Comprendre le Taux de Financement Immobilier : Définition, Types et Tendances

Vous êtes à la recherche du meilleur crédit pour votre achat immobilier ? Avant de déposer vos dossiers de demandes de prêts, prenez le temps de bien vous renseigner sur les différents types de prêts disponibles.

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est l’un des éléments qui entre dans le calcul du coût du crédit immobilier pour l’emprunteur. C’est la contrepartie de la mise à disposition du capital par l’établissement bancaire pour le financement de votre projet immobilier.

Les Différents Types de Taux d'Intérêt

Quand on parle de « taux d’intérêt », plusieurs taux sont à distinguer :

• Le taux d’intérêt nominal et le taux d’intérêt réel : le taux d’intérêt nominal est celui donné dans l’offre du crédit immobilier. Le taux d’intérêt réel correspond quant à lui au taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation.
• Le TAEG ou « Taux Annuel Effectif Global » : il permet de connaître le coût total du prêt immobilier, exprimé en pourcentage annuel du montant total de l’emprunt.

Il est logiquement plus élevé que le taux nominal du crédit, puisqu’il comprend l’ensemble des frais du prêt : le coût des intérêts, mais aussi les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le coût de l’assurance emprunteur et des garanties, éventuellement le coût de l’estimation du bien immobilier (si applicable à votre cas de figure) et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit.

C’est donc un indicateur précieux pour comparer facilement plusieurs offres de prêt entre elles. Le taux annuel effectif global ne peut pas aller au-delà du taux d’usure en vigueur. Ce taux est un plafond fixé par la Banque de France, qu’il est interdit de dépasser.

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Fonctionnement des Taux de Crédit Immobilier

En appliquant le taux sur le montant du capital emprunté, vous pourrez connaître la somme totale des intérêts à verser, qui sera ventilée tout au long de votre remboursement. Le taux d’intérêt n’est pas le seul paramètre qui entre dans le coût global d’un prêt immobilier.

Les taux varient selon l’établissement bancaire auquel vous vous adresserez, mais aussi en fonction :

• De l’analyse de votre dossier et de votre projet immobilier : durée de l’emprunt, garanties, montant de l’apport personnel, taux d’endettement, etc.
• Du prix auquel les établissements prêteurs empruntent l'argent : celui-ci se base sur la fluctuation d’indices de référence comme l’Euribor ou les OAT à 10 ans. Plus ces indices sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent sera bas lui aussi, et donc plus les taux d’intérêt seront compétitifs.

Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

Taux Fixe

Vous évitez les surprises avec un crédit immobilier à taux fixe : le taux d’intérêt ne varie pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt. Que vous remboursiez partiellement votre emprunt de manière anticipée, ou que vous renégociez le taux d’intérêt en cours de prêt, le montant de vos mensualités sera le même pendant toute la durée de vie du crédit immobilier. Vous connaissez donc le montant du taux et vos mensualités, avant même d’avoir signé votre offre de prêt.

Taux Révisable/Variable

Comme son nom l’indique, un prêt à taux variable se démarque d’un prêt à taux fixe par les potentielles variations que peuvent connaître son taux. La majorité des crédits immobiliers souscrits sont des prêts à taux fixes. Le taux est fixé au moment de la souscription du crédit et ne peut évoluer dans le temps, sauf en cas d’allongement de la durée du crédit (modulation ou report d’échéance).

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Le coût total du crédit est connu à l’avance. Pour le voir changer, il faudrait renégocier son crédit immobilier ou procéder à son rachat. Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse. Les conditions exactes de la révision du taux d’intérêt sont détaillées dans le contrat du prêt mais, le plus souvent, le taux est indexé sur l’Euribor (c’est l’un des principaux index de référence du marché monétaire de la zone euro).

L’offre de prêt détaille également la fréquence de révision du taux. Généralement, le taux d’intérêt immobilier est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse, vous protégeant contre une envolée des taux immobiliers. En cas de trop forte hausse des taux du marché, le contrat de prêt peut même prévoir la possibilité d’un passage à taux fixe au-delà d’un certain plafond. Attention, dans ce dernier cas, vous ne pourrez alors plus profiter des baisses futures.

