Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et TVA : Régime Fiscal et Obligations
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal spécifique qui attire de nombreux investisseurs immobiliers. Il est essentiel de comprendre les impôts applicables, les différences avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), et les démarches pour se déclarer en tant que LMP.
Qu'est-ce qu'un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Si vous vous intéressez à la location immobilière, vous savez qu’il y a 2 grandes écoles en la matière : la location nue et la location en meublé. Si vous préférez le meublé à la location nue (notamment pour ses avantages fiscaux), vous devez doter votre logement d’une liste de meubles spécifiques (décret du 31 juillet 2015).
On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).
Exemples de meubles obligatoires :
- Lit
- Étagères
- Volets ou rideaux
- Plaques de cuisson
- Réfrigérateur
- Table et chaises
Si vous faites de la location Airbnb, alors, vous appartenez à la grande famille des loueurs en meublés !
Lire aussi: LMNP et INPI : Démarches d'immatriculation
Différences entre LMP et LMNP
En location meublée, il y a 2 grands statuts : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Soit vous appartenez à l’une des catégories, soit vous appartenez à l’autre ! La principale différence entre les deux est le caractère professionnel ou non de l’activité.
L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies (article 155, IV du code général des impôts) :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
En clair, si vous êtes LMNP, votre activité vous rapporte moins de 23 000 € de recettes annuelles et ne représente pas plus de la moitié de vos revenus d’activité. Vous pouvez d’ailleurs cumuler LMNP et auto-entreprise. C’est une activité annexe ! Alors que si vous êtes LMP, cette activité est votre activité « principale » ou en tout cas une source de revenus importante pour vous. C’est la raison pour laquelle vous n’êtes pas limité·e en termes de revenus avec le statut de LMP.
Au-delà du seuil des 23 000 €, les différences LMP/LMNP sont nombreuses (régime des plus-values, déficit, etc.).
Conditions pour être Loueur en Meublé Professionnel
Pour être considéré comme un professionnel de la location, vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
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- Vous devez réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles.
- Ces revenus représentent plus de la moitié des autres revenus d’activité (salaires, rémunération de gérant, BIC/BNC, etc.) de votre foyer fiscal.
Attention : ces deux conditions sont cumulatives. Si vous n’en remplissez qu’une seule, vous serez considéré·e comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Démarches pour devenir LMP
Pour être LMP, il est nécessaire de déclarer votre activité de location et de créer votre entreprise.
Étape 1. L’inscription auprès du guichet unique de l’INPI : Depuis janvier 2023, cette déclaration ne s’effectue plus via les CFE (centres de formalités des entreprises), mais via un site spécifique : le guichet unique de l’INPI. Les démarches sont donc à réaliser entièrement en ligne sur ce site.
Étape 2. La réception de votre numéro de SIRET : Une fois votre dossier complet, il ne vous reste plus qu’à attendre la réception de votre numéro de SIRET. Ce numéro prouve la bonne immatriculation de votre activité. L’administration vous l’envoie sous une quinzaine de jours.
Il n’y a plus d’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour devenir LMP.
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Le Régime Fiscal du Loueur en Meublé Professionnel
Le régime fiscal du LMP offre des avantages significatifs en matière de fiscalité immobilière.
Impôt sur le Revenu (IR)
Les loyers du loueur professionnel relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents : le micro-BIC et le régime réel.
Option 1 : Le Micro-BIC
Le régime des micro-BIC (régime de la micro-entreprise) est accessible tant que vos revenus locatifs restent en dessous de certains plafonds qui sont différents si votre bien est classé ou non.
Plafonds micro-BIC pour les meublés
| Revenus de 2024 (à déclarer en 2025) | Revenus de 2025 (à déclarer en 2026) | |
|---|---|---|
| Location de biens meublés non classés | Maximum 77 700 € de revenus locatifs par an | Maximum 15 000 € de revenus locatifs par an |
| Location de biens meublés classés et chambres d'hôtes | Maximum 188 700 € de revenus locatifs par an | Maximum 77 700 € de revenus locatifs par an |
Si vous remplissez les conditions, le régime micro vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos revenus.
Abattement micro-BIC pour les meublés
| Revenus de 2024 (à déclarer en 2025) | Revenus de 2025 (à déclarer en 2026) | |
|---|---|---|
| Location de biens meublés non classés | 50 % | 30 % |
| Location de biens meublés classés et chambres d'hôtes | 71 % | 50 % |
Pour calculer l’impôt, il faut donc : déduire l'abattement et appliquer son taux marginal d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %). Il ne faudra pas oublier d’ajouter les cotisations sociales dues en micro-entreprise.
Exemple : Monica loue un appartement meublé 500 € par mois, ce qui lui rapporte 6 000 € par an. Elle n’est imposée que sur 3 000 € (50 %). Admettons que son TMI soit de 11 % : son impôt est de 11 % x 3 000 = 330 €.
Option 2 : Le Régime Réel
Si vous dépassez le plafond du régime des micro-BIC ou sur simple option de votre part, vous pouvez opter pour le régime réel. Bénéficier du régime réel est souvent plus avantageux si vos charges sont élevées. Il permet de déduire toutes vos charges réellement supportées.
Parmi les charges déductibles, on trouve :
- Les loyers
- Les charges de copropriété
- Les frais de gestion
- Les travaux
- Les frais de notaire
- Les assurances
- Les intérêts de l’emprunt immobilier souscrit pour le bien
- Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation…), etc.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous créez du déficit. Le déficit peut être déduit de vos revenus afin de faire baisser votre imposition. Bonne nouvelle pour les LMP : le déficit est déductible sans limite de montant et peut être reporté pendant 6 ans. Ce n’est pas le cas pour les autres déficits fonciers.
