Comment fonctionne la gérance libre (location‑gérance) d'un fonds de commerce dans les Vosges

La location‑gérance, également appelée gérance libre, est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie à un tiers l’exploitation de ce fonds moyennant le paiement d’une redevance. Ce mécanisme offre une période probatoire où le repreneur peut tester l’activité sans en assumer la pleine propriété.

Définition et objet de la location‑gérance

La location‑gérance, que l’on appelle aussi gérance libre, est un contrat qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier son exploitation à un tiers. Dans un contrat de location‑gérance, le propriétaire du fonds est le bailleur ; l’exploitant est le locataire, appelé « locataire‑gérant ». Le tiers, appelé locataire‑gérant, verse en échange une redevance au propriétaire du fonds de commerce. Cette redevance est généralement proportionnelle au chiffre d’affaires ou aux résultats. Ce dispositif est régi par les articles L144‑1 à L144‑13 du Code de commerce.

Fonctionnement général

La location‑gérance implique que le propriétaire d'un fonds de commerce, également appelé le loueur ou bailleur, octroie à une personne désignée comme le locataire‑gérant le droit d'exploiter le fonds de commerce en toute autonomie, tout en maintenant la propriété de ce fonds. Le locataire‑gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en toute autonomie : il assume la gestion quotidienne, les charges d’exploitation, le paiement des fournisseurs, ainsi que les obligations sociales et fiscales liées à l’activité.

La location‑gérance est souvent utilisée en prévision d'une éventuelle acquisition d'entreprise. Elle permet au locataire‑gérant de tester l'activité avant de décider s'il souhaite procéder ou non à l'achat du fonds. La location‑gérance offre au futur entrepreneur une voie d’accès privilégiée à l’exploitation d’un fonds de commerce sans en supporter le coût d'achat.

Conditions préalables et formalités

Pour mettre en place une location‑gérance, plusieurs conditions doivent être réunies : la location‑gérance doit concerner un fonds de commerce dans sa globalité (comprenant les éléments corporels et incorporels), permettant l’exercice de l’activité commerciale ; la redevance implique le versement d'une somme au propriétaire du fonds de commerce (bailleur) et son montant est fixé librement par les parties ; le locataire‑gérant doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) dans les 15 jours suivant le début de son activité professionnelle, en mentionnant la location‑gérance.

Le contrat de location‑gérance doit être écrit et peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Le contrat est généralement d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de location‑gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : identité des parties, éléments du fonds de commerce mis en location‑gérance, origine du fonds (création, achat, succession...), situation locative, durée du contrat et modalités de renouvellement, contrats en cours, obligations réciproques des parties, engagement de non‑concurrence, redevance (montant et modalités de paiement), dépôt de garantie, enregistrement et frais, cession du contrat et sous‑location du fonds, résiliation du contrat, fin de contrat - conséquences.

Le contrat de location‑gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature. Cette publicité assure la transparence et la validité du contrat vis‑à‑vis des tiers et fait courir des délais spécifiques relatifs à la solidarité envers les créanciers.

Conditions tenant au locataire‑gérant

Le locataire‑gérant doit avoir le statut de commerçant et respecter les conditions de capacité pour exercer une activité commerciale.
Il doit être immatriculé au RCS et/ou au Répertoire des Métiers au plus tard 15 jours après le début de son activité et mentionner sa qualité de locataire‑gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...).
Il doit exploiter le fonds conformément à sa destination et respecter les obligations comptables et réglementaires du commerçant.

Conditions tenant au bailleur

Si le bailleur n'est pas propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location‑gérance.
Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.
Le propriétaire peut donner son fonds de commerce en location‑gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds (depuis 2019 il n'est plus nécessaire de l'avoir exploité au préalable dans tous les cas).

Obligations réciproques

Chaque partie au contrat de location‑gérance doit respecter des obligations réciproques.

Obligations du locataire‑gérant

Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ni en adjoindre une nouvelle sans l'accord du bailleur.
Assurer une gestion raisonnable du fonds : maintenir l’exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle.
Entretenir le fonds en état d'être exploité : remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
Payer la redevance dans les conditions prévues au contrat.
Respecter les clauses contractuelles éventuelles : clause de non‑concurrence, interdiction de cession ou sous‑location, libre consultation de la comptabilité par le propriétaire, paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation.

Obligations du bailleur

Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, licences, le mobilier, le stock, le matériel.
Garantir une exploitation paisible du fonds : garantie des vices cachés et garantie d'éviction. Le fonds doit répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.
Respecter les clauses éventuellement prévues au contrat : clause de non‑concurrence, clause de reprise des marchandises à la fin du contrat, etc.

Fixation et fiscalité de la redevance

La redevance de location‑gérance est la somme versée par le locataire‑gérant au propriétaire du fonds en contrepartie du droit d’exploiter ce fonds. Son montant est fixé librement par les parties. La redevance peut adopter une forme fixe, un pourcentage sur les bénéfices, un pourcentage sur le chiffre d'affaires ou une combinaison de ces modes. Sa périodicité est généralement mensuelle ou trimestrielle.

La redevance perçue par le bailleur personne physique est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en tant que bénéfice d'exploitation. De plus, les redevances de location, ainsi que la cession éventuelle d’un stock de marchandises, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Pour le locataire‑gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge.

