La Franchise de Loyer dans le Bail Commercial : Comptabilisation et Traitement Comptable

La franchise des loyers immobiliers est un accord contractuel entre le locataire et le propriétaire d'un bien commercial. Cet accord joue un rôle significatif dans le secteur de l'immobilier d'entreprise en offrant des avantages mutuels. Comprendre les tenants et aboutissants de cette pratique est essentiel pour les acteurs de ce domaine.

Définition de la Franchise de Loyer Professionnel

La franchise de loyer professionnel est un accord entre le locataire et le bailleur d'un bien immobilier commercial. Cette disposition permet au locataire de ne pas payer de loyer pendant une période déterminée au début du contrat de location. Cette pratique s'applique principalement à des biens commerciaux tels que les bureaux, les magasins, les entrepôts, etc. En d'autres termes, c'est une période de gratuité qui peut être cruciale pour le démarrage d'une entreprise, car elle réduit les coûts initiaux.

Types de Franchises de Loyer

La franchise totale : Le locataire est entièrement exempté du paiement du loyer pendant une durée convenue.
La franchise partielle : Une réduction du loyer est accordée sur une période définie.
La franchise progressive : Le loyer augmente graduellement jusqu’à atteindre le montant plein.

Les Avantages et les Inconvénients de la Franchise de Loyer

La franchise de loyer professionnel comporte à la fois des avantages et des inconvénients.

Parmi les avantages, on trouve la réduction des coûts de location initiaux, ce qui peut être d'une grande utilité pour les start-ups et les entreprises en croissance. De plus, la période de franchise permet aux locataires d'évaluer la viabilité de l'emplacement sans un engagement financier à long terme. Toutefois, il est essentiel de comprendre que cette période de gratuité a une durée limitée, après quoi le loyer normal s'applique. Par conséquent, il est impératif de bien planifier et budgétiser pour éviter des difficultés financières une fois la franchise terminée.

Du côté du propriétaire, la franchise offre l'opportunité de négocier des conditions avantageuses pour la période post-franchise, comme des loyers plus élevés. Cependant, ils doivent être prêts à supporter la perte de revenus immédiats pendant la période de franchise, ce qui peut impacter leur flux de trésorerie à court terme.

Lire aussi: Perspectives de la franchise Thiriet

Qui Peut Bénéficier de la Franchise de Loyer Professionnel ?

Les entreprises éligibles à la franchise sont souvent celles en phase de démarrage ou de croissance, qui cherchent à minimiser leurs coûts initiaux. Ces entreprises peuvent être des start-ups, des filiales, ou même des franchises de chaînes de magasins.

La franchise ne se limite pas à un secteur d'activité spécifique. Elle peut s'appliquer à une variété de domaines, du commerce de détail à la restauration en passant par les services professionnels. Que vous soyez dans le secteur de la restauration, de la technologie, de la santé, ou dans n'importe quelle autre industrie, la franchise peut vous offrir des avantages financiers significatifs. Il est donc essentiel de comprendre comment cette option peut s'appliquer à votre secteur d'activité particulier.

Mise en Place d'une Franchise de Loyer Professionnel

La mise en place d’une franchise de loyers nécessite une négociation minutieuse entre le bailleur et le preneur. Cette étape est déterminante pour établir un accord équilibré, satisfaisant pour les deux parties. Une fois les termes convenus, il est impératif de les formaliser dans le contrat de bail.

Le Contrat de Franchise

Le contrat qui formalise l’accord de franchise est essentiel et doit détailler les obligations spécifiques du locataire et du bailleur. Les termes et les conditions de la franchise comprennent la période, les responsabilités du locataire et du bailleur, mais peuvent aussi inclure des clauses relatives à l'entretien de l'espace, aux réparations et aux assurances, ainsi que tout autre aspect négocié. Le contrat doit également inclure des clauses de résiliation et de renouvellement. Il peut aussi être intéressant de prévoir des clauses une fois la durée de franchise terminée, comme la mise en place d’un loyer capitalisé, la négociation des charges, l’impact de l'indexation de loyer sur le calcul du loyer final, etc. La rédaction minutieuse de ce contrat est cruciale pour éviter les litiges futurs.

Il est impératif de vérifier la légalité de la franchise dans votre juridiction. Certains endroits peuvent avoir des réglementations spécifiques concernant ce type d'accord. Une fois que le contrat est rédigé, il peut être nécessaire de l'enregistrer ou de le soumettre à une autorité compétente pour s'assurer de sa validité.