Le régime réel permet également de procéder à des amortissements, c’est-à-dire de lisser dans le temps un investissement réalisé pour votre bien afin de prendre en compte la perte de valeur. L’amortissement peut concerner le mobilier mais aussi le bien immobilier en lui-même.
Exemple : Monica a acheté son appartement 120 000 €. Elle a acheté 5 000 € de meubles pour aménager cet appartement. Ces meubles sont amortis sur 5 ans, soit 5 000/5 = 1 000 € par an. Elle peut déduire ces 1 000 € de ses revenus locatifs pendant 5 ans. Si elle opte pour le régime réel, on fait le calcul suivant : + 6 000 € de recettes à l’année ;- 3 000 € d’intérêts pour son emprunt immobilier ; - 1 000 € de charges de copropriété ;- 800 € d’impôts locaux ;- 200 € d’assurance ;- 1 000 € de charges sociales ;- 1 000 € de meubles. Au total, ces charges s’élèvent à 7 000 €. Elle génère donc un déficit de 1 000 € (7 000 - 6 000) qui lui permet de faire baisser ses impôts.
Impôt sur les Sociétés (IS)
Si vous avez créé une société spécialement pour exercer votre activité de loueur en meublé professionnel, vous pouvez opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). À l’impôt sur les sociétés, vous êtes obligatoirement au régime réel d’imposition. Vous pouvez donc déduire toutes vos charges déductibles pour faire baisser vos impôts.
Le taux de l’impôt sur les sociétés est de :
- 15 % (taux réduit jusqu’à 42 500 €)
- 25 % au-delà de ce montant.
Les Autres Impôts en LMP
En tant que loueur professionnel, vous êtes également soumis à d'autres impôts :
Taxe Foncière
Comme tous les propriétaires, le loueur professionnel doit payer la taxe foncière. Le montant de cette taxe est fixé dans les communes : il dépend du taux d’imposition de la commune et de la valeur locative cadastrale du bien.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
En tant que professionnel, vous n’échappez pas non plus au paiement d’un autre impôt local : la cotisation foncière des entreprises (CFE) en LMNP. Cette taxe est en quelque sorte une taxe foncière applicable aux entreprises.
Vous êtes aussi redevable de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) si votre chiffre d’affaires dépasse 500 000 €.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
A priori, en tant que loueur meublé professionnel, vous êtes exonéré·e d’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) même si votre activité excède les plafonds (1,3 million d’euros).
TVA et LMP
La location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA.
En LMP, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ne vous concerne pas (sauf exception).
Exceptions à l'Exonération de TVA
Il existe des exceptions où la TVA peut s'appliquer, notamment si vous proposez des services similaires à ceux des hôtels. Dans ce cas, on parle de para-hôtellerie. Si vous offrez au moins trois des quatre services suivants, vous serez assujetti à la TVA :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Réception de la clientèle
Depuis le 1er janvier 2024, les prestations d'hébergement et de location meublée sont taxées selon deux catégories distinctes :
- Les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou parahôtelier offertes pour une durée n'excédant pas 30 nuitées.
- Les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres.
La loi de finances pour 2025 modifie par ailleurs les règles applicables à la franchise en base de TVA en supprimant les franchises spécifiques à certaines professions et en abaissant à 25 000€, quelle que soit l'activité exercée, le plafond de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de la franchise. Cette mesure entrera en vigueur le 1er juin 2025.
En pratique, un assujetti qui perd le bénéfice de la franchise relève de plein droit du régime simplifié de déclaration. Il devra donc verser deux acomptes en juillet et en décembre.
Fiscalité en LMP en Cas de Vente du Bien
Si vous souhaitez vendre votre bien et que vous êtes LMP, la fiscalité applicable est celle du régime des plus-values professionnelles.
Imposition de la plus-value :
- La plus-value réalisée est décomposée entre plus-value à court terme (moins de 2 ans) et plus-value à long terme (plus de 2 ans de détention).
- La plus-value à court terme prend en compte les amortissements déduits durant la durée de détention du bien et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- La plus-value à long terme est imposée au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Exonérations de Plus-Values
Le régime des plus-values professionnelles est largement plus intéressant que celui des plus-values des particuliers.
Vous êtes exonéré·e totalement de plus-value si vos recettes sont inférieures à 90 000 € HT au cours des 2 années précédant la cession et si votre activité a commencé depuis au moins 5 ans.
L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
Cotisations Sociales en LMP
Depuis une réforme de 2021, les loueurs professionnels doivent être affiliés à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et donc payer des cotisations sociales.
Les cotisations sociales représentent :
- Entre 35 et 45 % du résultat fiscal au régime réel. Un forfait minimal tournant autour de 1 000 € s’applique si votre résultat est trop faible ou déficitaire.
- Entre 6 et 24,6 % du chiffre d’affaires au régime des micro-BIC.
Obligations Comptables en LMP
En LMP, vous devez :
- Tenir une comptabilité complète avec les dépenses et les recettes de l’année ainsi qu’un registre des immobilisations.
- Établir un bilan comptable, un compte de résultat et un tableau des amortissements si vous y avez recours.
Concrètement, l’expert-comptable est un quasi incontournable en LMP, surtout si vous optez pour le régime réel. Si vous optez pour le régime des micro-BIC, une comptabilité simplifiée suffit.
Déclaration des Revenus Locatifs aux Impôts
Au régime micro-BIC, vous devez reporter vos recettes dans les cases correspondantes à votre statut sur votre déclaration de revenus.
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