Impôt sur la Vente d'une Maison en France : Guide Complet
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Fiscalité Plus Value Immobilière : Calcul et Exonération
Exemple :
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
Imposition de la Plus-Value Immobilière
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
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- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
- Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- Échange de biens, partage ou apport en société
Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.
L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.
Après abattement, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19%. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.
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La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros.
Exonérations d'Impôt sur la Plus-Value Immobilière
Si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous êtes totalement exonéré.
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
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Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
- Caractéristiques du bien cédé
- Situation du vendeur
- Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations Liées au Bien Cédé
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.
Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
- Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
- Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Exonérations Liées au Vendeur
Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
- Vous touchez une pension de vieillesse
- Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
- Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
- Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
- Vous êtes non résident en France
Si vous êtes non résident en France, la plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.
Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
- La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
- Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :
- Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
- Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans
- La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.
Il est en effet possible de ne pas payer de taxe sur la plus-value immobilière que vous aurez réalisée. Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale.
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire.
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux.
Cette exonération ne peut porter que sur un logement qui ne constitue pas la résidence principale du cédant, ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires. Lorsque cette condition n’est pas remplie, l’exonération n’est pas applicable.
Ainsi, un contribuable qui n’aurait pas sa résidence fiscale en France ne peut solliciter l’exonération en cas de première cession d’une résidence secondaire en France.
En outre, le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale. Autrement dit, si dans les quatre années précédant la vente du logement, le cédant était propriétaire de sa résidence principale (directement ou via une société fiscalement translucide), il ne pourrait pas bénéficier de l’exonération.
Taux d'Abattement pour la Vente d'un Bien Immobilier
Voici un tableau regroupant les taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier par année de détention.
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération | Exonération |
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année.
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.
Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).
Exemple :
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.
Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
- 1,6 % pour la 22e année
- 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)
Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.
Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).
Calcul de la Plus-Value Immobilière
Si vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière.
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