TVA et SCI : Conditions d'Assujettissement lors de la Vente d'un Immeuble

La TVA en SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer complexe. Bien que généralement exonérée, une SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), surtout lorsqu'elle loue des locaux à usage professionnel. Plongeons dans les détails de la TVA en SCI !

Le fonctionnement de la TVA en SCI est déterminé par plusieurs critères :

Le type de bien loué joue un rôle majeur : les biens meublés à usage professionnel ou au sein d’une résidence de services sont généralement assujettis à la TVA.
Le choix de la location - à des particuliers ou à des professionnels - peut également influencer l'assujettissement à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un bien immobilier à un particulier peut ne pas être soumise à la TVA, tandis qu'une SCI qui loue un bien à usage professionnel peut l'être.

Ensuite, la SCI, lorsqu'elle est assujettie à la TVA, collecte celle-ci sur les loyers qu'elle perçoit. Elle restitue ensuite cette TVA à l'administration fiscale lors de ses déclarations.

Enfin, certaines SCI sont assujetties d'office à la TVA, alors que d'autres peuvent choisir d'y opter ou sont exonérées. Chaque type d'assujettissement présente des conséquences fiscales et financières différentes. Il faut donc bien comprendre ces mécanismes pour optimiser la gestion de votre SCI.

Les Différents Types de Locations et la TVA

Location de Biens Nus à Usage Professionnel

La location de biens nus à usage professionnel par une SCI est en principe exonérée de TVA. Il s'agit d'une disposition prévue par l'article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cependant, une SCI a la possibilité d'opter pour l'application de la TVA sur ces locations.

Cette option peut être exercée par une simple lettre adressée au service des impôts dont vous dépendez. La lettre doit formaliser l'intention de votre SCI de soumettre son activité de location de locaux nus à usage professionnel à la TVA. Attention, dans le cas où plusieurs locaux sont loués, la référence de chaque immeuble ou local doit être mentionnée dans le courrier.

Par ailleurs, il est possible de choisir l'option de la TVA pour une partie seulement des locaux donnés en location, même s'ils sont situés dans un même immeuble. Il faut toutefois que ce soit deux locaux commerciaux différents, par exemple l’un pour un coiffeur et l’autre pour un restaurant.

Location de Biens à Usage Agricole

La location de biens à usage agricole par une SCI est généralement exonérée de TVA également. Cette exonération englobe principalement les terres et bâtiments agricoles, ainsi que les terrains non aménagés. Toutefois, une option pour l'assujettissement à la TVA est possible dans certaines conditions. Par exemple, lorsque le bail est enregistré et que le locataire est également assujetti à la TVA. Il s’agit de conditions cumulatives.

L'option pour la TVA doit être explicitement mentionnée dans le bail signé entre le bailleur et le locataire.

Location de Biens à Usage d'Habitation

Enfin, la location de biens à usage d'habitation effectuée par une SCI est aussi exonérée de TVA, qu'il s'agisse de biens nus ou meublés. Les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA, sauf lorsqu'elles sont étroitement liées à une location à usage d'habitation.

Cependant, la TVA devient obligatoire pour une SCI dans un cas particulier : la location de biens meublés comportant au moins trois prestations accessoires (comme le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.), les revenus perçus sont assujettis à la TVA. Il s’agira ici de prestations et services similaires à ceux retrouvés dans le domaine de l’hôtellerie.

Conditions pour Être Assujetti à la TVA

Pour opter à l'assujettissement à la TVA, une SCI doit tenir compte de divers éléments :

Type de location : La nature du bien loué est déterminante. Les biens meublés à usage professionnel sont généralement assujettis à la TVA.
Régime fiscal : La nature du régime fiscal adopté (IS ou IR) par la SCI peut également influencer son assujettissement à la TVA.
Chiffre d'affaires annuel : Le niveau de chiffre d'affaires de la SCI peut la rendre éligible à certains régimes de TVA spécifiques.

Évaluez bien ces facteurs avant de décider d'opter pour l'assujettissement à la TVA.

