Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Définition et Calcul

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) intervient tous les ans pour les contribuables français possédant un patrimoine immobilier d’une certaine valeur. À compter du 01/01/2018, un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé depuis le 1er janvier 2018. Il a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne prend plus en compte l'intégralité du patrimoine mais se concentre désormais uniquement sur les actifs immobiliers.

Vous possédez un patrimoine immobilier conséquent ? Vous devez payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de ce patrimoine excède 1 300 000 €.

L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI) - TOUT SAVOIR DESSUS

Seuil et Barème de l'IFI

Le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €. L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Une décote est prévue pour les patrimoines n'excédant pas un certain seuil. L'IFI est plafonné après réductions d'impôt éventuelles.

Barème de l'IFI

Voici le barème de l'IFI applicable :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Attention : Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €.

Calcul de l'IFI et Décote

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI. Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.

La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple :

Patrimoine net taxable au 1er janvier 2025 : 1 350 000 €
IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €

Déclaration de l'IFI

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Le montant de votre IFI est calculé par l'administration en fonction des éléments portés sur votre déclaration. Vous recevez alors un avis d'imposition comportant le montant de votre IFI à payer.

Patrimoine Net Taxable à l'IFI

Le montant de votre IFI est assis sur la valeur de votre patrimoine net taxable. Le montant de ce dernier est calculé par addition des éléments de l'actif que vous avez déclaré sur le formulaire n°2042-IFI auxquels sont soustraites les dettes portées sur le-dit formulaire.

Calcul de l'Actif

Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).
Résidence principale : n'oubliez pas de déduire l'abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur la valeur vénale de votre résidence principale.
Bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %.
Biens détenus indirectement : immeubles bâtis et immeubles non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d’OPC ou d’organismes.

Calcul du Passif

Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF).
Autres dettes (case 9GH) : n'oubliez pas d'ajouter à vos dettes le montant de votre IFI théorique.

Réductions et Plafonnement de l'IFI

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général. La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI. Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.

Exemple :

IFI calculé pour l'année 2025 : 1 000 €
Impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année 2024 : 7 000 €
Cumul IFI de l'année 2025 et impôts dus sur les revenu mondiaux de l'année 2024 : 8 000 €
Cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024 : 10 000 €
Cumul IFI et impôts dus sur les revenus de l'année 2024 égal à 80 % du cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024
Vous pouvez bénéficier du système du plafonnement.
La réduction correspond à la différence entre 75 % et 80 % du cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024, soit 5 % de 10 000 €, ce qui fait 500 €.

Origine du Patrimoine et Domicile Fiscal

Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :

Votre domicile fiscal est en France : L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer.
Votre domicile fiscal est à l'étranger : Les biens et droits immobiliers possédés en France sont imposables.

Cas Particuliers

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

Usufruit

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

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