Modèle et formalités de cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce entre professionnels du bâtiment doit impérativement respecter un formalisme particulier, avec des mentions obligatoires et une procédure de dépôt au Greffe. Bien maîtriser le modèle d'acte et chaque étape sécurise la transaction et protège les intérêts de chaque partie.

Pourquoi un modèle d'acte complet est essentiel

L’acte de cession de fonds de commerce est le document qui matérialise définitivement la vente du fonds. Cet acte ne doit pas être réduit à un simple modèle ou à un formulaire standard. L’acte définitif de cession de fonds de commerce constate le transfert du fonds du vendeur vers l’acquéreur. Il se distingue de la promesse de cession. La promesse prépare l’opération, fixe les conditions suspensives et organise la période précédant la vente.

Un acte de cession de fonds de commerce doit reprendre toutes les informations nécessaires à la sécurité juridique de l’opération. L’objectif n’est pas seulement de signer un document juridiquement cohérent. Chaque cession est différente. La transparence est essentielle.

Mentions obligatoires et éléments à renseigner dans le modèle

La rédaction d'un acte de cession est obligatoire. Il doit mentionner les éléments suivants :

Éléments incorporels et corporels cédés : clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, brevet, matériel, outillage, stock, etc.
Identité des parties : nom et prénoms, date et lieu de naissance, adresse du domicile.
Date et nature de l'acte : acte authentique ou acte sous seing privé.
Prix de vente et modalités de paiement.
Origine du fonds de commerce cédé : identité du prédécesseur, date à laquelle le cédant a lui-même acquis l'entreprise et à quel prix pour constater une éventuelle plus-value.
Chiffre d'affaires et résultat d'exploitation : sur les 3 derniers exercices précédents la cession.
État des nantissements grevant le fonds : il s'agit des nantissements qui ont été accordés aux créanciers de l'entreprise sur les 10 ans précédant la date de la vente.
Conditions du bail commercial : date et durée de conclusion du bail, montant du loyer, conditions de renouvellement, identité et adresse du bailleur.
Accord de l'époux : si le cédant est marié sous le régime de la communauté.

Depuis le 21 juillet 2019, la mention des informations relatives à l'origine de l'entreprise, à l'état des nantissements et aux résultats des 3 derniers exercices n'est plus obligatoire. Néanmoins, la mention de toutes ces informations permet à l'acte de cession d'être conclu en toute transparence entre les parties.

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Description du fonds : éléments corporels et incorporels

Le fonds de commerce constitue une entité juridique comprenant à la fois des éléments corporels (comme les stocks, équipements, outils, véhicules...) et incorporels (tels que la clientèle, l'enseigne, le droit au bail…), tous essentiels à l'exploitation de l'entreprise.

Les éléments incorporels suivants doivent être décrits : le nom commercial et l’enseigne ; la clientèle et l’achalandage y attachés, ainsi que le fichier client correspondant ; le droit pour le temps qui reste à courir au bail ou autre titre justifiant de l'usage des locaux ; le droit au numéro de téléphone, à la télécopie et à l’adresse de courrier électronique ; le droit au nom de domaine et au site internet, ainsi que les contrats d’hébergement éventuels.

Le cas échéant, ajouter les marques commerciales déposées, brevets, dessins et modèles, droits de propriété intellectuelle, licences et autorisations, contrats d’assurance, contrats d’édition et autres contrats essentiels à l’activité du fonds. Il conviendra de compléter cette liste avec les contrats qui peuvent être jugés essentiels à l’activité du fonds (contrat d’enseigne, de distribution, de franchise, d’approvisionnement, etc.).

Les éléments corporels comprennent tous les biens corporels, instruments, matériel, livres et autres documents tant graphiques qu’informatiques servant à l’exploitation du fonds de commerce, tel que le tout figure dans un inventaire annexé, certifié sincère et véritable par les Parties.

Origine de propriété et déclarations du cédant

Le cédant doit déclarer l’origine de propriété du fonds : création, achat (en précisant l’ancien propriétaire et la date), apport, succession ou donation, avec mention de l’acte correspondant (acte sous signature privée, acte d’avocat ou acte authentique). L’acte d’acquisition du fonds doit également être mentionné s’il a été enregistré auprès du service des impôts des entreprises.

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Le cédant doit déclarer la situation locative : s'il est propriétaire des locaux, il peut s'engager à consentir un bail commercial au cessionnaire ; s'il est locataire, il doit préciser le bail préexistant (date, conditions, superficie) et indiquer si le local est situé en copropriété ou soumis à des autorisations particulières.

Le bail commercial : point central de la cession

Dans de nombreuses ventes, le bail commercial est un point central. Une difficulté sur le bail commercial peut bloquer la signature, retarder la cession ou créer un litige après la vente. Le bail commercial est l'actif essentiel du fonds de commerce. Sans bail commercial, il n'y a pas de fonds de commerce.

Le contrat doit rappeler les conditions du bail : énonciation du bail et des droits y attachés, désignation des locaux loués, durée du bail, montant du loyer, dépôt de garantie, destination autorisée, clauses d’indexation et modalités du renouvellement. Il faut vérifier que le cédant est à jour de ses paiements et que la situation locative est régulière.

