Impact de la hausse de la CFE sur le commerce de proximité
Voilà un sujet brûlant pour nombre de chefs d'entreprise, mais aussi d'élus locaux à l'approche des municipales. La CFE (Cotisation foncière des entreprises) explose un peu partout en France. Et de nombreux entrepreneurs sont concernés.
Qu'est-ce que la CFE et qui la paie ?
Pour rappel, la CFE est une cotisation due par l'ensemble des professionnels exerçant une activité non salariée, quel que soit leur statut (travailleur indépendant, micro-entrepreneur et sociétés). Elle est l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il existe néanmoins certaines exonérations.
La CFE est un impôt local dû par l'ensemble des activités professionnelles non salariées. La base d'imposition correspond généralement à la valeur locative des locaux professionnels. Lorsque l'entreprise ne dispose pas de local ou que sa valeur locative est faible, c'est la communauté de communes ou d'agglomération qui détermine une base minimale, le plus souvent calculée en fonction du chiffre d'affaires.
La CFE, cotisation foncière des entreprises, s’applique aux entreprises, professions libérales, SCI et travailleurs indépendants exerçant une activité. Qu'il s'agisse d'une SAS, d'une SARL, d'une EURL ou d'une SCI commerciale, toutes les sociétés en activité au 1er janvier sont soumises à cet impôt local. La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients.
Conditions d'exonération et allégements possibles
La CFE n'est pas due en cas de chiffre d'affaires inférieur à 5.000 euros en N-2. Les nouvelles entreprises sont exonérées jusqu'au 31 décembre de l'année de création et leur base d'imposition est réduite de 50 % lors de la deuxième année. Les jeunes entreprises innovantes restent exonérées.
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Il existe un certain nombre de conditions générales pour être soumis à la CFE. Toutefois, en matière de location et sous-location d'immeubles, des conditions supplémentaires sont exigées. Lorsque l’activité porte sur de la location ou sous-location d'immeubles meublés, le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 €. En revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation.
Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). Il existe également des exonérations temporaires, comme une exonération pendant 3 années en cas de création ou d’extension d’un établissement, sous réserve d'une délibération communale et du dépôt de la déclaration n°1447-M-SD.
Un mode de calcul complexe et des révisions locales
Pourquoi ces hausses brutales ? Le mode de calcul de la CFE est complexe. Il n'y a pas de taux national, mais des bases pouvant être votées localement. Ainsi, un fleuriste de Vierzon (18) ne paiera pas la même CFE qu'un collègue exerçant dans un local équivalent à Audierne (29).
La CFE est constituée de la valeur locative des locaux occupés par le professionnel au cours de l'année N-2. Si le chef d'entreprise n'a pas de local ou si sa valeur locative est très faible, il existe une base d'imposition minimale, dont le montant est fixé par la commune ou la collectivité locale en fonction du chiffre d'affaires ou de recettes réalisés en N-2.
Par ailleurs, la taxe additionnelle à la CFE est assise sur la même base d'imposition que la CFE, et son taux est voté par la Chambre de commerce et d'industrie de la région. L'explosion de la CFE dans certaines zones est due à la révision à la hausse de la valeur locative de certains locaux. Certains bénéficiaient en effet de « coefficients de neutralisation » qui sont aujourd'hui réduits, voire supprimés. Et des dispositifs de lissage et de plafonnement qui avaient été mis en place sont eux aussi supprimés, d'où une explosion des cotisations demandées.
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En outre, jusqu'en 2024, la CFE était pour sa part principale calculée sur la valeur locative, avec une cotisation minimale, jusqu'à un chiffre d'affaires de 500.000 euros. Depuis, les collectivités locales peuvent choisir un montant dans un cadre défini par l'Etat, qui a fixé un minimum et un maximum. Et souvent, la forte hausse constatée n'est pas due à un changement de taux, mais de celui de cette base votée localement.
