Différence entre fond de commerce et bail dérogatoire

Louer un local commercial est une étape cruciale dans le développement de votre activité. Ce choix implique des considérations juridiques et financières importantes qui peuvent avoir un impact significatif sur la réussite de votre entreprise. Cet article vise à vous éclairer sur les deux options principales de location disponibles : le bail commercial et le bail dérogatoire, ainsi que sur la distinction entre droit au bail, fonds de commerce et la manière dont ils s'articulent.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un local, appelé le bailleur, loue à une autre personne, le preneur, un local pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et se définit comme un contrat de location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat offre un cadre juridique stable et protecteur pour votre entreprise, vous permettant d’exercer votre activité en toute sérénité pendant une durée minimale de neuf ans.

Durée, loyer et destination

• La durée : Votre bail commercial vous garantit une occupation des lieux pour une durée minimale de neuf ans, renouvelable à votre initiative.
• Le loyer : Le montant du loyer est librement fixé par les parties lors de la signature du contrat. Il peut être révisé chaque année en fonction d’un indice publié par l’INSEE.
• La destination des lieux : Le bail commercial définit précisément l’usage auquel les locaux sont destinés et le preneur s’engage à respecter cette destination.

Obligations et formalismes

Le bail commercial établit des obligations réciproques entre le bailleur et le locataire : le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à l’usage prévu et d’assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ; le locataire doit payer le loyer et utiliser les locaux conformément à leur destination. La conclusion d’un bail commercial est soumise à certaines formalités : rédaction d’un contrat écrit et possibilité d’enregistrement auprès du service de publicité foncière.

Qu’est-ce que le bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire (ou de courte durée) également appelé bail précaire est un contrat de location représentant une alternative flexible au bail commercial classique pour les locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le bail dérogatoire, introduit par la loi Pinel en 2014, offre une alternative au bail commercial classique pour les locations temporaires. Ce contrat souple et simplifié permet aux entrepreneurs de tester une activité ou de se lancer dans un projet sans s’engager sur une longue durée.

Caractéristiques principales

• Durée limitée : Trois ans maximum. La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans.
• Activités autorisées : Le bail dérogatoire est ouvert à une large palette d’activités, notamment les activités de vente au détail, de prestation de services et d’artisanat.
• Flexibilité : Le bail dérogatoire se caractérise par sa souplesse et l’absence d’indemnité d’éviction à son terme.
• Formalités : Un contrat écrit est obligatoire et il est obligatoire de mentionner de manière explicite la volonté d’écarter le régime des baux commerciaux.

Obligations et états des lieux

Le bailleur doit délivrer un local décent et assurer la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail. Le preneur doit payer le loyer et les charges locatives et utiliser les locaux conformément à la destination prévue. Un état des lieux doit être effectué au moment de la prise de possession des locaux (état des lieux d’entrée) et joint au contrat de bail, et un état des lieux de sortie doit aussi être établi.

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Fin et transformation en bail commercial

En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Il n'est donc pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail, le bailleur doit lui demander par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial. Pour récupérer les locaux, le bailleur a un délai d’un mois à compter de la date de fin fixée dans le bail pour demander au locataire de quitter les lieux.

Avantages et inconvénients du bail dérogatoire

Pour le bailleur

• Le bailleur demeure libre de refuser le renouvellement du contrat s’il souhaite mettre un terme à celui-ci.
• Il n’aura pas à subir de compensations financières ou à s’acquitter du paiement d’une indemnité d’éviction comme c’est le cas dans le cadre du bail commercial.
• Ce type de contrat de bail lui permet également de choisir son locataire et donc de pratiquer une sélection parmi les différents preneurs.
• Le bailleur dispose d’une liberté pour fixer le montant du loyer puisque celui-ci n’est pas plafonné.