Taux Mixte

Enfin, la dernière option combine les deux premières : le taux peut être mixte. Concrètement :

• Les premières années, le taux est fixe.
• Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.

Prêt à Taux Variable : Avantages et Inconvénients

Si le prêt à taux fixe est le type de prêt immobilier le plus souscrit, vous pouvez aussi opter pour un prêt à taux variable ou révisable pour votre projet. Le prêt à taux variable est un crédit immobilier dont le taux d’intérêt peut varier à la hausse ou à la baisse dans le temps.

Le taux du prêt est alors fixé sur un indice de référence, en général, l’indice Euribor, qui régit les taux immobiliers et leur évolution. Si les taux des crédits immobiliers à taux variable sont toujours plus bas que ceux des prêts à un taux fixe à un instant T, on ne peut pas avoir la certitude que ceux-ci vont le rester dans le temps.

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C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un prêt à taux variable ne peut pas être utilisé pour estimer le coût total du crédit sur toute sa durée de remboursement. Souscrire à un tel prêt représente donc un pari pour l’emprunteur, puisque le taux nominal de son crédit peut aussi bien évoluer à la hausse qu’à la baisse.

Ces variations induisent donc que le prêt à taux variable est plus risqué qu’un prêt à taux fixe, du moins sur le long terme. Le taux d’un prêt variable est révisé périodiquement en fonction de l’évolution de l’Euribor, l’indice monétaire de référence.

Cet indice est indexé sur les taux financiers pratiqués sur le marché européen : il est utilisé pour déterminer les taux auxquels empruntent les banques entre elles (on parle alors de taux interbancaires).

S’il peut être bon de consulter l’Euribor et ses récentes évolutions, il faut garder à l’esprit que le taux proposé par les banques à leur client sera forcément plus élevé. Elles appliquent en effet une marge de 1 à 2 % par rapport aux taux auxquels elles empruntent.

L’évolution de l’Euribor a une influence directe sur les taux des crédits immobiliers. Si les banques empruntent à des taux plus élevés, cette augmentation se répercute sur les taux qu’elles appliquent à leurs clients.

Cela explique donc l’évolution des taux proposés lors de la signature d’un crédit à un instant T, qu’il soit à taux fixe ou variable. La différence, c’est que le prêt à taux fixe ne pourra plus évoluer en fonction de l’Euribor après sa signature, tandis que le prêt à taux variable continuera de suivre ces variations pendant toute la durée de remboursement du crédit.

Le prêt à taux variable est par défaut non-capé. Cela signifie que les variations de taux potentielles ne connaissent pas de limites, que ce soit lorsque les taux augmentent ou diminuent. Afin de réduire le risque, l’emprunteur peut demander à souscrire à un prêt immobilier à taux variable capé.

Contrairement à un taux révisable classique, la variation d’un taux révisable capé est limitée par un plafond. La banque propose généralement un plafonnement à 1, 2 ou 3 points pour ce type de prêt, ce qui signifie que le taux ne pourra pas évoluer de + ou -3 % par rapport au taux initial.

Comme le taux révisable capé offre une sécurité supplémentaire à l’emprunteur, son taux de départ est habituellement plus élevé que celui d’un prêt à taux révisable non-capé.

Il faut cependant garder à l’esprit que le risque encouru est important dans les deux cas, car le coût du crédit ne peut en aucun cas être anticipé. Une trésorerie suffisante doit être prévue pour pouvoir faire face à une forte variation du taux de son crédit et une augmentation soudaine des mensualités.

Le prêt immobilier à taux variable, qu’il soit capé ou non, est un prêt plus risqué qu’un prêt à taux fixe. Comme il expose l’emprunteur au risque de voir les taux augmenter, il ne garantit pas que celui-ci va pouvoir assumer ses mensualités pendant toute la durée du crédit. De ce fait, il ne permet pas de connaître à l’avance le coût total du crédit sur la durée.