Avantages et Inconvénients de l'Option TVA

L'assujettissement à la TVA pour votre SCI présente des avantages et des inconvénients à considérer :

Avantages :

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Récupération de la TVA : Si votre SCI réalise des dépenses importantes soumises à la TVA (par exemple, des travaux effectués par des professionnels assujettis), elle peut récupérer cette taxe.
Facturation de la TVA : Votre SCI peut facturer de la TVA au moment de l'encaissement des loyers, augmentant ainsi le montant des loyers perçus.

Inconvénients :

Gestion administrative : L'assujettissement à la TVA implique une gestion administrative plus lourde, avec des déclarations de TVA à réaliser.
Impact financier pour le locataire : Si votre SCI facture de la TVA sur les loyers, cela peut augmenter le coût de la location pour le locataire, potentiellement rendant le bien moins attractif.

Démarches pour Valider l'Option TVA

Pour valider votre option d'assujettissement à la TVA, il faut adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre entreprise. Ce courrier doit exprimer votre volonté de soumettre les loyers perçus à la TVA. Il est à noter que :

L'option prend effet dès le 1er jour du mois de votre demande.
Aucun formulaire spécifique n'est nécessaire, une lettre d'option suffit.
Chaque bien immobilier doit faire l'objet d'une demande distincte.
La lettre doit indiquer la dénomination de la SCI, son adresse et la référence de chaque bien concerné.

Prenez le temps de rédiger ce courrier avec soin pour vous assurer de la prise en compte de votre demande d'option.

Taux de TVA Applicables

Lorsque la SCI est assujettie à la TVA, différents taux peuvent s'appliquer :

TVA à taux normal : 20% : Ce taux s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI.
TVA à taux réduit : 10% pour les travaux d'amélioration : Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements. Certains critères doivent être respectés pour bénéficier de ce taux réduit.
TVA à taux réduit : 5,5% dans certains cas : Ce taux concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements, ainsi que les locations de logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

Une SCI est-elle soumise à TVA?

Récupération de la TVA sur les Charges d'Exploitation

Lorsqu'une SCI est assujettie à la TVA, elle peut récupérer cette dernière sur ses charges d'exploitation. Cette possibilité représente un avantage financier non négligeable pour les SCI qui réalisent des dépenses importantes pour l'exploitation de leurs biens immobiliers.

Les charges d'exploitation sur lesquelles la TVA peut être récupérée comprennent notamment :

Les frais de gestion et d'entretien des biens immobiliers (comme les réparations, les travaux d'amélioration, l'assurance, etc.).
Les frais liés à l'acquisition de biens ou services nécessaires à l'activité de la SCI (comme les frais d'agence, les honoraires d'avocat, etc.).

La TVA déductible est calculée par secteur d'opérations, et à partir de coefficients. Il faut donc tenir une comptabilité détaillée et précise de vos dépenses engagées.

De plus, il faut savoir que la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions et limites. Par exemple, une SCI ne peut pas récupérer la TVA sur les dépenses qui ne sont pas directement liées à son activité taxable.

Comment Déclarer la TVA en SCI ?

Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :

EFI (échange de formulaires informatisés) : Cette méthode vous permet de déclarer et de payer votre TVA directement en ligne, depuis votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
EDI (échange de données informatisées) : Cette option permet à votre expert-comptable ou à un autre prestataire autorisé de transmettre directement à l'administration fiscale les données nécessaires à la déclaration et au paiement.

Le choix entre ces régimes de TVA dépend du chiffre d'affaires réalisé par la SCI.

La SCI a une double fonction en matière de TVA : d'une part, elle collecte la TVA en facturant cette dernière sur les loyers perçus, qu'elle déclare à l'administration fiscale. D'autre part, elle déduit la TVA de ses dépenses d'exploitation, payant la TVA lors du règlement des achats tout en indiquant les montants déductibles dans sa déclaration de TVA.

Suite à la déclaration de TVA, deux scénarios se présentent pour la SCI : soit elle a collecté plus de TVA qu'elle ne peut déduire, nécessitant un versement du complément à l'administration fiscale, soit elle a encaissé moins de TVA qu'elle peut déduire, bénéficiant ainsi d'un crédit de TVA.

Quand et Comment Payer la TVA en SCI ?

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Attention, les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.

Franchise de Base en TVA : Est-ce Possible pour une SCI ?

Une SCI peut bénéficier de la franchise en base de TVA, à condition de respecter certains critères. Ce régime d'imposition, qui exonère votre SCI du paiement et de la déclaration de la TVA sur ses prestations et ventes, est applicable tant que le chiffre d'affaires annuel n'excède pas certains seuils.

Pour les activités de commerce et prestations d'hébergement, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 91 900 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 91 900 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 101 000 €.
Votre chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) ne doit pas dépasser 101 000 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Pour les activités de prestations de service, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 36 800 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 36 800 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 39 100 €.
Enfin, votre chiffre d'affaires de l'année civile (N) en cours ne doit pas dépasser 39 100 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Si ces seuils sont dépassés en cours d'activité, la franchise en base de TVA cesse de s'appliquer.

SCI Familiale et TVA : Quelles Particularités et Obligations ?

La SCI familiale est un type spécifique de SCI où les associés sont liés par un lien familial. L'assujettissement à la TVA n'est pas automatique pour une SCI familiale et dépend de la nature de l'activité exercée. Comme pour une SCI classique :

Les locations meublées sont assujetties à la TVA, contrairement aux locations non meublées qui en sont généralement exonérées.
Si la SCI familiale met en location des locaux professionnels, elle peut opter pour la soumission des loyers à la TVA.
Pour les biens loués à usage d’habitation ou à usage agricole, l’exonération de la TVA est obligatoire.

La Vente d'un Bien Immobilier par une SCI Assujettie à la TVA

Qu'en est-il d'une SCI de gestion qui loue un bien et soumet les loyers à la TVA mais qui décide de vendre ce bien ? Une SCi qui a assujetti ses loyers à la TVA (option) n'est pas forcément concernée par l'assujettissement de la TVA sur la vente.

Oui elle agit en qualité d'assujetti lorsqu'elle veut vendre le bien immobilier si l'opération entre dans le cadre de son activité économique et non lorsque c'est purement patrimoniale.

Mais dans la mesure où la SCI cède un immeuble qu'elle a immobilisé et l'a affecté à l'exercice de son activité taxable, elle agit nécessairement en tant qu'assujetti.

Par ailleurs, la SCI qui a pour activité la location d'immeuble (location soumise ou non) doit être considérée comme un assujetti car elle agit comme tel :

Art. 256 A CGI : Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention.

Dans notre cas, la SCI étant assujetti, la vente de l'immeuble entre dans le champs d'application de la TVA mais la vente est expressément exonérée [CGI, art. 256, II et art. 261, 5-2°].

Et donc, effectivement la SCI peut opter à la TVA sur la vente du bien immobilier [CGI, art. 260 5° bis] et parfois peut y avoir intérêts (régularisations de la TVA déduite en amont) :

Lorsque le vendeur est assujetti, la vente d'un immeuble est soumise à la TVA (cf. supra). Elle est, toutefois, exonérée s'il s'agit d'un immeuble de plus de 5 ans ou d'un terrain qui n'est pas à bâtir. Mais, dans ces deux cas, le vendeur peut toujours opter pour l'assujettissement de la vente à la TVA.

L'assujettissement de la vente à la TVA, sur le prix total ou sur la marge, permet de déduire la TVA grevant les travaux de rénovation et les travaux de viabilisation alors que la déduction serait remise en cause si la vente n'était pas soumise à la TVA. Ainsi dans certain cas les marchands de biens peuvent avoir intérêt à se que la vente de l'immeuble soit soumise à TVA.

L'option ou non pour l'assujettissement de la vente à la TVA est un élément important à prendre en compte pour la négociation du prix. L'assujettissement à la TVA augmente le prix de vente si l'acquéreur ne peut la récupérer. L'exonération de la taxe entraîne toutefois des conséquences fiscales non négligeables pour le marchand de biens.

TVA immobilière

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État.

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Vente d'un logement neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins.

Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Tableau Récapitulatif des Taux de TVA Applicables aux Travaux en SCI

Type de Travaux	Taux de TVA	Conditions
Travaux généraux	20%	Taux normal
Amélioration, transformation, aménagement	10%	Immeuble de plus de 2 ans, facturation directe à la SCI
Amélioration de la performance énergétique, locations	5,5%	Travaux spécifiques, locations sous conditions

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