Définition et Importance de l'Impôt sur la Valeur Locative

La valeur locative, également appelée valeur locative cadastrale, représente un loyer théorique en cas de location du bien. Elle sert de base de calcul aux taxes foncières et d’habitation sur les propriétés bâties et non bâties. Il s’agit d’une notion essentiellement d’ordre fiscal.

Concrètement, la valeur locative cadastrale est applicable pour tous les types de propriétés bâties ou non bâties, que ce soit une maison ou un appartement. Elle sert en effet à calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière, par exemple. Même si vous ne comptez pas mettre votre bien en location, sa valeur locative doit impérativement être déterminée par le centre des impôts dont il dépend.

La valeur locative est établie par l'administration fiscale à partir d'éléments très précis. L’administration fiscale est l’institution responsable du calcul de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers. Elle sert de base de calcul aux impôts et aux baux de location.

En réalisant un investissement immobilier, vous entendrez forcément parler de valeur locative. Avant de se lancer dans un projet d’acquisition et de choisir son bien immobilier, il est recommandé de se renseigner sur cette valeur. Valeur locative et taxe foncière sont liées. La valeur locative détermine le loyer. La valeur locative correspond au montant théorique de loyer qu’un bien immobilier pourrait rapporter sur une année.

L'article en bref :

La valeur locative d'un bien représente le montant que l'on peut obtenir de sa location, généralement basée sur le loyer perçu.
Elle peut être modifiée chaque année en fonction des travaux ou améliorations effectués dans le bien.
La valeur locative sert à calculer des impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d'habitation.
Le calcul de la valeur locative dépend de la zone géographique et de la catégorie de bien (bâti, non bâti, locaux industriels, etc.).
Les propriétés non bâties sont évaluées selon des critères datant de 1960, tandis que les propriétés bâties utilisent des critères de 1970.
Pour les propriétés bâties, la valeur locative se calcule en multipliant la surface pondérée par le prix au mètre carré pondéré.

Le calcul de la valeur locative cadastrale | Le guide immobilier

Comment est calculée la valeur locative ?

Le calcul de la valeur locative est assez complexe en lui-même et dépendra de la nature du bien. La valeur locative d’un bien est utilisée comme base pour le calcul de certains impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation. Son estimation sera donc primordiale car la valeur locative d’un bien déterminera le montant de la taxe d’habitation par exemple.

La valeur locative est calculée à partir de plusieurs critères :

l’une des huit catégories du logement du plus modeste au plus luxueux,
sa superficie au sol et
son niveau de confort.

L’unité employée est le local : un appartement représente un local ; une maison également. La pondération de la surface s’effectue suivant ses caractéristiques physiques et son utilisation. 38 catégories peuvent être appliquées à ces biens immobiliers. La détermination de celle qui sera applicable dépendra de deux éléments, à savoir ses caractéristiques physiques et son utilisation.

L’évaluation du confort dépend de critères pondérés par un coefficient allant de 0.2 à 0.6. Il s’agit de l’ancienneté du logement, de la présence ou non d’un ascenseur, etc. Bon à savoir : un coefficient se focalise sur la présence ou non d’un ascenseur dans le logement. L’administration fiscale prend en compte les facteurs qui peuvent influencer le montant du loyer sur le marché locatif local.

Elle s’appuie sur les valeurs des années 1970, et plus précisément sur les conditions du marché locatif le 1er janvier 1970. La valeur locative n’a pas été réévaluée depuis 1970 et les conditions du marché locatif d'alors, l’administration fiscale considère qu’elle ne reflète plus le marché immobilier. Vous imaginez sans difficulté que les prix à la location ont largement augmenté depuis les années 70.

Pour les propriétés bâties, le calcul de la valeur locative se fera ainsi : valeur locative de 1970 = surface pondérée x prix au mètre carré pondéré. On se basera sur la valeur du bien en 1960 pour les propriétés non bâties (on calculera selon le nombre de subdivisions) et en 1970 pour les propriétés bâties.

Pour les propriétés bâties, la valeur locative se calcule en multipliant la surface pondérée par le prix au mètre carré pondéré. Pour obtenir la surface pondérée, il faut appliquer à la superficie réelle, les correctifs provenant des facteurs influant sur le marché locatif et sur les loyers. Il est surtout question de :

La localisation (situation géographique et emplacement) ;
La surface de l’habitation ;
L’état de la construction ;
Certains composants du bien ;
Confort offert par la propriété.

Une fois cette valeur obtenue, on la multiplie par le taux d’imposition de la commune. Les collectivités territoriales décident chaque année du taux appliqué à cette valeur.

La valeur locative d’un logement s’obtient en appliquant le prix à la surface pondérée.

Valeur locative = surface pondérée x prix au mètre carré pondéré

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La valeur locative influence directement les impôts locaux tels que la taxe foncière.

▶ La valeur locative des locaux professionnels (VLLP)

La valeur locative du local professionnel s'obtient comme suit :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation

La surface pondérée : Un local professionnel est composé de différentes parties ayant leurs fonctions et leurs caractéristiques physiques propres. Et ces spécificités existent autant pour le bien immobilier à usage commercial que pour le local destiné aux professions libérales. La surface globale est donc pondérée suivant ces spécificités.

Pondération à 1: Elle est appliquée aux surfaces essentielles à l’activité comme les bureaux, les salles de réunion ou encore les espaces de vente.
Pondération à 0,5: Elle s’applique aux espaces avec un plus faible potentiel commercial.