Lire aussi: Statut Social : Salarié et Gérant

Responsabilités et risques

Jusqu'à la publication du contrat de location‑gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire‑gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds. Depuis la loi Sapin II du 9 décembre 2016 qui a modifié l’article L.144‑7 du Code de commerce, la solidarité du loueur de fonds et du locataire‑gérant n'est engagée qu'à compter de la publication du contrat. Avant la loi de 2016, cette solidarité était étendue à six mois.

Cette responsabilité solidaire exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire. La sécurité du fonds dépend donc aussi de la sélection du locataire‑gérant : le bailleur doit réaliser une sélection rigoureuse du locataire‑gérant et encadrer contractuellement la relation (clauses d’entretien et de restitution, contrôle de la destination du fonds, accès à la comptabilité, etc.).

Avantages et inconvénients

La location‑gérance présente des avantages et des inconvénients pour les parties.

Pour le locataire‑gérant

Avantages : accéder plus facilement à l’entrepreneuriat sans acheter immédiatement le fonds, tester une activité avant achat, exploiter un fonds déjà constitué avec clientèle et outillage, liberté de gestion.
Inconvénients : l’exploitation est aux risques et périls du locataire ; le travail accompli durant la période de gérance libre ne pourra pas être comptabilisé dans une éventuelle plus‑value dont il pourrait bénéficier ultérieurement ; position précaire si aucune promesse de vente n'est prévue.

Pour le bailleur

Avantages : maintenir la propriété du fonds tout en percevant une redevance, monétiser le fonds et le maintenir en activité, se retirer temporairement sans vendre, préparer une transmission progressive avec éventuellement une option d’achat.
Risques : le propriétaire ne peut pas intervenir dans la gestion, le fonds peut perdre de la valeur en cas de mauvaise gestion, responsabilité solidaire vis‑à‑vis des dettes du locataire jusqu'à la publication du contrat.

Durée, fin du contrat et conséquences

Le contrat de location‑gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, il prend fin à son échéance, sauf renouvellement.

Le contrat de location‑gérance prend fin dans plusieurs cas : le contrat arrive à expiration, le contrat est résilié, le locataire‑gérant ne respecte pas l’une de ses obligations mentionnées dans le contrat. Dans ces circonstances, le bailleur pourra alors reprendre l’exploitation de son fonds de commerce. La location‑gérance précède souvent une cession définitive du fonds de commerce. Si vous envisagez de vendre votre fonds à l'issue d'une période de location‑gérance, il est recommandé d'être accompagné pour la rédaction de l'acte de cession.

À la fin du contrat, le locataire‑gérant devra restituer le fonds de commerce tel qu’il se trouvait au moment de la prise du contrat de location‑gérance. Le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve à la fin du contrat : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié. Le locataire‑gérant doit répondre de la perte de valeur du fonds ou de sa disparition totale lorsqu’elle est survenue par sa faute, ce dont le bailleur doit apporter la preuve. Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnité, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds, sauf dispositions contractuelles contraires ou cas particuliers où le bailleur est propriétaire des murs et doit indemniser le locataire pour certaines améliorations matérielles.

La fin de la location‑gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. Le locataire‑gérant doit également demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit sa cessation d'activité.

Conseils pratiques pour une location‑gérance réussie dans les Vosges

Structurer le contrat avec précision : définir la durée, les modalités de révision des redevances, les conditions de rupture, prévoir si besoin une promesse de vente conditionnelle pour rassurer le locataire‑gérant.
Anticiper la fiscalité : vérifier les incidences fiscales de la redevance et les possibilités d’exonération de plus‑value en cas de vente après une période de location‑gérance.
Faire appel à des professionnels : notaires, avocats, experts‑comptables aident à rédiger un contrat adapté et à éviter les pièges.
Réaliser un état des lieux détaillé et prévoir des mécanismes de suivi de performance pour protéger la valeur du fonds.
Vérifier les autorisations locatives : s'assurer que le propriétaire des murs autorise la location‑gérance si nécessaire.

Le contrat de location gérance d'un fonds de commerce de A à Z

Cas d’usage fréquents

La location‑gérance est fréquente dans le commerce de proximité (café, restauration, commerce de détail) mais elle est aussi utilisée dans la grande distribution, les réseaux organisés, les activités artisanales ou de services. Elle peut intervenir lors d’une transmission familiale, pour préparer une reprise après succession, en cas d’urgence (décès du gérant propriétaire), ou encore dans le cadre d’un redressement judiciaire pour sécuriser l’activité en vue d’une future cession.

Tableau récapitulatif

Élément	Locataire‑gérant	Bailleur
Statut	Commerçant, immatriculation RCS	Propriétaire du fonds
Redevance	Payée au bailleur, déductible	Imposée en BIC, TVA possible
Responsabilité	Aux risques et périls (dettes d'exploitation)	Solidaire jusqu’à publication du contrat
Gestion	Autonome	Ne peut pas s’immiscer
Fin du contrat	Restitution du fonds, radiation RCS	Reprise de l’exploitation, poursuite des contrats de travail

Vous souhaitez développer une activité commerciale sans acheter immédiatement un fonds de commerce ? Le contrat de location‑gérance peut être une solution. Il permet d'exploiter un fonds de commerce existant tout en limitant l'investissement de départ. Pour les acteurs des Vosges, ce dispositif facilite la transmission, la continuité d'activité et la préservation de la valeur des commerces locaux à condition d'encadrer soigneusement la relation contractuelle.

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