Taxe Foncière sur Résidence Secondaire : Calcul, Exonérations et Obligations Fiscales

Si vous possédez une résidence secondaire, vous êtes tenu de payer la taxe foncière, tout comme pour votre résidence principale. La fiscalité des résidences secondaires regroupe de nombreuses taxes locatives dont les taux varient d’une commune à l’autre. Avant d’envisager l’achat d’une résidence secondaire, il est essentiel d’anticiper les charges fiscales associées pour évaluer la rentabilité de votre projet.

[Immobilier] Résidence secondaire, attention à la note fiscale !

Qu'est-ce que la Taxe Foncière ?

La taxe foncière est un impôt local qui est prélevé sur la propriété immobilière. Cet impôt sur la résidence secondaire est utilisé pour financer les dépenses des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Au sens légal, une « résidence secondaire » est un bien que vous détenez, mais qui n’est pas votre résidence principale. Ainsi, ce terme s’applique autant à une maison de vacances qu’à un logement dont vous avez hérité ou encore à un investissement locatif.

Comment est Calculée la Taxe Foncière sur une Résidence Secondaire ?

Le calcul de la taxe foncière sur une résidence secondaire se fait en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire la valeur théorique de location de la propriété. Cette taxe n'est pas nécessairement plus élevée que celle pour une résidence principale puisqu’elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Pour obtenir le montant exact de cette taxe foncière, vous appliquez la formule suivante : taxe foncière = (valeur locative cadastrale/2) x taux d’imposition.

Exemple de Calcul de la Taxe Foncière

Si la valeur locative cadastrale d’une maison est de 10 000 €, la base d’imposition sera de 5 000 € (après abattement de 50 %).

Exonérations Possibles de la Taxe Foncière

Les propriétaires de résidences secondaires ne bénéficient pas de toutes les exonérations accordées aux résidences principales. Il existe néanmoins quelques situations spécifiques permettant de bénéficier d’une exonération.

L'exonération pour les personnes âgées de plus de 75 ans: les personnes âgées de plus de 75 ans qui possèdent une résidence secondaire peuvent (sous conditions) être exemptées de taxe foncière pour cette dernière ainsi que pour leur résidence principale. Pour pouvoir faire une demande spéciale d’exonération de la taxe foncière sur une résidence secondaire, il est nécessaire d’être âgé de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition et de disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur à 12 455 € (plafond 2023 pour une part fiscale).
L'exonération temporaire pour les constructions neuves: l'achat d'une construction neuve bénéficie d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant les 2 premières années suivant sa livraison. Cette mesure, souvent associée à l'acquisition d'une résidence principale, s'applique également aux résidences secondaires. Afin de pouvoir en bénéficier, votre bien doit être déclaré aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
Travaux d'économie d'énergie: Certaines communes offrent également une exonération partielle ou totale de la taxe foncière (de 50 % à 100 %) pour les logements ayant subi des travaux d'économie d'énergie, y compris les résidences secondaires. Il est important de noter que toutes les communes ne proposent pas cette exonération, et qu'elle est décidée par délibération des collectivités locales avant le 1er octobre pour être applicable au 1er janvier de l'année suivante.
Logement impropre à l’habitation: Un bien qui est impropre à l’habitation peut être exonéré temporairement de taxe foncière. Cela concerne notamment : un logement en travaux lourds (rénovation complète ou encore effondrement partiel) ou encore un logement frappé d’un arrêté de péril.
Location-accession: Vous avez acquis votre logement via un contrat de location-accession : vous êtes exonéré pendant 15 ans.
Zones de revitalisation rurale (ZRR): Les résidences secondaires situées en zones de revitalisation rurale (ZRR) peuvent bénéficier d'une exonération si elles sont mises en location en tant que meublés de tourisme ou chambres d'hôtes.
Logements spécifiques: Certains types de logements, tels que les caravanes ou les baraquements mobiles, sont exemptés de taxe foncière s'ils ne sont pas fixés au sol.

Important: Toutes ces exonérations ne sont pas automatiques. Vous devez en faire la demande au centre des impôts dont dépend le bien immobilier.