Lire aussi: Définition du Conseil en Franchise

Avantages Fiscaux de la Franchise de Loyer

La franchise de loyer professionnel ne va pas impacter la TVA du loyer, mais elle peut offrir des avantages fiscaux intéressants pour les entreprises. En général, les loyers payés peuvent être déductibles des impôts, réduisant ainsi la charge fiscale globale de l'entreprise. Toutefois, les règles fiscales varient en fonction de la juridiction, du type d'entreprise et de la structure du contrat de location. Il est essentiel de comprendre ces déductions fiscales pour en tirer le meilleur parti.

La manière dont vous traitez la franchise de loyer dans votre déclaration de revenus peut avoir un impact significatif sur vos obligations fiscales. Il est crucial de savoir comment déclarer cette franchise, si elle est imposable, et quelles déclarations fiscales spécifiques sont nécessaires.

Comptabilisation et Linéarisation des Loyers

Pour la détermination des résultats comptable et fiscal, faut-il alors accorder crédit aux échéances juridiques et financières des loyers facturés, en distinguant deux périodes : celle, souvent initiale, de non-loyer, suivie d’une seconde, sujette aux loyers contractuels, indépendante de la première ? Faut-il au contraire consolider ces deux périodes, en les considérant unies par une commune intensité d’occupation ?

C’est précisément cette dernière voie qui a été retenue par les instances comptables, et par la jurisprudence du Conseil d’Etat. Les premières préconisent, tant en réglementation comptable nationale qu’en IFRS, de répartir les charges de loyer de manière à rendre compte correctement des avantages économiques procurés par l’immeuble de période en période. Ce qui conduit à retenir la méthode la plus représentative de la façon dont le locataire tire avantage dans le temps de l’utilisation de cet immeuble. Initialement exprimée dans l’avis n° 29 de l’Ordre des experts-comptables, cette analyse a été réitérée en septembre 2010 par la commission de droit comptable du conseil supérieur de cet Ordre.

La seconde (Conseil d’Etat, 29 novembre 2000, n° 192 100 et 192 109) conditionne le rattachement fiscal des loyers à l’exécution de la prestation, écartant une répartition inégale des loyers lorsque la prestation locative est d’égale intensité au cours des différentes périodes. Dans cette dernière situation, les loyers sont alors déduits linéairement sur l’ensemble de la période d’occupation, incluant les périodes de franchise.

Atteindre cet objectif comptable et fiscal de linéarisation des loyers conduit tout d’abord à déterminer un loyer mensuel moyen pour l’ensemble de la période effective d’occupation. Ensuite, au titre des périodes de franchise, sera déduit en charges à payer l’écart correspondant à l’insuffisance du loyer contractuellement dû au titre de ces périodes, sur le loyer moyen préalablement déterminé.

Puis, au cours des périodes ultérieures rendant exigible le loyer contractuel, le lissage du loyer comptable et fiscal sera préservé grâce à une reprise de la charge à payer, pour la fraction du loyer facturé excédant le loyer moyen.

Comptabilisation des Loyers et Charges dans une SCI

La société civile immobilière qui met un ou plusieurs logements à la disposition de ses locataires peut percevoir non seulement des loyers mais également des avances sur charges (ou provisions sur charges).

Ces charges locatives peuvent être gérées par le syndic de copropriété ou par la SCI elle-même qui refacturera alors directement l'eau, l'électricité etc. à son locataire.

La comptabilisation des loyers et charges dans une SCI de location diffère quelque peu de la comptabilisation des loyers et charges chez le locataire. Chez le locataire, il s'agira d'une charge et non d'un produit.

Tableau : Comptabilisation des Loyers Perçus et Avances sur Charges

Numéro de Compte	Description	Débit	Crédit
411	Locataire immeuble	12 000 €
4191	Avance sur charges		500 €
7061	Loyer immeuble		11 500 €

Conséquences des Abandons de Loyers pour le Bailleur

La problématique des abandons de loyers est apparue dans le cadre de la crise sanitaire.

En-dehors de la SCI et des revenus fonciers, le propriétaire bailleur qui renonce à une partie des loyers qui lui sont dus consent un abandon de créances.

Cet abandon de loyers est déductible des BIC et de l'IS.

Dans le cadre de la SCI, l'abandon de loyer n'est plus une libéralité à réintégrer dans les revenus fonciers sauf graves difficultés du locataire. Ces abandons de loyers ne sont pas imposés.

