TVA et Immeuble Neuf : Quelles Sont les Conditions à Remplir ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, il vous faut généralement vous acquitter du paiement de la TVA. Mais entre la TVA à 20 %, la TVA à 5,5 %, voire l’exonération de TVA, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Alors, devez-vous payer la TVA quand vous achetez dans le neuf ? Etes-vous concernés par le taux à 5,5 % ?

L’achat dans le neuf vous permet de bénéficier de différents avantages, notamment en ce qui concerne le paiement de la TVA. Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir : d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

L’Acquittement de la TVA : Particulier vs. Professionnel

Si vous achetez un logement neuf à un particulier, vous n’aurez pas à vous acquitter du paiement de la TVA. Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.

Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

• Les honoraires du notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
• Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat. Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

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En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, le versement de la TVA sera obligatoire. En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, vous devrez, en plus des frais de notaire, vous acquitter de la TVA.

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA. Si vous achetez un bien immobilier neuf, vous pourrez ainsi bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %.

La TVA au taux réduit a été rendue possible dès 2014. Si vous achetez un logement neuf à 250 000 €, vous ne paierez que 250 000 x 5,5 %, soit 13 750 € de TVA, contre 50 000 € avec un taux de TVA à 20 % !

Cependant, tous les types de logements ne permettent pas de bénéficier de ce taux de TVA réduit à 5,5 %. Il vous faudra donc vous assurer que vous répondez à toutes les conditions nécessaires avant de vous lancer dans votre achat dans le neuf.

Afin de bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

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Alors, avez-vous le droit à la TVA réduite si vous achetez dans le neuf ?

Conditions d'éligibilité à la TVA réduite

Pour obtenir un taux de TVA réduit, certaines conditions d'éligibilité doivent être remplies. D'abord, en tant qu'acquéreur, vous devez être une personne physique. Ensuite, le bien en jeu doit obligatoirement être situé dans un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (ou sont situés à moins de 300 m de ces quartiers) ou sont intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 m et entièrement situé à moins de 500 m de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain. De plus, il est important que vous respectiez le plafond de ressources qui dépend en partie du nombre de personnes dans le foyer fiscal.

Votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la réduction de TVA

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser.

La réduction du taux de TVA à 5,5 % y a été mise en place afin de redynamiser ces quartiers et de susciter l’intérêt de nouveaux propriétaires.

Le site SIG Ville (système d’information géographique de la politique de la ville) permet de visualiser les quartiers de la rénovation urbaine potentiellement concernés. En cas de doute sur l’éligibilité d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier à ce dispositif d’accession sociale, il est possible d’interroger les services des impôts compétents sur le territoire.

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Vous devez respecter certaines conditions de ressources

La réduction de TVA ne pourra vous être accordée que dans la mesure où vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’Etat. Cette TVA à taux 5,5 % a en effet pour objectif de permettre aux classes moyennes de devenir propriétaires dans le neuf.

Ce plafond de ressources dépend du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la situation géographique du bien que vous acquérez. Il s’agit des ressources de l’année N-2, soit celles d'il y a deux ans pour une demande déposée cette année.

Pour connaître ces plafonds, vous pouvez vous référer au tableau qui suit :

Voici les plafonds en vigueur pour l’éligibilité à la TVA à 5,5% en 2025 :

Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Le prix de vente du logement neuf ne doit pas dépasser certains seuils

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA. Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

Pour plus de précisions, vous trouverez ci-dessous le détail de la répartition des différentes zones géographiques :

• Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
• Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
• Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
• Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
• Zone C : le reste du territoire

Le prix de vente du logement neuf est également soumis à un plafond, variable selon la zone géographique. Cette classification correspond à celle pratiquée dans le cadre du dispositif Pinel. Comme pour les plafonds de ressources des bénéficiaires, les plafonds de prix de vente ou de construction ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont en vigueur depuis le 1er janvier 2020.

Vous devez conserver votre bien immobilier pendant au moins 10 ans

Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite est de 10 ans, contre 15 ans auparavant. Pendant toute cette durée de 10 ans, le bien doit être conservé à usage de résidence principale.

Enfin, pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, vous devez vous engager à conserver pendant plus de 10 ans le logement que vous achetez. Si vous revendez votre bien neuf dans les 5 ans après l’acquisition, vous devrez rembourser l’intégralité de la différence entre le régime réduit (TVA à 5,5 %) et le régime normal (TVA à 20 %).

Si vous le revendez dans les 5 à 10 ans suivant l’achat, vous devrez rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal. Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 10 ans d’acquisition.

Si vous choisissez de le revendre avant ce délai, vous devrez payer un complément d’impôt égal à la différence de TVA soit 14,5 %. Un taux diminué d’un dixième par année de détention manquante, à partir de la première année (et non plus à partir de la cinquième année, comme auparavant). Ainsi, une fois passé un délai de 10 ans, aucun complément de TVA n’est dû.

Des exceptions sont toutefois possibles dans certains cas de force majeure tels qu’un décès, une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, une période de chômage d’une durée supérieure à un an, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce ou la rupture d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

Bon à savoir, depuis le 1er janvier 2014, aucun complément de TVA n’est dû en cas de :

• Mariage
• Conclusion d’un Pacs
• Naissance d’un enfant
• Délivrance d’une carte d’invalidité à l’un des enfants à charge.