Exemples concrets d'impacts locaux
Fin 2025, des dirigeants ont eu de très mauvaises surprises en recevant leur avis CFE affichant des hausses d'ampleur, augmentant parfois de près de 700 %, comme ce fut le cas dans la Communauté des communes rurales de l'Entre-Deux-Mers. Une cinquantaine d'entrepreneurs se sont rassemblés devant la Communauté de communes de l'Entre-deux-Mers (Gironde) pour contester l'envolée de leur cotisation foncière des entreprises.
Dans la Communauté de Communes Rurales de l’Entre-deux-Mers, on a constaté des hausses allant jusqu'à tripler la taxe pour certains commerçants et artisans. Pour Sandra, gérante du comptoir de Latresne, l'enveloppe va subitement grimper de 431 à 1 261 euros. Aurélie, propriétaire du magasin de fleurs L'Éclosion, va quant à elle devoir débourser 1 519 euros, contre 683 euros en 2024.
En Touraine, la CFE a tout bonnement été multipliée par deux pour plusieurs commerçants. Pour certains, cette hausse atteignait 200 %. Un adhérent est ainsi passé d'une CFE à 605 euros en 2024 à 1.535 euros en 2025.
La Métropole de Lyon s’apprête à voter une hausse de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) de 6%, représentant 15 millions d’euros supplémentaires ponctionnés sur les entreprises locales. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) augmente de deux points dans la Métropole de Lyon. Annoncée à la mi-mars 2025, la hausse de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans la Métropole de Lyon représente une augmentation de deux points, soit environ 6 %.
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Causes structurelles et évolutions réglementaires
« La CFE est un peu la taxe d'habitation des professionnels, » résume George Picarra, directeur de mission associé chez Perspectives Conseils, et elle a augmenté ces dernières années pour plusieurs raisons. Tout d'abord du fait de la revalorisation de la valeur locative, mais aussi parce que l'Etat a donné la possibilité aux mairies de choisir entre un taux plancher et plafond pour chaque tranche d'imposition.
La loi de finances 2026 ne prévoit pas de réforme en profondeur de la CFE. Les bases de calcul actuelles sont maintenues en 2026. Dès 2027, les valeurs locatives s'aligneront sur les loyers de marché (base 2021) plutôt que sur l'inflation. Les communes restent libres de voter leurs propres hausses.
Le PLF 2026 prévoit une refonte des valeurs locatives à partir de références plus proches du marché réel, en remplacement de bases cadastrales anciennes. Une fois cette révision engagée, les valeurs locatives des logements pourraient être modifiées avec un effet direct sur la fiscalité locale. Pour les entreprises, cette évolution peut se traduire par une hausse mécanique de la CFE et, selon les cas, de la fiscalité foncière applicable aux locaux professionnels.
La taxe foncière augmente déjà depuis cinq ans, avec une progression moyenne de 24 %. Chaque année, la base fiscale est revalorisée selon l’inflation. Cette correction administrative d’ampleur rehausse la valeur cadastrale, donc l’imposition foncière. La diminution des réductions et des exonérations automatiques augmente l’impôt net.
Conséquences économiques pour les commerces de proximité
Pour les très petites entreprises ou les commerces de proximité, la hausse pourrait se traduire par plusieurs centaines d’euros supplémentaires à régler en fin d’année. Cette augmentation paraît d'autant plus injuste qu'elle touche des chefs d'entreprise mis à mal par une activité économique en berne en 2025.
Les craintes sont nombreuses. Pour amortir cette nouvelle dépense, certains évoquent le gel d'un emploi ou d'un poste en alternance, la répercussion des prix sur les clients, l'augmentation de leurs tarifs ou une perte de trésorerie. D'autres menacent de la fermeture pure et simple de leur officine. Des commerçants dénoncent « une hausse déraisonnable de la CFE » votée par certaines communautés de communes et redoutent des répercussions terribles et rapides sur leurs activités et sur le dynamisme de leur village.
La combinaison CFE et taxe foncière augmente le coût de détention. Les entreprises renégocient leurs baux, réduisent leurs surfaces ou quittent certains emplacements face au renchérissement du coût d’occupation. Pour une entreprise multi-sites, l’augmentation se cumule donc établissement par établissement.