Clauses essentielles à prévoir dans le modèle

Un bon modèle doit intégrer les clauses stratégiques suivantes :

Clause de non-concurrence : interdiction pour le cédant d'ouvrir une activité similaire dans un périmètre et pendant une durée déterminée.
Clause de garantie d’actif et de passif : engagement du vendeur à prendre en charge les passifs antérieurs non déclarés.
Modalités de paiement : prix, échéancier, conditions suspensives, garanties (caution bancaire, séquestre).
Clause relative au bail : transmission de plein droit du bail ou procédure d’agrément par le bailleur, démarches à réaliser.

La clause de non-concurrence, la clause de garantie d’actif et de passif et les modalités de paiement doivent être rédigées avec précision. Un oubli ou une clause floue peuvent entraîner des litiges postérieurs à la transaction.

Formalités post-signature : enregistrement, publicité, Greffe et délais

L’acte de cession doit être enregistré auprès des impôts : il doit être déposé auprès du service fiscal de l’enregistrement sans attendre s'il s'agit d'un acte sous signature privée ou, dans un délai d'un mois s'il s'agit d'un acte authentique. Vous devez déposer : l'acte de cession en 2 exemplaires, le formulaire de déclaration de mutation de fonds de commerce en 3 exemplaires, le formulaire de déclaration de l'état du matériel et des marchandises cédées en 3 exemplaires, et le règlement des droits d'enregistrement.

L'acte de cession doit être publié dans un journal d'annonces légales dans le département où le fonds est exploité, dans un délai de 15 jours suivant la signature de la vente. Par la suite, l’acquéreur doit solliciter le greffier du tribunal de commerce dans un délai de 3 jours suivant la publication pour la parution au BODACC. Le dépôt de l’acte de cession de fonds de commerce doit généralement intervenir au Greffe dans un délai de 15 jours après la signature.

Cette publicité déclenche le délai d’opposition des créanciers : à compter de la publicité au BODACC, les créanciers disposent d'un délai de 10 jours pour s'opposer au paiement du prix du fonds de commerce dans les mains du cédant. Au cours de cette période, le prix de cession est dit « indisponible » ; si des oppositions se manifestent, l'indisponibilité du prix est prolongée et le prix peut être placé sous séquestre.

Séquestre, indisponibilité du prix et responsabilité

Les parties peuvent décider de nommer un tiers en qualité de séquestre pour garder le prix de cession et recevoir oppositions et saisies. Le séquestre peut être un avocat, un notaire ou toute autre personne. Le prix du fonds, s'il est payé comptant, est généralement bloqué auprès d'une banque ou d'un établissement agréé.

L'indisponibilité du prix empêche l'acquéreur de verser le prix au cédant avant l'expiration du délai d'opposition ; si l'acheteur payait avant l'expiration et qu'un créancier s'oppose, l'acquéreur pourrait être obligé de verser une seconde fois le prix. Le séquestre est tenu d'effectuer la répartition amiable du prix aux créanciers dans les 105 jours qui suivent la date de l'acte de vente.

À partir de la déclaration de la cession à l'administration fiscale, l'administration bénéficie d'un délai de trois mois pendant lequel l'acheteur peut être rendu responsable, solidairement avec le vendeur, du paiement de certains impôts. La solidarité de l'acheteur est limitée au prix de cession.

Fiscalité et obligations fiscales après la cession

Suite à la cession d’un fonds de commerce, l’exercice comptable est clôturé de manière anticipée. Le vendeur doit s’acquitter immédiatement de l’impôt sur les bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice clos et procéder au paiement de la TVA sur les opérations non encore déclarées à la date de la cession. Si le vendeur était redevable de la TVA, il doit déclarer et payer la TVA dans les délais applicables (par exemple, délai de 60 jours pour le régime réel simplifié).

Si le prix de vente du fonds de commerce est supérieur à son prix d’acquisition, il y a plus-value imposable selon les articles 151 sexies à 151 septies B du CGI. Le montant du droit d'enregistrement est calculé sur le prix de cession : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % entre 23 001 € et 200 000 €, et 5 % au-delà, le montant ne pouvant être inférieur à 25 €. Le coût d'enregistrement est en principe à la charge de l'acquéreur, sauf convention contraire.

Obligations d’information des salariés et droit de préemption

Dans certaines entreprises, le cédant est soumis à l’obligation d’informer les salariés préalablement à la cession. À compter du 27 juillet 2026, les salariés doivent être informés directement du projet de cession uniquement dans certaines entreprises individuelles. L’information doit mentionner la volonté de vendre le fonds et la possibilité pour les salariés de présenter une offre de rachat.

L’information doit être délivrée aux salariés ou à l’exploitant au plus tard 1 mois avant la date de conclusion du contrat de vente (délai réduit par rapport à l’ancien délai de 2 mois). Toute offre d'achat présentée par des salariés doit être communiquée au cédant sans délai ; l'offre n'a pas de caractère prioritaire. Le cédant reste libre d'entrer en négociation ou non avec les salariés.