Le tarif de la catégorie : Il existe en tout 38 catégories. Le local sera ensuite associé à l’une d’entre elles suivant ses caractéristiques et sa fonction. Les tarifs au mètre carré sont déterminés suivant chaque :

Secteur d’évaluation ;
Catégorie de locaux dans un département.

Attention, les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP) révisent lesdits tarifs tous les ans et ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA).

Coefficient de localisation : Les coefficients de localisation sont également définis par les commissions départementales, publiés au RAA et visibles sur le site des impôts.

La situation géographique influe sur la valeur locative d’un bien immobilier.

En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux s'effectue avec la formule suivante :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégoriex Coefficient de localisation.

Exemple :

Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m². La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10.

La valeur locative du local commercial est égale à : 5000 x 318 x 1,10 = 1 749 000 €.

Comment trouver et utiliser la valeur locative ?

La valeur locative se trouve dans l’avis d’imposition à la rubrique "Base" pour la taxe foncière. La valeur locative brute se trouve dans la fiche d’évaluation tenue par le centre des impôts fonciers compétents. Ce document peut être demandé par tous les propriétaires et il s’obtient gratuitement. Tous les propriétaires d’un immeuble sont en droit d’obtenir gratuitement une fiche d’évaluation auprès du centre des impôts fonciers compétents. Sur ce document figure la valeur locative brute de cette propriété, suivant la ville concernée. La valeur locative figure également dans la rubrique « Base » de l’avis d’imposition pour la taxe foncière.

Pour plus d’informations et connaître la valeur locative de votre bien, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre commune ou du Cadastre. Pour procéder au calcul de la taxe d’habitation applicable à un logement, il faut appliquer le taux d’imposition en vigueur à sa valeur locative cadastrale, dans son intégralité.

Les professionnels de l’immobilier l’utilisent également pour fixer le loyer d’un logement. Autrement dit, il s’agit d’une sorte de barème que l’institution utilise pour connaître la valeur d’usage de ce bien.

L’attestation de valeur locative peut être établie par l’administration fiscale, puisque c’est elle qui est chargée de la calculer. L’avis de valeur locative constitue la première étape d’un projet immobilier. Il permet au propriétaire d’estimer le loyer qu’il peut raisonnablement demander en fonction des caractéristiques du bien, de sa localisation et du marché actuel.

Un avis de valeur locative est un document non contractuel, généralement gratuit, qui permet d’évaluer la valeur du loyer qu’un bien immobilier peut générer sur le marché de manière précise et justifiée. L’estimation locative peut concerner un appartement, une maison, un terrain ou même un parking.

Les changements qui modifient la valeur locative

D’une part, elle est modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. D’autre part, elle est mise à jour pour tenir compte des modifications qui concernent votre bien. La valeur locative d’un immeuble peut changer d’une année à l’autre. En effet, sa détermination prend en compte tout changement pouvant survenir sur le bien en question.

Voici les 5 changements principaux qui peuvent modifier la valeur locative :

Les constructions nouvelles ou reconstructions: Il s'agit de l'édification d'un bâtiment pour la première fois sur une parcelle non bâtie ou d'un bâtiment reconstruit sur l'emplacement d'un bâtiment démoli.
Les changements de consistance: S'agissant du bâti, ce sont les transformations apportées à la composition d'un local préexistant et ayant pour effet d'en modifier le volume ou la surface, comme les additions de construction, les démolitions totales ou partielles, la réunion ou la division de locaux. S'agissant du non bâti, ce sont les modifications de la superficie d'une parcelle non bâtie due à des phénomènes naturels ou à des travaux, comme l'endigage, l'érosion ou les alluvions.
Les changements d'affectation: S'agissant du bâti, ce sont : le passage d'un groupe de locaux à un autre, par exemple un local commercial qui devient local d'habitation ; la perte ou l'obtention d'une exonération permanente, par exemple un bâtiment rural qui devient local d'habitation. S'agissant du non bâti, c'est le passage d'une parcelle d'un groupe de nature de culture à un autre groupe, comme les plantations de bois ou l'arrachage de vignes.
Les changements de caractéristiques physiques: S'agissant du bâti, ce sont les travaux d'amélioration importants sans incidence sur la superficie ou le volume du local, comme : les installations d'équipements nouveaux ; les gros travaux de remise en état ; l'aménagement de combles en pièces habitables. S'agissant du non bâti, ce sont les changements entraînant une amélioration ou une dépréciation durable, comme l'irrigation, le drainage ou l'arasement des talus.
Les changements d'environnements: S'agissant du bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants. Ce sont : la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs ; l'implantation ou la suppression d'établissements générateurs de nuisances. S'agissant du non bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la parcelle non bâtie comme la création de chemins.

Obligations déclaratives

Les propriétaires sont soumis à des obligations déclaratives de tout changement de consistance ou d’affectation. La notification doit être réalisée dans les 90 jours de la modification.

Les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation doivent être déclarés par le propriétaire. Cette déclaration est désormais effectuée en ligne, via le service « Biens immobiliers » de votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr.

Dans l’hypothèse où un changement se produirait, concernant la consistance ou l’affectation d’un bien immobilier, le propriétaire doit effectuer une déclaration.

Si le propriétaire du bien constate une anomalie sur le calcul du montant réclamé, il peut contester cette fiscalité. Cette contestation sera appuyée par la présentation de la fiche d’évaluation de la valeur locative émanant du centre des impôts fonciers compétents. Est-il possible de contester l’imposition d’un immeuble ? Un bien immobilier est soumis à des impositions, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation.

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