Geoxia, redressement judiciaire et ses conséquences sur les contrats CCMI: procédures, garanties et recours pour les maîtres d’ouvrage

Le 24 mai 2022, le groupe Geoxia, constructeur des célèbres maisons Phénix et 2e constructeur français de maisons individuelles, a été placé en redressement judiciaire. Pour les quelque 3500 clients de Geoxia et les 1600 chantiers en cours de construction, cette annonce est catastrophique, avec abandon de chantier et absence d interlocuteur au téléphone. Quelles solutions envisager face à une défaillance du constructeur et quels recours envisager lorsque le CCMI est en jeu ?

La garantie de livraison et le CCMI: principe et acteurs

Même si votre constructeur fait faillite ou ne répond plus au téléphone, vous êtes en théorie couvert par votre contrat de construction en CCMI, qui prévoit une garantie de livraison. En clair, il s’agit d’un engagement d’un garant (banque, assureur ou société de financement) pour assurer la fin des travaux en cas de carence du constructeur.

Les garanties de livraison couvrent notamment:

en cas d inexécution ou de mauvaise exécution des travaux et des éléments préfabriqués;
les coûts de dépassement nécessaires à l achèvement de la construction;
les fautes imputables au constructeur entraînant un paiement anticipé ou un supplément de prix;
des pénalités forfaitaires en cas de retard de livraison.

Geoxia ne fait pas exception: en théorie, ses clients devraient être couverts par la garantie de livraison. Cependant, la réalité est plus complexe et dépend de la couverture assurée et des garanties actives.

Les enjeux de la défaillance: qui paie et qui indemnise?

Selon les informations de l’Argus de l’Assurance, trois assureurs et un réassureur sont chargés de la couverture de la garantie livraison pour Geoxia. Or, avec une insuffisance de fonds estimée à 50 millions d’euros pour indemniser l’ensemble des clients, tous ne sont pas logés à la même enseigne, et la réassurance peut influencer les délais et les montants alloués.

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Face à un redressement judiciaire: que faire pour les chantiers en cours?

La mise sous redressement judiciaire peut donner lieu à des procédures longues et complexes, mais il existe des voies à suivre pour tenter de préserver le projet et/ou être indemnisé.

Évaluer le préjudice et l’état d’avancement: faire réaliser une expertise construction indépendante afin de mesurer précisément l’avancement des travaux et le préjudice subi. L’expertise permet d’estimer la qualité des travaux réalisés, l’état d’avancement et les désordres potentiels.
Utiliser l’expertise pour sécuriser la garantie d’achèvement: l’expertise soutient le dossier auprès de l’assureur et peut accélérer les démarches auprès du garant ou du régleur du chantier.
Analyser les frais et leur éventuel remboursement: les frais d’expertise sont rarement remboursés, mais peuvent être demandés au titre de dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure longue.
Anticiper les scénarios: si le chantier n’a pas commencé, il peut être possible de faire prendre le relais par un autre constructeur. Si le chantier a commencé, la garantie de livraison peut s’activer via le garant, sous réserve des conditions spécifiques de chaque dossier.

Quand et comment interviennent les garanties de livraison?

La garantie de livraison prend effet à partir du démarrage du chantier. Si le chantier n’a pas commencé, le garant peut ne pas intervenir. En cas de reprise ou de liquidations, le garant peut être amené à assurer la fin des travaux ou à indemniser le maître d’ouvrage selon les termes du CCMI et des accords du garant.

Les maîtres d’ouvrage sont donc invités à suivre de près les évolutions du dossier, notamment la mise en demeure de l’administrateur par le garant et les décisions relatives à la sauvegarde, au redressement ou à la liquidation judiciaire du constructeur.

Rôle de l’expert et utile en cas de défaillance

L’expertise construction est fortement conseillée pour:

d évaluer l’état d’avancement des travaux et évaluer les travaux restants;
déceler les malfaçons et non-conformités techniques;
assister lors de la réception de la maison et dénoncer les malfaçons;
sécuriser le dossier vis-à-vis des assurances et des garanties de livraison.

Dans le cadre d’un recours judiciaire, le remboursement des frais d’expertise peut être envisagé au titre des dommages et intérêts, mais cela reste rare et dépend de l’issue de la procédure.

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Cas pratique et retours d’expériences

Des témoignages témoignent du fait que la reprise par un repreneur peut être possible, mais les conditions dépendent de la capacité financière et des engagements du repreneur à honorer les contrats en cours. Le garant peut intervenir pour préserver les délais prévus, mais cela dépend du démarrage effectif du chantier et de l’ouverture du chantier.

Certains cas citent des reprises avec maintien des prix et des délais initiaux, d’autres évoquent des retards importants ou des renegociations de prix si les conditions économiques ont évolué. La décision du garant et les modalités de reprise ou de liquidation peuvent varier cas par cas, d’où l’importance d’une veille et d’un conseil juridique spécialisé en construction.

Conseils pratiques pour les maîtres d’ouvrage confrontés à Geoxia

Vérifiez dans votre CCMI le nom du garant et le champ d’application exact de la garantie de livraison.
Adressez-vous à un expert en construction pour établir une évaluation indépendante de l’avancement et des coûts restants.
Préparez un dossier documenté: contrats, plans, appels de fonds, correspondances, et preuves d’interventions.
En cas de doute, contactez rapidement le garant et envisagez une expertise conjointe pour accélérer les démarches.
Anticipez les perspectives de reprise ou de liquidation en vous renseignant sur les éventuels repreneurs et leurs engagements.

Impact sur les permis, les terrains et les financements

La situation peut impacter les financements et les permis si le projet est suspendu: les banques restent généralement liées par le CCMI et peuvent exiger des garanties ou des avenants, voire basculer sur le garant si le chantier est bloqué. Les permis de construire, s’ils ont été obtenus, restent soumis aux termes du CCMI et à la reprise éventuelle des engagements par un repreneur ou par le garant.

Exemple de démarches et parcours possible

Lorsqu’un constructeur est placé en redressement ou en liquidation, la construction n’est pas nécessairement perdue: le CCMI prévoit une garantie de livraison destinée à protéger le maître de l’ouvrage. Une étude cas par cas peut être nécessaire pour évaluer les possibilités de reprise et les conditions associées.

La situation Geoxia montre que la crise économique peut générer de nouvelles défaillances et que le garant peut intervenir pour éviter une perte totale du projet, sous réserve des conditions et des délais contractuels. Le rôle du garant est de prendre le relai en cas de défaillance du constructeur lorsque le chantier est démarré et que les conditions du CCMI sont réunies.

Garanties construction maison neuve - Contrat CCMI loi 1990

Points clés à retenir

Le CCMI prévoit une garantie de livraison pour protéger le maître d’ouvrage en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux.
En cas de redressement judiciaire, l’intervention du garant dépend du démarrage du chantier et des garanties souscrites.
Une expertise construction indépendante est fortement recommandée pour évaluer le préjudice et les travaux restants.
Les remboursements des frais d’expertise et les indemnités dépendent des décisions judiciaires et des clauses du CCMI.

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