Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Seuil, Calcul et Rendement

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été créé en 2017. Cet impôt a une base d’imposition plus restreinte que son aîné, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puisqu’il pèse uniquement sur le patrimoine immobilier des contribuables. La taxation du patrimoine est ancienne en France.

Ces quarante dernières années, plusieurs impôts ont été créés au gré des différentes majorités politiques : impôt sur les grandes fortunes (IGF), impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et enfin impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI contribue modestement aux recettes fiscales de l’État, mais sa valeur symbolique est forte.

Au total, la fiscalité du patrimoine a donc rapporté 115 Md€ en 2024, soit 3,9 % du PIB. La France est le premier pays européen où ces impôts sont les plus importants.

L’ISF, avant sa réforme, faisait l’objet de débats enflammés. Il était jugé néfaste à l’attractivité de la France et accusé de favoriser l’exil fiscal des gros patrimoines.

Au 1er janvier 2024, les contribuables sont taxés sur la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépassant les 1,3 million d’euros, déduction faite des emprunts immobiliers affectés. L’IFI est un impôt déclaratif, les contribuables devant estimer eux-mêmes (avec leurs conseils) leur patrimoine, calculer l’impôt et le payer.

Selon les statistiques annuelles de la Direction générale des finances publiques (DGFIP), ce sont 164 000 contribuables qui ont reçu un avis d’impôt sur la fortune immobilière en 2022, à rapprocher des quarante millions de foyers fiscaux recensés en 2022. L’IFI concerne ainsi 0,4 % des contribuables, soit une infime minorité d’entre eux.

En 2022, 1,8 milliard d’euros étaient exigibles, un montant en hausse de 10% par rapport à 2021. Selon les calculs de la Cour des comptes, la fiscalité patrimoniale globale est évaluée à 117 milliards d’euros en 2022. La bonne santé de l’immobilier français contribue évidemment à ces bons chiffres.

Contrairement à l’impôt sur le revenu, depuis sa création, les seuils de taxation n’ont pas été revalorisés en fonction de l’inflation. Avec la hausse des prix de l’immobilier que nous avons connu ces dernières années, cette stabilité conduit mécaniquement à une hausse du nombre de redevables et du montant de l’impôt à payer.

Chaque année, le calcul de l’IFI se fait sur une base déclarative, à une valeur estimée du bien au 1er janvier. Dans ce contexte, la tentation est grande de minorer leur valeur vénale, soit par méconnaissance réelle des prix, soit par une volonté manifeste de minorer l’impôt à payer.

Selon les calculs de la Cour des comptes à Paris, alors que les prix de l’immobilier ont en moyenne augmenté de 4 % par an sur la période 2018-2022, la valeur déclarée à l’IFI était en augmentation de 2 % par an. Différents outils sont déjà disponibles afin d’estimer au plus juste la valeur des biens immobiliers. Les contrôles IFI restent encore rares.

La situation actuelle du marché immobilier est aussi un facteur de risque pour le rendement de l’IFI. En effet, les prix ont tendance à se retourner à la baisse dans la plupart des régions, notamment à Paris où les prix sont les plus élevés. Les notaires en tant qu’experts de leurs marchés immobiliers locaux ont évidemment leur rôle à jouer pour aider leurs clients à réaliser leurs déclarations IFI.

Seuil d'assujettissement à l'IFI

Le seuil d’assujettissement de l’IFI est le même que celui de l’ISF, soit un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Le barème et les tranches de l’Impôt sur la Fortune Immobilière sont les mêmes que ceux de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le plafonnement des revenus est lui aussi maintenu.

Afin de ne pas être pénalisé par les effets de seuil de la première tranche, une décote s’applique sur les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs ou égaux à 1,3 million d’euros et inférieurs à 1,4 million d’euros.

Seuil de l’impôt sur la fortune immobilière au 1er janvier 2025

Si, au 1er janvier 2025, l’assiette de l’IFI, c’est-à-dire la valeur du patrimoine immobilier net imposable détenu par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal, dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €, vous devez payer l'IFI. Cela reste le cas même si, au cours de l’année 2024, votre patrimoine immobilier est passé sous la barre des 1 300 000 € (à la suite d’une vente, par exemple).

En revanche, si votre patrimoine n’a dépassé le seuil d’imposition à l’IFI qu’après le 1er janvier 2025 (à la suite d'un héritage ou d’une donation, par exemple), vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière en 2025.

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Attention, le foyer fiscal à prendre en compte pour l’IFI est différent du foyer fiscal retenu pour l'impôt sur le revenu.

La composition du foyer fiscal s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition, soit au 1er janvier 2024. En matière d’IFI, vivre en concubinage notoire signifie vivre en couple de manière stable et continue. Dans ce cas, une imposition commune à l’IFI doit être établie sauf si les personnes sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec leur conjoint.

Biens des enfants mineurs

Lors de la déclaration IFI, les biens immobiliers des enfants mineurs doivent être déclarés avec ceux de leurs parents qui ont l'administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié si les parents exerçant l’autorité parentale en commun sont soumis à l’IFI séparément.