Pour bénéficier de ces mesures dérogatoires, l'abandon de loyer doit être consenti à une entreprise entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021. Il ne doit pas exister de lien de dépendance entre le bailleur et le locataire. C'est le cas lorsque l'un des deux détient directement ou par personne interposée plus de la moitié du capital social.

Par ailleurs, il est possible d'obtenir un crédit d'impôt égal à 50% de la somme totale des abandons au titre du mois de novembre 2020. Ce dispositif concerne aussi bien les bailleurs particuliers que les entreprises, à la condition que ces dernières comptent moins de 250 salariés. Dans le cas où il y aurait plus de 250 salariés, l'abandon pris en compte est plafonné aux deux tiers du loyer qui aurait dû être versé au titre du mois de novembre 2020.

Comment Comptabiliser les Abandons de Loyers chez le Bailleur ou dans la SCI ?

Les loyers déjà facturés sont comptabilisés normalement dans le compte 706 habituel. En cas d'abandon de loyer avec un avoir séparé, le bailleur utilisera un compte 7096 Rabais, remises, ristournes sur loyers. L'abandon de loyers futurs n'est pas comptabilisé en avance, il est comptabilisé au fur et à mesure de la facturation.

En l'absence d'avoir séparé (remise sur la facture de loyer), le compte 706 habituel est diminué du loyer abandonné.

En comptabilité de trésorerie, seuls les encaissements du loyer sont comptabilisés.

Franchise de Loyer et Travaux

Accorder une franchise de loyer consiste à suspendre temporairement le paiement du loyer par le locataire, souvent en échange de travaux réalisés dans le logement. En tant que bailleur, bien encadrer cette démarche permet de valoriser le bien tout en optimisant la relation locative.

Tous les travaux ne peuvent pas donner lieu à une franchise de loyer. Seuls ceux qui ne remettent pas en cause le caractère décent du logement peuvent être négociés entre bailleur et locataire. Il peut s’agir de :

Travaux d’amélioration
Travaux d'embellissement
Travaux d'adaptation

Si le propriétaire effectue des travaux pendant la location (rénovation, remplacement d’équipements essentiels, etc.), et que ceux-ci durent plus de 21 jours, il a l’obligation légale d’indemniser le locataire. Cela peut se faire sous forme de franchise de loyer, notamment en cas de gêne importante (bruits, poussière, accès restreint).

Lorsque le locataire propose de réaliser lui-même certains travaux, cela peut aussi justifier une exonération temporaire de loyer. La franchise de loyer actif accordée est alors proportionnelle au coût estimé de ces travaux.

Pour garantir la bonne exécution, le bailleur peut prévoir un état des lieux avant/après. Ces travaux peuvent être :

Pose d’un nouveau revêtement de sol
Peinture complète du logement
Remplacement d’équipements non essentiels
Abattement d’une cloison non porteuse
Modernisation d’un coin cuisine

En aucun cas, les mise aux normes de sécurité ou de salubrité, qui relèvent de la responsabilité exclusive du propriétaire ne peuvent être inclus dans la clause de franchise de loyer.

Les règles d'OR pour devenir Franchiseur : Faire de son BUSINESS une franchise RÉUSSIE !

Comment Rédiger une Clause de Franchise de Loyer ?

Pour que l’accord soit valide, la clause de franchise de loyer sur bail doit impérativement être rédigée par écrit. Elle protège à la fois le bailleur et le locataire, en précisant les conditions exactes de la franchise.

Mentions obligatoires à ajouter

Voici les éléments à inclure systématiquement dans une clause de franchise de loyer :

La nature détaillée des travaux à effectuer (type, matériaux, pièces concernées)
La date d’application de la franchise de loyer (début et fin de la période d’exonération)
La durée de la franchise de loyer exprimée en semaines ou mois
Le montant du loyer exonéré, avec ou sans les charges (selon ce qui est prévu pour le loyer et charges en location), doit être précisé.

Exemple de clause :

Le locataire s’engage à réaliser les travaux suivants : [nature et détails des travaux] avant la date du [date d'échéance des travaux]. En contrepartie, le propriétaire accorde une réduction de loyer OU franchise de loyer d’un montant de [montant de la compensation accordée] € (hors charges OU charges comprises) pendant [durée de la franchise] mois à compter du [date de début de la franchise]. Un premier état des lieux sera réalisé avant travaux le [date de l'état des lieux avant les travaux] et un second le [date de l'état des lieux après les travaux] pour constater la réalité de ces travaux.

balises: #Franchise