Pour le locataire

• Le bail dérogatoire est une solution privilégiée pour lancer une activité tout en limitant les risques.
• Le locataire pourra donc s’adapter selon le développement de son entreprise, par exemple s’il souhaite changer de secteur d’activité ou encore acquérir des locaux plus grands.
• Conclure un bail précaire permet au locataire de négocier un loyer directement avec le propriétaire, largement inférieur à celui prévu dans le cadre d’un bail commercial.

Limites et risques

• Le locataire ne peut pas bénéficier de plein droit du droit au renouvellement du bail.
• Le preneur ne pourra pas profiter du statut protecteur du bail commercial étant donné que celui-ci aura été préalablement écarté.
• Du côté du bailleur, il peut parfois être compliqué de trouver des locataires tous les trois ans.
• Dans l’hypothèse où le locataire se maintiendrait dans les lieux après l’expiration du bail, le bailleur devra être particulièrement vigilant : un oubli de sa part de signifier au locataire sa volonté de ne plus louer les lieux pourrait entraîner la poursuite du bail sous statut commercial.

Comparaison synthétique : bail commercial vs bail dérogatoire

Droit au bail et fonds de commerce : distinction essentielle

Souvent confondu avec le fonds de commerce, le droit au bail commerce n'est en fait qu'un des éléments de ce dernier. En effet, le fonds de commerce regroupe tous les éléments corporels et incorporels qui permettent à un commerçant d’exercer son activité tout en mettant en valeur sa clientèle.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est une somme d’argent versée par un locataire entrant (le repreneur) à un locataire sortant, afin de bénéficier des conditions avantageuses du bail commercial en cours. Il s'agit du droit d'occuper un local commercial selon les termes du bail existant, notamment le montant du loyer, la durée restante, et l'emplacement. Cependant, le droit au bail ne comprend pas l’activité commerciale elle-même, ni le matériel ou la clientèle.

Qu’est-ce que le fonds de commerce ?

Le fonds de commerce représente un ensemble d’éléments corporels et incorporels nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale : la clientèle et l’achalandage, le nom commercial et l’enseigne, le matériel et les équipements, les contrats de travail, les droits de propriété intellectuelle et le droit au bail.

Acheter un droit au bail ou un fonds de commerce ?

• Acheter un droit au bail permet d’obtenir un emplacement stratégique avec un loyer éventuellement avantageux, sans reprendre l’activité précédente.
• Acheter un fonds de commerce revient à reprendre l’activité complète avec clientèle, matériel, enseigne et souvent le personnel, permettant un démarrage immédiat.

Le choix entre l’achat d’un droit au bail et celui d’un fonds de commerce dépend principalement de la nature de votre projet commercial et de vos objectifs.

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Aspects juridiques et formalités de cession

La cession d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail est encadrée par des règles strictes : enregistrement de l’acte de cession auprès du Service des Impôts des Entreprises, publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et, le cas échéant, information ou droit de préemption du bailleur ou des salariés. Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit commercial et immobilier pour sécuriser la transaction.

Convention d’occupation précaire vs bail dérogatoire

La convention d’occupation précaire est, tout comme le bail dérogatoire, conclue pour une courte durée. En revanche, contrairement au bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire permet au propriétaire de cesser l’occupation dès qu’il le souhaite. Une précarité réelle et objective : la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat. Un bail dérogatoire est un bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un.

Recommandations pour choisir

Le choix entre le bail commercial et le bail dérogatoire doit être guidé par une analyse approfondie des besoins spécifiques de votre entreprise. Il est crucial de vous poser les questions suivantes : Quelle est la nature de mon activité ? Quelle est ma projection de croissance sur le long terme ? Quel est mon budget ? Suis-je prêt à m’engager sur une longue durée ? Ai-je besoin d’une grande flexibilité ?

Le bail commercial et le bail dérogatoire répondent à des besoins distincts. Le bail commercial offre une stabilité et une protection juridique précieuses pour les activités commerciales pérennes, tandis que le bail dérogatoire apporte une flexibilité et une simplicité appréciables pour les projets temporaires. Le choix éclairé du type de bail le plus adapté contribuera à la réussite de votre entreprise.

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