Recours, stratégies et conseils pratiques
Les conseils pour faire face à une explosion de la CFE ? « Dans certains cas, des recours sont possibles, » explique Laurent Esnault, par exemple si l'entreprise embauche des apprentis, si elle est confrontée à une baisse d'activité. Mais les abattements ne pourront jamais passer sous le seuil de cette fameuse base minimale qui a augmenté.
Un réflexe à avoir quelle que soit la situation : bien vérifier les locaux et surfaces sur lesquels porte la CFE, les bases retenues, les tranches d'imposition, car des erreurs restent toujours possibles, que l'expert-comptable et le service des impôts des entreprises seraient susceptibles de corriger. La première étape consiste à auditer les données de base : métrage des locaux, tranche de CA N-2 et taux appliqué.
Face à leur avis de paiements revus à la hausse, que peuvent donc faire les chefs d'entreprise ? « L'anticipation n'est jamais possible, car tout dépend des taux votés chaque année en mairie, » reconnaît George Picarra. Pour ceux qui s'installent, par exemple un freelance sans besoin de local, le mieux est de choisir des grandes villes, qui affichent des taux de CFE parmi les plus bas en France. A Paris, le plancher est de 74 euros.
Mais surtout, prévoir un plan de trésorerie et envisager une mensualisation pour lisser la hausse ! Le solde doit être payé au plus tard le 15 décembre. La méthode la plus fiable consiste à demander à votre centre des finances publiques une estimation en mentionnant la révision cadastrale programmée.
Enjeux politiques et équité face au commerce en ligne
Le commerce électronique progresse fortement et pèse sur les parts de marché du commerce de proximité, ce qui renforce la sensibilité des entrepreneurs aux évolutions fiscales locales. Pour ce faire, les commerces de proximité sont désormais dans l'obligation de se digitaliser afin de proposer une nouvelle offre de vente en ligne ce qui engendre de nouveaux coûts et une concurrence accrue avec les plateformes de commerce électronique.
Le Gouvernement est soucieux de poursuivre la recherche d'un équilibre entre la taxation du commerce physique et celle du commerce en ligne et à ce titre, plusieurs mesures ont déjà été mises en oeuvre. Plus spécialement, la suppression progressive de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) a allégé la fiscalité pesant notamment sur les commerçants physiques.
Le levier fiscal a été fortement mobilisé récemment pour adapter l'environnement fiscal au développement des plateformes numériques de commerce, et ses effets en faveur des commerces de proximité doivent encore se déployer dans les prochaines années. Le mécanisme est simple : sans modifier directement les taux, l’augmentation peut passer par la revalorisation des bases.
Tableau récapitulatif : causes et leviers d'action
| Cause de la hausse | Effet pour le commerce de proximité | Leviers d'action |
|---|---|---|
| Révision des valeurs locatives | Augmentation mécanique de la CFE | Audit des surfaces, recours fiscal |
| Augmentation de la base minimale votée localement | Hausse automatique pour petites structures | Dialogue avec élus, pétitions, demandes d'aménagement |
| Suppression des abattements et coefficients | Perte d'allégements antérieurs | Vérifier admissibilité aux exonérations |
| Décision politique locale (hausse de taux) | Impact direct sur trésorerie | Recours, communication public, mobilisation collective |
Cotisation minimum de CFE témoignage DGS 4 B sud Charente
Des collectifs se sont organisés dans plusieurs agglomérations, des pétitions ont fleuri sur Change.org (Entre-deux-Mers, Association de commerçants et Artisans de Bresse-Haute-Seilles, Collectif CFE de L'Agglo Gaillac Graulhet, etc.). En parallèle, des réunions sont programmées en urgence avec les élus locaux.
Après plusieurs demandes d'explications et de rendez-vous, certaines collectivités ont repris le dossier en main : « Ils ont été à l'écoute. En fait, ils ne mesuraient pas l'impact concret que ce changement de base allait avoir, » détaille un représentant d'association. Ils ont promis certains ajustements rapides, en particulier pour les tranches de chiffre d'affaires les plus impactées.
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