Si le fonds est situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l'artisanat de proximité, la commune peut exercer un droit de préemption. Le cédant doit alors effectuer une déclaration préalable à la mairie et le maire dispose d'un délai de 2 mois pour exercer ou renoncer à ce droit.

Documents et annexes à joindre à l'acte

L'acte doit être accompagné des pièces suivantes, autant que nécessaire : bail commercial, état des dettes et privilèges, attestation URSSAF, inventaire du matériel et des marchandises, copies des enregistrements de marques ou brevets le cas échéant, contrats essentiels (assurances, licences, contrats d'édition) et un inventaire certifié sincère des éléments corporels et incorporels.

Risques d’un contrat mal rédigé et avantages d’un accompagnement

Signer un contrat de cession mal rédigé, c’est s’exposer à des litiges juridiques postérieurs : passifs cachés, dettes fiscales, difficulté sur le bail, perte de clientèle ou non-respect d’obligations d’information. Pour le cessionnaire, un contrat incomplet peut rendre inopposable le droit au bail ou laisser subsister des garanties non apparentées.

La rédaction et la gestion d’une cession de fonds de commerce requièrent rigueur et expérience, notamment pour éviter les litiges postérieurs à la transaction. L’accompagnement à la vente d’entreprise par un avocat reconnu vous apporte un conseil sur-mesure, l’assurance du respect des obligations légales et un suivi complet jusqu’au dépôt au Greffe. L’avocat n’est pas toujours obligatoire, mais son intervention est fortement recommandée.

Modèle pratique et conseils pour remplir l’acte

Le préambule est essentiel dans un acte de cession de fonds de commerce : il rappelle l’économie générale de l’opération. Les définitions (Cédant, Cessionnaire, Fonds, Bail, Date de Cession, Sûreté, etc.) sont essentielles pour éviter tout risque d'incompréhension ou de litige. Il est vivement conseillé de rappeler les règles d’interprétation du contrat.

Chaque section du modèle doit être commentée : décrire précisément le fonds concerné, insérer les montants exacts (prix de cession, échéances, dépôts), personnaliser les clauses sensibles (durée de la non-concurrence, conditions suspensives, garanties, etc.) et prévoir les formalités postérieures : enregistrement, publicité, dépôt au Greffe, déclaration au CFE et clôture fiscale.

Un encadré récapitule les documents à annexer : bail commercial, état des dettes, attestation URSSAF, inventaire du matériel et des marchandises. Si vous ne savez pas quelle clause inclure ou si votre situation est hors cadre, un avocat partenaire peut vous aider à valider et adapter le document pour éviter tout risque juridique.

Exemple de clause essentielle (extrait)

Article 1 - Objet de la cession : Le Cédant vend, sous les conditions de droit et de fait en pareille matière, au Cessionnaire qui accepte, le fonds de commerce dont la désignation suit : un fonds de commerce de (activité) connu sous l’enseigne (enseigne) sis et exploité à (lieu) identifié sous le numéro SIRET (numéro SIRET), comprenant les éléments incorporels et corporels énumérés.

Où s’adresser et démarches administratives

Les centres de formalités des entreprises (CFE) permettent de souscrire en un même lieu les déclarations liées à la création, modification et cessation d'activité. Le CFE compétent dépend de la nature de l'opération (Chambre de commerce et d'industrie pour les commerçants). L'acheteur doit déposer son dossier d'immatriculation au CFE, et le vendeur doit demander sa radiation ou modification.

Le greffe du tribunal de commerce du lieu de situation du fonds reçoit les formalités (inscription du privilège du vendeur). L’INPI est compétent pour la cession des droits de propriété industrielle (marque, brevet, dessin ou modèle). Le maire de la commune peut être destinataire de la déclaration préalable en cas de droit de préemption.

Bonnes pratiques et recommandations

Utiliser un modèle complet, mais l’adapter systématiquement à la réalité du fonds et de l'opération.
Faire établir ou contrôler l’acte par un avocat ou un notaire pour sécuriser les clauses sensibles.
Prévoir un séquestre pour le prix lorsque nécessaire et anticiper les délais d’indisponibilité.
Vérifier la situation locative et obtenir l’agrément du bailleur si le bail le prévoit.
Joindre toutes les annexes utiles : bail, inventaire, attestations, contrats transférés, registres sociaux et fiscaux.

Tout savoir sur les cessions de fonds de commerce et de droit au bail - Maître Baptiste ROBELIN

Ressources pratiques

Vous pouvez consulter des modèles commentés et obtenir un accompagnement juridique : découvrez le modèle gratuit d’acte de cession de fonds de commerce du cabinet Novlaw Avocats et les conseils de Maître Baptiste Robelin, avocat expert. Le cabinet peut intervenir à distance dans toute la France, par visioconférence, téléphone et échanges dématérialisés.

En pratique, la rédaction de l’acte définitif s’inscrit souvent dans une opération plus large qui commence dès la promesse, se poursuit avec les vérifications, puis les formalités et le séquestre. La qualité de la rédaction permet de réduire les risques et de sécuriser la transmission.

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