Nous vous conseillons d'accompagner votre envoi d'une lettre et de fournir tous les documents justificatifs nécessaires. Respectez bien les délais de soumission et vérifiez que vous répondez à toutes les conditions d'exonération spécifiées par la loi pour éviter un rejet de votre demande.

Autres Impôts Fonciers sur une Résidence Secondaire

En complément de la taxe foncière, vous devrez peut-être payer la taxe d'habitation et éventuellement la taxe sur les logements vacants (TLV). La taxe foncière ne doit donc pas être confondue avec la taxe d'habitation !

Taxe d'Habitation

Si les résidences principales sont exonérées de taxe d’habitation depuis 2023, cette dernière est maintenue pour les résidences secondaires. En effet, si la résidence secondaire est occupée au 1er janvier de l'année d'imposition, c’est la personne qui l’habite qui est redevable de cette taxe d'habitation. En parallèle, une majoration peut être appliquée par les communes où le marché immobilier est très tendu. Cette surtaxe, votée par le conseil municipal, atteint parfois 60 % et les exemptions sont rares. Cet impôt est dû par les propriétaires, pour tous les biens qu’ils possèdent au 1er janvier.

Certaines exonérations ou réductions d'impôts peuvent aussi s'appliquer aux résidences secondaires dans le cas de la taxe d’habitation, comme une exonération pour les personnes âgées qui quittent leur résidence principale pour entrer dans un établissement d'accueil spécialisé (maison de retraite ou bien centre de soins de longue durée).

Lire aussi: Modalités de paiement des impôts

Taxe sur les Logements Vacants (TLV)

Vous possédez un bien que vous n’occupez pas et qui n’est pas mis en location ? Vous êtes obligé de le déclarer en tant que logement vacant aux services fiscaux. Vous pouvez alors être assujetti à la TLV, la taxe sur les logements vacants. Celle-ci est applicable dans les communes en zone tendue, où la demande immobilière est très supérieure à l’offre.

Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)

Enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une redevance annexe à la taxe foncière.

Comment Réduire la Pression Fiscale sur une Résidence Secondaire ?

L’imposition de la résidence secondaire est conséquente et les exonérations peu nombreuses. Il existe néanmoins deux configurations où il est possible de diminuer cette pression fiscale.

Location Longue Durée: Vous possédez un bien vacant ou vous ne profitez plus de votre résidence secondaire ? Si vous souhaitez le conserver sans y habiter, optez pour la location longue durée. Proposez-le meublé avec un bail d’habitation à usage de résidence principale. Il faut néanmoins noter qu’en optant pour la location longue durée meublée, vous devenez loueur meublé non professionnel (LMNP).
Location Saisonnière: Dans les communes fortement taxées, louer sa maison en location saisonnière peut être une alternative intéressante pour amortir les coûts fiscaux. Toutefois, si vous louez votre bien en location saisonnière, il peut être soumis à une fiscalité différente (CFE, taxe de séjour).

Quand Payer ces Contributions ?

Il est important de respecter les échéances de paiement des différentes taxes. Les dates limites sont généralement communiquées par l'administration fiscale.

Plus-Value Immobilière

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix à la revente. Elle est soumise à une imposition globale de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux).

Lire aussi: Définition du Taux du Foyer Fiscal

Exemple : Vous avez acheté un bien à 150 000 € et vous le revendez à 190 000 € : la plus-value est de 40 000 €.

Tableau Récapitulatif des Taxes sur une Résidence Secondaire

Taxe	Base de Calcul	Remarques
Taxe Foncière	Valeur locative cadastrale / 2 x taux d'imposition	Payée annuellement par le propriétaire.
Taxe d'Habitation	Valeur locative cadastrale x taux d'imposition	Maintenue pour les résidences secondaires. Majorations possibles en zones tendues.
Taxe sur les Logements Vacants (TLV)	N/A	Applicable dans les zones tendues si le logement est vacant depuis plus d'un an.
Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)	Liée à la taxe foncière	Redevance annexe à la taxe foncière.
Plus-value immobilière	Différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente	Imposition globale de 36,2 %.

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