Franchise de loyer bail commercial : définition et fonctionnement

La franchise de loyer désigne une exonération temporaire, convenu contractuellement, du paiement du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Cette période de gratuité peut être prévue dès la conclusion du bail ou accordée par avenant en cours de contrat. Elle constitue une pratique courante en droit des baux commerciaux pour faciliter l’installation du locataire, accompagner des travaux ou faire face à une difficulté temporaire. La franchise de loyer est un outil souple, efficace et juridiquement valide, mais dont les modalités doivent être précises pour éviter des litiges ultérieurs.

Nature et fondement contractuel de la franchise de loyer

La franchise de loyer est une stipulation par laquelle le bailleur renonce temporairement à percevoir tout ou partie du loyer pendant une période déterminée. Elle ne s’analyse pas comme une remise de dette mais comme une modalité initiale ou convenue de l’obligation de paiement : pendant la période de franchise, le loyer n’est pas dû et son non-paiement ne constitue pas un manquement contractuel. Son fondement est exclusivement contractuel et repose sur la liberté contractuelle, puisque le statut des baux commerciaux ne définit pas de règles spécifiques à son égard.

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Ainsi, la franchise librement consentie est obligatoire pour les deux parties : le bailleur ne peut réclamer le loyer pendant la période convenue ni revenir unilatéralement sur cette stipulation.

Franchise initiale et franchise en cours de bail

Franchise initiale : Cette formule est la plus courante, prévue dès la conclusion du bail. Elle permet au preneur d’aménager les locaux, réaliser des travaux d’installation, ou lancer son activité sans supporter immédiatement le loyer. La durée varie généralement de 1 à 6 mois, et peut être plus longue pour des surfaces importantes ou travaux lourds.
Franchise en cours de bail : Accordée par avenant pendant l’exécution du contrat, elle peut répondre à des situations diverses : travaux imposés par le bailleur, sinistre, conjoncture économique difficile, ou geste commercial pour fidéliser le preneur. Cette modalité pose des enjeux particuliers en matière de plafonnement du loyer.

Franchise partielle ou totale

La franchise peut être :

Totale : exonération intégrale du loyer pendant la période définie.
Partielle : réduction temporaire du loyer à un montant symbolique ou à une fraction de son montant.

L’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les modalités de fixation antérieures du loyer constituent un élément d’appréciation pour le juge lors de la fixation de la valeur locative, notamment dans le cadre du renouvellement.

Lire aussi: Perspectives de la franchise Thiriet

Validité juridique de la franchise et impossibilité de remise en cause unilatérale

La franchise, qu’elle soit prévue dès le départ ou accordée ultérieurement, est valide si elle satisfait aux conditions du droit commun des contrats : consentement libre et éclairé, objet licite, cause réelle. Elle ne heurte aucune règle d’ordre public des baux commerciaux, lesquels ne fixent pas de loyer minimum ni n’interdisent les exonérations temporaires.

Le bailleur ne peut pas exiger ultérieurement les loyers non versés pendant la période de franchise, sauf en cas de vice du consentement ou résiliation nulle ou annulée de l’avenant. La clause a donc force obligatoire.

Expiration de la franchise et renouvellement du bail

La franchise cesse automatiquement à l’issue de la période convenue, le loyer redevenant alors intégralement exigible, sans formalité supplémentaire. Lors du renouvellement du bail, la franchise antérieure ne constitue pas un droit acquis. Ainsi, le preneur ne peut exiger la reconduction d’une franchise simplement parce qu’elle figurait dans le bail précédent.

En outre, la franchise ne peut être invoquée par le bailleur comme motif de refus de renouvellement, car elle ne constitue pas un manquement contractuel du locataire.

La franchise au stade du renouvellement : fixation du loyer

Lors du renouvellement, le loyer est fixé conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. La Cour de cassation rappelle que la règle de renouvellement aux mêmes clauses et conditions du bail expiré ne s’applique pas au loyer, qui est fixé selon la loi. La franchise, modalité passée du loyer, ne se transmet donc pas dans le bail renouvelé.

Lire aussi: Définition du Conseil en Franchise

Le loyer de référence pour le plafonnement est le loyer initial du bail expiré. La franchise accordée en cours de bail ne modifie pas ce loyer de référence, comme l’a confirmé la jurisprudence (Cass. 3e civ., 6 mars 2013).

Franchise accordée en cours de bail et risque de déplafonnement

Le plus grand risque pour le preneur est lié à la franchise accordée par avenant en cours de bail. Selon un arrêt important de la Cour de cassation du 1er décembre 2016, toute modification conventionnelle du loyer pendant le bail expiré, qu’elle soit à la hausse ou à la baisse, constitue un élément que les juges doivent examiner pour apprécier la possibilité de déplafonnement du loyer au renouvellement.

