours par semaine réalisant 71 % de son activité en limonade et 342 hl de bière par an. BAR PUB à vendre , dans un quartier animé de CAEN. Bel intérieur. Terrasse. A développer.
Opportunité exceptionnelle dans le VAR ! Pub, bar à bières, bar à cocktails, live music concept innovant dans un lieu unique sud Landes. Ouvert 5 soirs par semaine à partir de 18h. Etablissement créé en 2021. Agencement, matériel et mobilier neuf.
Pyrénées-atlantiques (64). A saisir très belle affaire conceptisé de BAR AMBIANCE TAPAS & PINTXOS. Située sur la côte basque , face à l'océan cet établissement dispose d'une belle terrasse ensoleillée et d'un intérieur superbement agencé. Cuisine et réserves.
Bar type pub irlandais - Conception TopSolid Wood & rendu TopSolid Virtual
Rentabilité et indicateurs
Quel chiffre d’affaires pour un bar ? Le chiffre d’affaires est très variable d’un bar à l’autre. Il peut être de plusieurs milliers d’euros à plusieurs millions d’euros. Le chiffre d’affaires et la rentabilité d’un bar dépendent en grande partie de la localisation et de la fréquentation, éléments clés de la réussite pour ce type de commerce. Est-ce rentable d’ouvrir un bar ? Un bar sera rentable si la fréquentation est suffisante.
Pour évaluer le seuil de rentabilité, il faut lister l’ensemble des coûts (masse salariale, frais de fonctionnement, coût de financement, etc.) et analyser le niveau de marge que vous escomptez sur vos ventes de boissons. Généralement, la marge du tarif des boissons dans un bar est entre 60 et 75%.
Se préparer et se faire accompagner
Comme tout investissement, la reprise d’une affaire ne s’improvise pas. Plus encore lorsqu’il s’agit de la gestion d’un bar. Horaires décalés, stress, équipe à gérer… Il est important de prendre en compte ces considérations avant de vous lancer à corps perdu dans des recherches concrètes. Vous êtes au clair sur votre projet et pensez avoir les capacités pour tenir un bar ?
Pour mettre toutes les chances de réussite de votre côté, il est essentiel de vous entourer : avocat, expert-comptable, négociateur spécialisé CHR. Nos négociateurs chez TCC, parce qu’ils sont tous issus de l’univers CHR, sont capables de vous apporter un conseil avisé sur la valeur de vente de votre affaire. Nous vous conseillons évidemment de les rencontrer pour une évaluation gratuite de votre bar ou de votre restaurant.
Outils pratiques
Un business plan solide n’est pas une option, c’est votre feuille de route pour transformer votre passion en un commerce rentable et durable. Obtenez votre financement, sécurisez votre local et maîtrisez votre trésorerie grâce à des outils qui génèrent votre business plan de pub, conforme aux attentes des banques, en moins d’une heure. Déjà +40 000 entrepreneurs accompagnés.
Estimez vous même la valeur de votre fonds de commerce CHR : Nous mettons à disposition ci-dessous un calculateur qui vous permettra d’approcher la valeur de votre affaire. Il sera fiable dans 80% des cas, mais pourra être plus loin de la réalité du marché pour une minorité (notamment pour de très grosses affaires, des emplacements très recherchées, ou des affaires à fortes spécificités).Pour réaliser ce calcul, vous aurez besoin de votre dernier compte de résultat. Si votre activité et vos résultats sont réguliers depuis plusieurs années, cela suffira.
Les 3 piliers pour monter votre projet de pub
- La réglementation et l'administratif : Licence IV, statut juridique, formations obligatoires.
- Le business plan : Chiffrer vos besoins, valider votre concept, anticiper votre rentabilité.
- Le financement et l’accompagnement : apport personnel, négociation, accompagnement du cédant.
Structurer son projet d’entreprise, c’est plus simple qu’on ne le croit. Un accompagnement professionnel permet de sécuriser la reprise et d’optimiser les chances d’obtenir un financement bancaire.
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