Biens des enfants majeurs rattachés

L’enfant majeur, même s’il est rattaché au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, forme un foyer fiscal IFI à lui-seul.

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Quel est le patrimoine imposable à l’IFI ?

L'IFI est calculé en fonction du patrimoine immobilier de votre foyer fiscal.

Il faut donc additionner les valeurs de l'ensemble de vos biens immobiliers pour obtenir la valeur brute de votre patrimoine immobilier taxable à l’IFI (découvrez l'ensemble des biens immobiliers imposables dans notre rubrique IFI : patrimoine imposable). Seule la valeur nette de votre patrimoine immobilier doit être retenue pour l’IFI. Vous devez donc déduire certaines dettes du montant total de votre patrimoine immobilier brut (voir notre rubrique IFI dettes déductibles).

Ce n’est que si votre patrimoine immobilier après déduction des dettes dépasse 1 300 000 € que vous êtes imposable à l’IFI.

Sachez également que certains biens sont exonérés d’IFI. Ils ne rentrent donc pas dans le calcul de votre IFI. C'est le cas, par exemple, des biens immobiliers professionnels.

Si vous êtes domicilié fiscalement en France, vous êtes soumis à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier, en France et à l’étranger, est globalement supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025. L’imposition à l’IFI porte alors sur l’ensemble de vos biens immobiliers, sauf application des conventions fiscales internationales pour vos biens immobiliers situés à l’étranger.

L’IFI est dû par les ménages résidents dont le « patrimoine immobilier net », en France ou dans le reste du monde, est supérieur à 1,3 M€ et par les ménages non-résidents qui possèdent en France des biens immobiliers d’une valeur nette supérieure à ce montant. Il s’agit du patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition, net au sens où les dettes du ménage relatives à ces biens sont déduites de ses actifs.

Les biens immobiliers professionnels sont exonérés. Si un bien est démembré entre « nue-propriété » et « usufruit », l’usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire est exonéré.

Il s’agit des biens détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières. En outre, des dispositions ont été introduites pour que les ménages ne placent pas leur patrimoine immobilier personnel dans des sociétés non immobilières dont les parts sont exonérées d’IFI mais dont ils ont le contrôle. Toutefois, les particuliers ne connaissent pas nécessairement le patrimoine des sociétés dont ils ont des actions.

Les biens doivent être évalués à leur « valeur vénale réelle », c’est-à-dire celle à laquelle ils pourraient être vendus, sauf exceptions. Trois méthodes sont recommandées par les services fiscaux pour estimer la valeur vénale :

Retenir la valeur d’acquisition du bien et lui appliquer un coefficient correspondant à la hausse des prix pour la catégorie de biens en question depuis sa date d’acquisition ;
Retenir le prix de vente moyen de biens comparables à la date d’estimation ;
Multiplier les revenus tirés de ce bien par l’inverse d’un taux de rendement moyen pour cette catégorie de biens.

La deuxième suppose l’existence d’un marché transparent, ce qui n’est pas toujours le cas pour l’immobilier si on met à part les biens standardisés, ou de statistiques des prix de ce marché suffisamment fiables. La direction générale des finances publiques met sa base de données sur les transactions à la disposition des contribuables mais il faudrait pouvoir utiliser des outils statistiques pour en tirer une estimation fiable des biens en fonction de leurs caractéristiques (surface du terrain et des locaux, zone géographique…). La troisième méthode s’applique seulement aux biens qui procurent un revenu et repose sur l’existence de taux de rendement de référence.

Le prix auquel ces biens sont achetés et revendus constitue l’information la plus fiable dont disposent les services fiscaux.

Calcul de l'IFI

L’IFI est calculé en appliquant un « barème progressif par tranche ». Le montant du patrimoine est décomposé en six tranches.

Le taux appliqué est nul sur la première (part du patrimoine inférieure à 0,8 M€) ; il est de 0,5 % sur la deuxième (de 0,8 à 1,3 M€), de 0,7 % sur la troisième (de 1,3 à 2,57 M€), de 1,0 % sur la quatrième (de 2,57 à 5,0 M€), de 1,25 % sur la cinquième (de 5,0 à 10,0 M€) et de 1,5 % sur la sixième (au-delà de 10,0 M€).

Une réduction d’impôt est prévue au titre des dons à des organismes d’intérêt général.

L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Une décote est prévue pour les patrimoines n'excédant pas un certain seuil. L'IFI est plafonné après réductions d'impôt éventuelles.

Barème de l'IFI

Le barème de l'IFI commence à partir de 800 000 €, mais le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €.

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.

Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.

La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple de calcul

Patrimoine net taxable au 1er janvier 2025 : 1 350 000 €

Ifi brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €

Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €

Réductions d'IFI pour dons

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général.

La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI.

Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.

Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés.

Exemple de plafonnement

IFI calculé pour l'année 2025 : 1 000 €

Impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année 2024 : 7 000 €

Cumul IFI de l'année 2025 et impôts dus sur les revenu mondiaux de l'année 2024 : 8 000 €

Cumul de vos revenus mondiaux de l'année 2024 : 10 000 €

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