Guide Complet sur le Financement Immobilier en France

L'obtention d'un financement est une étape cruciale dans la réalisation d'un projet immobilier. Ce guide vous fournira des informations détaillées sur les différents aspects du financement immobilier en France, des types de prêts disponibles aux stratégies pour optimiser votre demande.

Déterminer Votre Projet Immobilier

Un financement commence toujours par la détermination d’un projet, même s’il n’en est qu’à ses prémices. Un projet ou une idée de projet marque le premier pas d’une recherche de financement. Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

Quel type de logement recherchez-vous (appartement, maison mitoyenne, maison en lotissement...) ?
Préférez-vous le neuf ou l’ancien ?
Envisagez-vous d’effectuer des travaux ? Si oui, un délai supplémentaire devra être prévu avant d’emménager.
Est-ce un premier achat immobilier ?
Souhaitez-vous acheter une résidence principale, une résidence secondaire, un logement en vue d’un investissement locatif ?
Quid de la localisation ? Avez-vous besoin de services, commerces et autres transports en commun à proximité ?
Quelle surface recherchez-vous ? Combien de pièces ?
Dans le cas d’un appartement : un balcon est-il indispensable ? Préférez-vous un rez-de-chaussée ou un dernier étage ?

Calculer Votre Budget et Votre Capacité d'Emprunt

Après avoir défini votre projet, place à la question du financement et au calcul de votre budget. Vous pouvez utiliser notre simulateur de la capacité d’emprunt pour réaliser vous-même les calculs.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt du crédit immobilier
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

À noter : Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

Pour connaître sa capacité d’emprunt immobilier, le total des montants de l’intégralité des crédits souscrits par le futur acquéreur ne doit pas dépasser les 35 % de leurs revenus mensuels. Tous les revenus nets avant l’impôt doivent être additionnés pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier, comprenant les prestations sociales sans les charges. En revanche, les frais d’assurance habitation et assurance crédit, ainsi que les frais de garanties (pour l’achat dans le neuf), ne sont pas inclus dans le montant global du crédit immobilier.

La capacité d’emprunt d’un acquéreur, sans oublier le montant de son apport personnel, détermineront son besoin d’emprunt pour l’achat de son bien immobilier.

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, commencez par additionner vos revenus nets mensuels et soustrayez vos charges fixes. N'oubliez pas d'intégrer votre apport personnel dans l'équation. Un apport de 10% minimum du prix du bien renforce considérablement votre dossier auprès des banques.

Les Éléments à Financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Lire aussi: Prêts pour travaux : guide complet

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

L'Apport Personnel

Dans le plan financier d’un crédit immobilier, un élément va impacter l’ensemble du montage. En règle générale, les banquiers estiment que cet apport doit être au minimum égal à 10 % de la somme totale empruntée. Par exemple 10 000 € pour un prix de 100 000 €. Elle couvre l’intégralité des frais de notaire, évalués entre 2 et 8 % du montant de l’achat et déterminés selon le type d’achat, c’est à dire s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien.

Plus vous intégrez d’apport dans l’opération, plus le risque est réduit pour l’établissement prêteur, ce facteur entre fortement en compte pour la fixation du taux d’intérêt.

Mais l’apport personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier, est également un facteur pouvant jouer sur les taux délivrés. Il faut savoir qu’un système de classification des dossiers, permet d’obtenir des taux plus ou moins hauts, selon les revenus fiscaux, l’apport personnel mais aussi les caractéristiques du projet immobilier.

Lire aussi: Votre prêt immobilier CASDEN

Les Relevés de Comptes

Lors de l’élaboration de votre dossier l’établissement vous demandera les trois derniers mois de vos relevés de compte.

Types de Prêts Immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé aux ménages à revenus modestes et moyens. Il aide à financer l’achat d’un logement neuf (toutes zones géographiques confondues) ou ancien avec travaux (situé dans les zones B2 et C uniquement). Le PTZ a une durée comprise entre 20 et 25 ans.

Le Prêt Accession d’Action Logement

Le prêt accession d’Action Logement, attribué aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus sous certaines conditions. Son montant peut aller jusqu’à 40 000 euros.

Le Prêt Amortissable

Le prêt amortissable : c’est le plus répandu. Vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, ainsi qu’une part des intérêts du prêt.

Le Crédit In Fine

Le crédit in fine : tout au long du prêt, vous remboursez seulement les intérêts.

Taux d'Intérêt

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro)

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Attention : Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

La première des étapes sera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Comme son nom l’indique, le taux fixe est déterminé lors de la signature du prêt immobilier, et restera le même durant la totalité du remboursement. Le taux variable quant à lui, fluctue en fonction de l’IR (indice de référence). Il pourra de ce fait baisser ou augmenter selon la conjoncture économique.

Comment obtenir le meilleur taux pour votre prêt ? La minute du propriétaire by Visite & Co

Garanties et Assurances

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.

Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

À savoir : Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Qui dit prêt immobilier, dit assurance décès-invalidité. La souscription de ce type d’assurance est obligatoire pour tout prêt immobilier.

Domiciliation Bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité.

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

Actions Préalables de la Banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Vous pouvez estimer votre taux d'endettement à l'aide d'un calculateur : Calculateur d'endettement

L'Offre de Prêt

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

Contenu de l'Offre de Prêt à Taux Fixe

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Contenu de l'Offre de Prêt à Taux Variable ou Révisable

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix
Notice indiquant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou les règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

La Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE)

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier.

Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée.

En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).

Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt
Frais de dossier
Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
Coût de l'assurance emprunteur
Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire ...)

Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Il existe plusieurs taux de l'usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.

Délai de Réflexion

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque.

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