Bien qu’il soit risqué, ce type de prêt comporte son lot d’avantages. Premièrement, dans l’éventualité où les taux baissent, il permet de voir le coût total de son crédit baisser, ainsi que ses mensualités. Ensuite, le taux de départ de ce type de crédit est inférieur au taux nominal d’un crédit à taux fixe. Si aucune variation n’est enregistrée, il est avantageux dans tous les cas.

Il faut ajouter qu’un prêt à taux variable n’est pas soumis au versement d’indemnités de remboursement anticipé en cas de remboursement anticipé de son crédit. Cela est particulièrement utile en cas de revente du bien ou de rachat de crédit (par exemple, lorsque les taux augmentent trop). Enfin, gardez à l’esprit qu’il est possible de négocier comme condition d’emprunt le fait de pouvoir basculer sur un taux fixe à tout moment si jamais les taux augmentent trop !

Avec son lot d’avantages et d’inconvénients, le prêt à taux variable peut être plus intéressant pour certains profils emprunteurs que d’autres. Il est plutôt réservé aux investisseurs qui pensent déjà à la revente de leur bien. Il s’agit d’un choix spéculatif généralement utilisé pour les crédits de courte durée (7 ans), qui compte sur l’exonération des IRA et mise sur une revente sur le court terme.

Si les prêts à taux variable représentaient 20 % des crédits immobiliers souscrits en 2004, leur proportion a fortement réduit ces dernières années, jusqu’à atteindre 0,4 % du marché au début des années 2020. Il connaît un regain d’intérêt en 2022 avec le phénomène du taux d’usure qui vient se confronter à la remontée des taux fixes.

Comme le taux d’intérêt de départ d’un prêt à taux variable est plus bas que celui d’un prêt à taux fixe, il permet d’emprunter sur une longue durée sans dépasser la barre du taux d’usure.

Un prêt à taux variable peut être une bonne solution pour de nombreux emprunteurs, investisseurs ou non. Il faut cependant garder à l’esprit que ce type de crédit est plus risqué, et nécessite une étude approfondie de sa situation financière et de ses capacités de remboursement.

Il peut être possible de combiner les avantages d’un prêt à taux fixe avec ceux d’un prêt à taux révisable grâce au prêt à taux mixte ou semi-fixe.

Comment Obtenir un Bon Taux de Prêt Immobilier ?

C’est l’établissement bancaire qui fixe librement le taux de votre prêt immobilier, dans la limite d’un taux d’usure fixé par la Banque de France.

Pour obtenir un taux compétitif, vous devez démontrer la solidité et le sérieux de votre dossier. De nombreux éléments sont pris en compte par les établissements bancaires pour l’analyse des dossiers d’emprunt immobilier.

Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d'obtenir un taux avantageux :

• Dressez un bon profil d'emprunteur : Les banques évaluent votre capacité d'emprunt, soit le risque associé à chaque prêt en fonction du profil de l'emprunteur. Un bon dossier comprend une situation professionnelle stable (CDI, professions libérales avec bonnes rentrées d'argent, etc.), un apport personnel conséquent (idéalement 20% du montant du projet ou plus), un taux d'endettement inférieur à 33%, et une gestion saine de vos finances (peu ou pas de découvert, d'endettement excessif, etc.), situation matrimoniale, etc.
• Faites attention à votre situation financière : Quelques mois avant de faire votre demande de prêt, veillez à réduire vos dépenses et à éviter les découverts bancaires. Remboursez ou consolidez si possible vos autres dettes pour améliorer votre taux d'endettement.
• Comparez les offres : Ne vous limitez pas à votre propre banque. Chaque banque a ses propres critères et promotions, ce qui peut faire varier considérablement le taux proposé.
• Négociez : Utilisez les offres concurrentes comme levier pour négocier le taux de votre prêt, mais aussi les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé et d'autres éléments du prêt.
• Prenez en compte le coût global du prêt : Le taux d'intérêt n'est qu'une partie du coût total de votre prêt. Prenez également en compte les assurances, les garanties et les frais annexes. Parfois, un prêt à un taux légèrement supérieur peut s'avérer moins coûteux au total en raison de conditions plus favorables ailleurs dans l'offre.
• Choisissez le bon moment : Les taux d'intérêt varient en fonction de l'économie générale et de la politique des banques. Si possible, essayez de contracter votre prêt dans un contexte de baisse des taux.
• Évaluez l'impact de la durée du prêt : Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est généralement bas. Évaluez votre capacité à supporter des mensualités plus élevées pour une durée de prêt réduite, ce qui peut également diminuer le coût total du crédit.