La franchise peut donc justifier une demande de déplafonnement si elle correspond à une modification notable des obligations respectives des parties (article L. 145-33, 3°). Toutefois :

La franchise en elle-même ne présume pas automatiquement le déplafonnement.
Le bailleur doit démontrer que la franchise a créé une distorsion significative entre le loyer contractuel et la valeur locative réelle.
Le juge ne peut appliquer d’autres critères que ceux fixés par la loi pour fixer le loyer au renouvellement.

Il est important de distinguer la franchise ponctuelle de loyer en cours de bail de la minoration initiale du loyer, cette dernière pouvant constituer une cause autonome de déplafonnement à condition que les circonstances l’ayant justifiée aient disparu.

Application pratique de la franchise de loyer

Pourquoi accorder une franchise de loyer ?

Lorsqu’un commerçant s’installe dans un nouveau local, il doit souvent faire face à de nombreux investissements avant de générer des revenus : travaux d’aménagement, achat de matériel, constitution de stock, communication, etc. La franchise de loyers permet au locataire de démarrer son activité dans de meilleures conditions financières, en réduisant temporairement cette charge.

Pour le bailleur, la franchise représente un levier efficace pour attirer et fidéliser un locataire, sécuriser la relation locative et valoriser le patrimoine en incitant à la réalisation de travaux.

Durée et modalités d’application

La durée de la franchise est négociée entre les parties, souvent entre 1 et 6 mois, mais elle peut être plus longue selon l’ampleur des travaux. La franchise peut porter uniquement sur le loyer principal, les charges et taxes restant dues sauf stipulation contraire.

La clause de franchise doit être rédigée par écrit dans le bail ou avenant, précisant la durée, le périmètre (loyer seul ou loyer avec charges), la nature des travaux éventuellement nécessaires, ainsi que les modalités de reprise du paiement à la fin de la franchise. La réalisation des travaux peut être encadrée par un état des lieux avant/après.

Travaux pouvant justifier une franchise

Travaux initiés par le bailleur : amélioration, rénovation, adaptation des locaux.
Travaux réalisés par le locataire : aménagements, rénovation non indispensables à la décence du local, respect des normes environnementales (rénovation énergétique, DPE, décret tertiaire).

Ces travaux justifient la franchise en tant que contrepartie qu’assume le locataire. Ils permettent au locataire de disposer d’un local adapté à son activité dès l’ouverture.

Avantages et inconvénients

Aspect	Avantages	Inconvénients
Pour le bailleur	Avantage fiscal (exonération sur TVA pendant la franchise) Attirer et fidéliser des locataires solides Valoriser le patrimoine immobilier (travaux réglementaires et énergétiques)	Perte temporaire de revenus locatifs Risque d’engagement prolongé avec un locataire Suivi contractuel et technique renforcé
Pour le locataire	Réduction des charges au démarrage Démarrage facilité pour installer et lancer l’activité Possibilité de financer des travaux qui amélioreront les conditions d'exploitation	Engagement ferme sur la durée du bail Responsabilité de financer et réaliser les travaux Risques économiques et réglementaires en cas d’insuffisance des travaux

Conseils pour optimiser la franchise de loyer

Pour le preneur : Rédiger la clause avec précision (durée, assiette, modalités). Qualifier la cause et le contexte (travaux, raison commerciale). Anticiper l’impact sur le renouvellement.
Pour le bailleur : Formaliser la franchise par écrit, documenter la justification économique, suivre la réalisation des travaux et veiller à ce que le loyer de référence soit respecté pour le plafonnement.

Aspects fiscaux et comptables

Sur le plan fiscal, la franchise n’exonère pas le bailleur de ses obligations fiscales mais constitue une réduction du prix. Le loyer non perçu n’entre pas dans la base de la TVA et ne constitue pas un revenu imposable pour cette période. Pour le locataire, seules les charges réellement payées pendant la franchise sont déductibles.

La déclaration fiscale doit donc intégrer la franchise correctement. Ce traitement spécifique est à prendre en compte dans la gestion comptable et fiscale des contrats de location.

Le Bail Commercial : Règles Essentielles à Connaître | Cours Complet pour Débutants

Conclusion

La franchise de loyer dans un bail commercial est un outil contractuel précieux pour aménager les conditions financières d’entrée dans les locaux. Elle soutient la réussite des projets commerciaux en offrant au locataire un temps sans loyer, en contrepartie d'engagements précis. Tandis qu’elle sécurise financièrement le bailleur à long terme, elle nécessite une rédaction rigoureuse et une anticipation des conséquences au moment du renouvellement pour éviter tout litige et optimiser la gestion du bail.

balises: #Franchise