Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Définition et Calcul

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt national sur la fortune qui intervient tous les ans pour les contribuables français possédant un patrimoine immobilier d’une certaine valeur. À compter du 01/01/2018, un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé depuis le 1er janvier 2018. Il a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne prend plus en compte l'intégralité du patrimoine mais se concentre désormais uniquement sur les actifs immobiliers.

Initialement, il portait le nom d’impôt sur les grandes fortunes (IGS) et visait les patrimoines supérieurs à 400.000 euros (3 millions de francs à l’époque). Entre la suppression de l’impôt ou son maintien, Emmanuel Macron a opté pour une solution intermédiaire. Sinon, les règles applicables à l’IFI sont peu ou prou les mêmes que celles de l’ISF.

Les bonnes façons de réduire son IFI - Episode 4 : Les techniques pour optimiser son IFI

Qui est concerné par l'IFI ?

Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025. L’impôt ne vise pas que les Français !

Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :

Votre domicile fiscal est en France: L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. À savoir, si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.
Votre domicile fiscal est à l'étranger: Les biens suivants sont imposables : Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer, parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

Biens à déclarer

Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
Bâtiments classés monument historique
Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2025
Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.

Foyer fiscal

La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal. Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :

Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
Deux personnes vivant en couple : Mariés, pacsés ou en concubinage, il faut additionner l’ensemble des biens du couple quel que soit le régime matrimonial. Voilà pourquoi le foyer fiscal au sens de l’IFI peut être différent de celui de l’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.

À noter : Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Calcul de l'IFI

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Consultez le calendrier fiscal sur ce même site (accessible depuis la rubrique « Documentation utile » de la page « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière ») pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation.

Le montant de votre IFI est calculé par l'administration en fonction des éléments portés sur votre déclaration. Vous recevez alors un avis d'imposition comportant le montant de votre IFI à payer.

Le patrimoine net taxable est égal à l’actif (somme des valeurs imposables des biens) moins le passif (dettes déductibles).

Calcul de l'actif

Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).

Résidence principale : n'oubliez pas de déduire l'abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur la valeur vénale de votre résidence principale.
Bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %. Il est calculé automatiquement par l'administration.
Biens ruraux loués à long terme et Parts de GFA et de GAF : ces biens sont exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale, (quel que soit le nombre de baux loués ou de parts), n'excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite. La limite de 101 897 € s'applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF. Le montant imposable est calculé automatiquement par l'administration.

Biens détenus indirectement : immeubles bâtis et immeubles non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d’OPC ou d’organismes

Calcul du passif

Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF). Ces dettes doivent être existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et effectivement supportées par celui-ci.

Font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes : aux dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers, à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, aux dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière), aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.

Autres dettes (case 9GH) : n'oubliez pas d'ajouter à vos dettes le montant de votre IFI théorique.

Barème de l'IFI

Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration. Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Attention : Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €.

Décote

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI. Le montant de la décote est égal à : 17 500 - (1,25 x montant du patrimoine net taxable).

Exemple :

Patrimoine net taxable au 1er janvier 2025 : 1 350 000 €

Ifi brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €

Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €

Réductions et Plafonnement de l'IFI

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général. La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI. Le montant de l'IFI est réduit alors de la différence entre : le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ; et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente.