L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et l'Exonération de la Résidence Principale

Depuis 2018, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Avec ce changement, des modifications ont été apportées notamment concernant le recentrage de l’assiette aux seuls actifs immobiliers ou encore la taxation à une tranche inférieure du barème.

L’IFI concerne tout foyer fiscal dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours.

Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025. Le patrimoine net taxable est égal à l’actif (somme des valeurs imposables des biens) moins le passif (dettes déductibles).

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
Bâtiments classés monument historique
Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025
Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.

La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal.

Lire aussi: L'IFI et votre résidence

Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :

Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
Deux personnes vivant en couple

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.

À noter : Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Adaptation de votre déclaration IFI à la baisse des prix immobiliers

Déclaration de l'IFI et Résidence Principale

Comment se passe la déclaration de l’IFI si vous disposez d’une résidence principale ? Le paiement est-il obligatoire ?

La résidence principale, faisant partie du patrimoine soumis à l’IFI, peut bénéficier d’un abattement fiscal déduisant 30 % de la valeur vénale réelle du logement, c’est-à-dire le prix auquel votre logement aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année d’imposition. La résidence principale est le seul bien du patrimoine immobilier à bénéficier d’une imposition préférentielle.

Pour l’assiette de l’impôt sur la fiscalité immobilière (IFI), votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.

Si vous et votre époux (ou votre épouse) faites l’objet d’impositions distinctes, au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %.

En revanche, lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI.

Mais dans quel cas parle-t-on de résidence principale ? Le contribuable et sa famille doivent y vivre effectivement et habituellement. D’un point de vue légal, il est impossible de posséder plus d’une résidence principale. L’administration fiscale définit la résidence principale comme le logement effectif du contribuable. Il est donc impossible de déclarer deux résidences principales.

Attention : Si la résidence principale est détenue par plusieurs propriétaires par le biais d’une SCI de gestion, elle n’est pas éligible à cet abattement de 30 %.

A noter que certaines conditions s’appliquent lors du calcul de l’IFI avec abattement sur la résidence principale.

Malgré l’inclusion de la résidence principale dans le calcul de l’IFI, il existe des moyens pour les contribuables de réduire leur impôt.

La loi de finances détermine chaque année les règles fiscales applicables.

La déclaration de revenus doit inclure tous les biens immobiliers détenus, y compris la résidence principale, afin de calculer correctement l’IFI.

Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions spécifiques et les règles fiscales pour optimiser sa déclaration et bénéficier pleinement des avantages fiscaux disponibles.

En effet si votre patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 € et inférieur à 2 570 000 €, vous devez déclarer votre ISF en même temps que vos revenus sur le formulaire 2042-C.

Si vous n’êtes pas tenu à la déclaration 2725, vous pouvez faire votre calcul sur la fiche d’aide intégrée à la notice ISF jointe à la 2042 C, le cas échéant.

L’actif est la somme des biens possédés au 01/01/N par le foyer fiscal.

Évaluation des Biens Immobiliers

Pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt c’est-à-dire au 1er janvier de chaque année.

Quant à la valeur des biens qui composent votre patrimoine immobilier, elle peut être déterminée selon des méthodes d’évaluation différentes suivant les biens.

Certains facteurs vous autorisent à pratiquer un abattement sur la valeur vénale des biens concernés. Ainsi, en ce qui concerne :

Les immeubles bâtis et non bâtis : Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour vous aider à déterminer cette valeur, vous pouvez utiliser le service en ligne Patrim “rechercher des transactions immobilières”, accessible dans votre espace Particulier, onglet "autres services". Ces données sont accessibles librement et gratuitement. Vous pouvez également vous faire aider d’un notaire ou faire appel à des agents immobiliers.

Cas Particuliers

Biens et Droits Immobiliers Détenus en Usufruit

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.

Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété.

Ils doivent être déclarés sauf exceptions pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien que vous détenez. Ainsi, l’usufruitier de la moitié d’un bien déclare la moitié de la valeur en pleine propriété. En conséquence de quoi, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI.

En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

En revanche, l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession pourra être pris uniquement pour sa valeur en usufruit et non en pleine propriété. Dans ce cas, le nu-propriétaire devra déclarer la valeur en nu-propriété qu’il détient s’il est lui-même assujetti à l’IFI. Vous ne pouvez appliquer aucun abattement sur la valeur vénale d'un immeuble dont vous êtes usufruitier.

Biens et Droits Immobiliers en Crédit-Bail ou Location-Accession à la Propriété Immobilière

Ces actifs immobiliers sont compris dans le patrimoine imposable du preneur ou de l’accédant pour la valeur des actifs immobiliers objet du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’assiette est réduite des loyers ou redevances restant à courir jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, ainsi que du montant de l’option d’achat. À noter que cette dernière règle est différente de ce qui existait dans le cadre de l'ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune)

Titres de Société Représentatives de l’Immobilier Détenu par une Société

Vous devez déterminer la valeur vénale de vos titres puis lui appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société (ratio qui devra être corrigé des dettes non déductibles se rapportant aux biens immobiliers taxables).

Dons et Réduction d'Impôts

Les dons aux associations ou aux fondations reconnues d’utilité publique telle que la fondation pour la Nature et l’Homme vous permettent de bénéficier d’un abattement de l’impôt sur la Fortune Immobilière à hauteur de 75 % des dons réalisés dans la limite de 50 000 € par an, à savoir un don d’une valeur maximale de 66 667 euros.

Si votre don est supérieur au montant de votre IFI, vous avez la possibilité de déclarer une partie de ce don au titre de l’IFI et la partie restante au titre de l’Impôt sur le Revenu dans la limite de 20 % de vos revenus imposables. Vous ne pouvez pas reporter le surplus sur les années suivantes.

Sachez que les dons versés au profit d’associations d’intérêt général ou de fondations reconnues d’utilité publique, comme la Fondation ARC, donnent droit à une déduction fiscale du montant de l’IFI. Si vous êtes imposable sur le revenu, un taux de 66 % est déductible du montant de votre don. Dans le cas où vous êtes assujetti à l’IFI, votre réduction d’impôts s’élèvera à 75 % du montant de votre don (dans la limite de 50 000 € par an).

Envie de soutenir la recherche contre le cancer et de sauver des vies ? Faites un don à la Fondation ARC.

En plus de l’abattement de 30 % sur la résidence principale, divers dispositifs fiscaux permettent de réduire la charge fiscale sur les biens immobiliers.

Voici un tableau récapitulatif des principaux éléments à retenir concernant l'IFI et la résidence principale :

Élément	Détail
Seuil d'imposition	Patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 €
Abattement résidence principale	30 % de la valeur vénale
Conditions d'éligibilité	Résidence effective et habituelle, pas de détention via une SCI de gestion
Dons aux associations	Réduction d'impôt de 75 % des dons (limite de 50 000 € par an)

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