Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : fonctionnement et calcul détaillés

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé, depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette réforme emblématique du programme d’Emmanuel Macron a comme objectif de concentrer l’imposition sur le patrimoine immobilier des foyers fiscaux, excluant ainsi les actifs mobiliers qui étaient auparavant inclus dans l’ISF.

L’IFI concerne les personnes physiques, célibataires ou en couple, qui possèdent un patrimoine immobilier net taxable supérieur à un seuil précis. Ce seuil d’imposition est fixé à 1 300 000 euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.

Patrimoine taxable et assiette de l'impôt

Le patrimoine pris en compte pour l’IFI comprend l’ensemble des biens immobiliers bâtis et non bâtis non affectés à l’activité professionnelle. Cela regroupe notamment :

Les immeubles bâtis à usage personnel ou locatif : maisons, appartements, dépendances (garage, parking, cave...)
Les bâtiments classés monuments historiques
Les biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier
Les terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts (avec des exonérations partielles)
Les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes immobiliers, au prorata de leur valeur immobilière
Les droits immobiliers tels que usufruit, droit d’usage ou d’habitation
Certains actifs liés à l’immobilier comme la fraction immobilière des unités de compte des contrats d’assurance-vie ou des Plans d’épargne retraite (PER) sous forme de compte titres

En revanche, l’immobilier affecté à une activité professionnelle opérationnelle est exclu de l’assiette de l’IFI.

La valeur prise en compte est la valeur vénale des biens, c’est-à-dire le prix approximatif que pourrait obtenir un vendeur sur le marché. La valeur nette taxable est obtenue en déduisant du montant brut les dettes déductibles liées aux biens immobiliers :

Lire aussi: Comprendre le fonctionnement de l'ISF

Emprunts contractés pour l’acquisition, l’amélioration, la construction, l’agrandissement ou l’entretien des biens
Impôts fonciers liés aux propriétés imposables
Montant de l’IFI théorique lorsque détectable

La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale si elle n’est pas détenue par l’intermédiaire d'une SCI de gestion.

Foyer fiscal et déclaration

Le calcul du patrimoine s’effectue selon le foyer fiscal, sans prise en compte du régime matrimonial. Cela signifie que les biens possédés par tous les membres du foyer sont additionnés, y compris ceux des enfants mineurs dont le contribuable a la gestion.

Le foyer fiscal IFI est composé soit d’une personne seule (célibataire, divorcée, veuve), soit d’un couple vivant en concubinage, en PACS ou marié. En cas d'autorité parentale conjointe, les parents divorcés ou séparés peuvent déclarer chacun la moitié des biens des enfants mineurs.

La déclaration de l’IFI se fait chaque année en même temps que la déclaration de revenus, par le biais du formulaire 2042-IFI. La déclaration doit être déposée entre avril et juin selon le mode de déclaration (papier ou en ligne) ainsi que le département de résidence.

Seuil d’imposition et barème progressif

Le seuil d'imposition minimal à l'IFI est de 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable. Toutefois, l’imposition débute en réalité à partir de 800 000 euros, mais seuls les patrimoines dépassant le seuil de 1,3 million d’euros sont concernés par le paiement.

Le barème de l’IFI est progressif, articulé en tranches avec les taux suivants :

Fraction de la valeur nette taxable (€)	Taux applicable (%)
Jusqu’à 800 000	0
Entre 800 001 et 1 300 000	0,50
Entre 1 300 001 et 2 570 000	0,70
Entre 2 570 001 et 5 000 000	1,00
Entre 5 000 001 et 10 000 000	1,25
Plus de 10 000 000	1,50

Cette progressivité implique que chaque tranche de patrimoine est taxée au taux qui lui est propre. Par exemple, un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros sera imposé à 0,5 % sur la tranche entre 800 000 et 1 300 000 euros, puis à 0,7 % sur la tranche entre 1 300 001 et 1 500 000 euros.

Décote pour atténuer l’effet de seuil

Un effet de seuil notable existe lors du passage d’un patrimoine de 1 300 000 euros à 1 300 001 euros. Pour atténuer cet impact, une décote est appliquée aux patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.