En suivant ces conseils, vous améliorez vos chances d'obtenir un prêt immobilier à des conditions favorables. Dans le taux annuel effectif global du crédit immobilier, le coût de l’assurance emprunteur est inclus. Le taux moyen de cette assurance est compris entre 0,3 et 0,6 % du montant du prêt en moyenne si vous avez moins de 65 ans. Au-delà de cet âge, il passe entre 0,8 à 2 %, car les risques à couvrir sont plus importants. Mais l’âge n’est pas le seul facteur impactant le taux de l’assurance d’un prêt immobilier.

Tendances Nationales des Taux de Crédit Immobilier

Voici un résumé des principales tendances actuelles des taux de crédit immobilier en France , influencées par le contexte économique et géopolitique, notamment les effets de l'inflation et les politiques de la Banque centrale européenne (BCE) :

• Fluctuations dues à l'inflation et aux politiques de la BCE : Les augmentations des taux directeurs de la BCE, entreprises pour lutter contre l'inflation, ont un impact direct sur les taux d'emprunt immobilier. Cela reflète la volonté de décourager le recours au crédit pour ralentir l'activité économique et, par conséquent, l'inflation.
• Stabilisation et baisse des taux : Après une période de hausse rapide des taux d'intérêt, initiée en 2022 et continuant en 2023, une stabilisation, voire une diminution des taux est anticipée pour 2024. Cette tendance est soutenue par la baisse des OAT à 10 ans, signifiant que les banques peuvent emprunter à des coûts inférieurs, ce qui pourrait se répercuter positivement sur les emprunteurs.
• Conditions favorables pour les emprunteurs : Les perspectives pour 2024 semblent être plus favorables pour les emprunteurs, avec un nombre significatif d'organismes de crédit réduisant leurs barèmes. Cette dynamique est encouragée par la nécessité de relancer le secteur après une chute notable des prêts en 2023 et de capter de nouveaux clients.
• Taux moyens observés : Les taux moyens négociés pour différentes durées ont connu une légère baisse en début d'année.

Il est important de noter que ces tendances peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, y compris des décisions futures de la BCE, des conditions économiques globales, et de la politique interne des banques. Les emprunteurs sont encouragés à suivre attentivement ces évolutions et à consulter régulièrement des spécialistes et des comparateurs pour obtenir les meilleures conditions possibles pour leur prêt immobilier.

Baromètre des taux de crédit immobilier 2024

Nous vous proposons un aperçu des conditions actuelles de financement, à travers des exemples de prêts immobiliers pour des durées de 15, 20 et 25 ans. Ces informations vous permettront de vous faire une idée des taux moyens et des mensualités associées, qui sont des éléments déterminants dans la planification de votre projet immobilier :

*Taux, durée et montant de crédit donné à titre indicatif sur un taux moyen observé en France en 2024. Ne correspond pas au taux en vigueur pratiqué par les Caisses Régionales Crédit Agricole. Consultez votre conseiller en agence pour connaître le taux pratiqué.

Quel est le taux de prêt immobilier par région ?

Les taux de crédit immobilier peuvent varier significativement d'une région à l'autre, reflétant les dynamiques de l'économie locale, la demande sur ce marché et les politiques des prêteurs. Cette diversité régionale affecte directement les conditions d'emprunt pour les acquéreurs potentiels.

Voici un panorama des différents taux moyens en fonction de chaque région pour vous aider à identifier les opportunités les plus intéressantes pour votre projet :

Ces taux moyens par régions sont basés sur les relevés effectués le 08/04/2025 et sont sujets à des variations fréquentes en fonction des conditions du marché. Consultez votre conseiller en agence pour en savoir plus.

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