Dernier point à noter à ce sujet, une augmentation des revenus de l’acquéreur pendant la période de détention du bien immobilier ne conduit pas à un complément de TVA lors de la revente.

En 2024, pour une personne par exemple, le plafond est de 38 508 euros à Paris et dans les communes environnantes. Par ailleurs, lorsque vous achetez un bien avec une TVA réduite, une autre condition à respecter est le nombre d’années de détention du bien en question : vous devez le détenir pendant au moins 10 ans. Si vous le revendez avant, il vous faudra payer un complément d’impôt calculé sur le prorata du temps restant.

Enfin, bien que le prix de vente soit plafonné, la TVA réduite est accessible dans le cadre de l'accession sociale. Cela permet aux ménages ayant des revenus modestes d'acquérir un logement avec des conditions fiscales avantageuses.

Quelles sont les aides cumulables avec la réduction de TVA lors de votre achat dans le neuf ?

Cependant, la TVA à 5,5 % n’est pas compatible avec le dispositif PINEL, puisqu’elle s’applique uniquement à l’achat d’un bien neuf destiné à la résidence principale. Vous pouvez aujourd’hui bénéficier d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % ou encore à 10 % pour votre projet immobilier.

La TVA réduite à 5,5 % pour un achat immobilier neuf en zone ANRU

Depuis le 1er janvier 2014, si vous achetez un bien neuf en zone ANRU (d’aménagement et de rénovation urbaine) ou 300 mètres alentour, vous bénéficiez ainsi d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % seulement, au lieu de 20 % pour une acquisition classique.

Parmi les zones ANRU, des quartiers en pénurie de logements, où le gouvernement souhaite favoriser la réalisation de programmes immobiliers neufs et l’accession sociale. Les acquisitions en VEFA dans les secteurs ANRU et alentour sont également éligibles au taux de TVA réduite à 5,5 %. De même, les opérations en PSLA (prêt social de Location-Accession), qu’elles soient en zone ANRU ou non, sont concernées.

La loi du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 comprend l’extension de l’aide fiscale aux nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). À son article 17, le texte prévoit ainsi l’application du taux réduit de TVA aux opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf en QPV. Seuls les QPV faisant l’objet d’un contrat de ville sont concernés.

Sont éligibles à la TVA réduite en immobilier neuf à 5,5 % les acheteurs personnes physiques qui remplissent certaines conditions de revenus, variables selon la composition du ménage et la zone géographique où se trouve le logement.

De plus, dans le cadre de ce dispositif, le prix de vente ou de construction est plafonné. Le logement doit également être occupé à titre de résidence principale. Cette notion de résidence principale s’entend de la manière suivante : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence.

Des exceptions sont toutefois prévues :

• En cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle
• Pour raison de santé
• En cas de force majeure.

Une TVA réduite à 10 % pour certains logements locatifs

Un taux de TVA réduite à 10 % s’applique également à l’acquisition de logements locatifs dits « intermédiaires », sous certaines conditions. Il doit s’agir de biens neufs destinés à la location, situés dans les zones éligibles au dispositif locatif Pinel, c’est-à-dire dans de grandes et moyennes agglomérations, en déficit de logements.

Les biens doivent par ailleurs être intégrés à un ensemble immobilier comprenant 25 % de surface de logements locatifs sociaux au minimum, sauf dans les communes disposant déjà de 50 % de logements sociaux locatifs et dans les quartiers NPNRU. Pour rappel, chaque bien doit être loué à titre de résidence principale. À la clé également, une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des conditions liées au taux réduit de TVA pour un immeuble ?

Deux conséquences sont possibles en cas de non-respect des conditions liées au taux réduit de TVA pour un immeuble :

• La remise en cause du taux de TVA réduit
• Un reversement de taxe, sauf exceptions admises par l’administration fiscale.

Une TVA réduite pour les travaux de rénovation

Il ne faut pas confondre la TVA réduite à 5,5 % pour l’acquisition d’un logement neuf dans certaines zones urbaines avec la TVA pour les travaux de rénovation d’un logement. Cette TVA au taux réduit de 5,50 % (ou au taux intermédiaire de 10 %) concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les logements d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Dans certaines territoires (en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion), le taux applicable est même de 2,1 %.

Pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation, il faut que le logement soit achevé depuis plus de deux ans au début des travaux. Le taux réduit concerne uniquement les travaux de rénovation énergétique à proprement parler. Il ne peut ainsi pas s’appliquer aux travaux annexes tels que des travaux de forage et de terrassement en vue d’installer l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur.

Le taux de 5,5 % s’applique notamment aux :

• Travaux de pose d’installation et d’entretien de matériaux et d’équipement d’économie d’énergie qui respectent des critères techniques et de performances minimales (chaudières gaz à condensation, pompes à chaleur autres que air/air, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d’énergie renouvelable…)
• Travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique (déplacement de radiateurs, dépose de sols…).

En revanche, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien sont, eux, éligibles aux taux de TVA intermédiaire à 10 %.

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