La formule de calcul de la décote est :
Décote = 17 500 € - (1,25 % × valeur nette taxable)

Par exemple, pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 euros :

IFI brut théorique = (500 000 × 0,5%) + (50 000 × 0,7%) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote = 17 500 € - (1,25% × 1 350 000 €) = 625 €
Montant final IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €

Réductions d’impôt : dons et plafonnement

Les redevables de l’IFI peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs de réduction :

Réduction pour dons aux organismes d’intérêt général

Les dons effectués au profit d’organismes tels que des établissements d’enseignement supérieur, fondations reconnues d’utilité publique, associations d’insertion ou de recherche, ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 75 % du montant versé, dans la limite annuelle de 50 000 € par contribuable.

Cette réduction ne peut pas être cumulée avec une réduction similaire au titre de l’impôt sur le revenu sur la même somme, mais une ventilation est possible pour maximiser l’avantage fiscal.

Plafonnement de l’IFI

Un mécanisme de plafonnement limite le montant total de l’impôt payé (IFI + impôts sur le revenu en France et à l’étranger) à 75 % des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente.

Le calcul du plafonnement suit la règle suivante :

Plafonnement = total IFI + impôts sur les revenus mondiaux - (75 % × revenus mondiaux)
Si le total des impôts excède 75 % des revenus, le contribuable peut bénéficier d’une réduction du montant IFI équivalente à cet excédent

Cette réduction est calculée sur la base des données déclarées dans l’annexe 5 de la déclaration 2042-IFI.

Particularités liées à la propriété démembrée

En cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), l’usufruitier est en principe responsable de la déclaration et de l’imposition à l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien. La nue-propriété n’est pas prise en compte à ce titre.

Modalités pratiques de déclaration et de paiement

La déclaration de l’IFI s’effectue chaque année en même temps que celle des revenus, via le formulaire 2042-IFI. La date limite dépend du mode de déclaration et de la région de résidence.

Après réception de la déclaration, l’administration calcule le montant de l’IFI, en tenant compte des réductions éventuelles, et édite un avis distinct de celui de l’impôt sur le revenu précisant la somme à régler.

Tout avis d’un montant supérieur à 300 euros doit être réglé par paiement électronique, accessible via le site « impots.gouv.fr » ou via l’application mobile officielle.

Exemple concret de calcul de l’IFI

Imaginons un contribuable avec un patrimoine immobilier net taxable au 1ᵉʳ janvier de 1 600 000 euros :

Tranche de 800 000 à 1 300 000 euros (500 000 €) taxée à 0,5 % → 2 500 €
Tranche de 1 300 001 à 1 600 000 euros (300 000 €) taxée à 0,7 % → 2 100 €

IFI brut = 2 500 € + 2 100 € = 4 600 €

Supposons que le contribuable ait réalisé un don de 2 000 €, alors la réduction d’impôt sera :

75 % × 2 000 € = 1 500 €

Résultat final de l’IFI à payer : 4 600 € - 1 500 € = 3 100 €

Origine et localisation des biens imposables

L’IFI concerne tous les biens immobiliers situés en France, mais également :

Les biens situés à l’étranger pour les résidents fiscaux français, sans limitation
Pour les personnes domiciliées fiscalement hors France, seuls les biens immobiliers situés en France sont imposables
Les parts de sociétés immobilières sont évaluées selon la fraction correspondant aux actifs immobiliers détenus en France (ou à l’étranger pour les résidents)

Impact économique et contexte législatif

Depuis sa mise en place, l’IFI a produit environ 2,1 milliards d’euros en recettes fiscales en 2019, avec plus de 139 000 déclarations enregistrées.

Un rapport du Sénat en octobre 2019 souligne que la suppression de l’ISF au profit de l’IFI a engendré certains « effets indésirables » sur l’économie et un impact positif limité sur la réduction des départs de patrimoine.

L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI) - TOUT SAVOIR DESSUS

En résumé, l’impôt sur la fortune immobilière répond au double objectif de concentrer l’impôt sur les patrimoines immobiliers importants et de moduler son impact grâce à un barème progressif, des mécanismes de décote, et des réductions d’impôt pour encourager la générosité.

balises: #Impot