Indice de Référence des Loyers (IRL) : Définition et Calcul
L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indicateur publié trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Il sert de référence pour la révision des loyers des logements en France.
C'est un indicateur utilisé pour revaloriser le loyer d'un logement en cours de bail. L'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Depuis le 10 février 2008, les contrats de location vides ou meublées se réfèrent obligatoirement au nouvel Indice de Référence des Loyers. Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d'achat, le nouvel Indice de Référence des Loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Quand et comment avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Définition de l'IRL
Pour déterminer l’IRL, c’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui tient la calculette. Sur son site, cet organisme public précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
L’IRL est calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. La base 100 est arrêtée au quatrième trimestre de l'année 1998.
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L'IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.
À l’heure où nous écrivons cet article (début mai 2023), le dernier indice IRL pour l'immobilier d'habitation a été publié par l'Insee le 14 avril 2023. Plus précisément, il s’agit de l’indice du premier trimestre 2023. Il se chiffre à 138,61, une progression de 3,49 % par rapport au premier trimestre de l'année 2022.
Compte tenu de la hausse des chiffres de références constatée ces vingt-cinq dernières années l’indice IRL atteint 138,61 au premier trimestre 2023 (dernier chiffre disponible à la date de rédaction de cet article).
Certaines collectivités locales disposent de leur propre indice. C’est le cas de la Corse, dont l’IRL du premier trimestre 2023 s’établit à 136,60, soit 1,99 % de plus par rapport au premier trimestre 2022. Pour l’outre-mer, l’IRL atteint 137,27.
Comment utiliser l'indice INSEE pour réviser les loyers ?
L’utilisation de l’IRL permet de garantir que les augmentations de loyer sont en ligne avec l’inflation, offrant ainsi une protection tant pour les locataires que pour les propriétaires. La révision des loyers basée sur l’IRL est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, visant à améliorer les relations locatives.
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L'IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L.
Conditions nécessaires
- Clause d’indexation : la possibilité de réviser le loyer doit être explicitement prévue dans le contrat de bail.
- Périodicité : la révision ne peut intervenir qu’une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
Calcul de la révision du loyer avec l'IRL
Pour faire le calcul de l'augmentation du loyer en cours de location, le bail, en vide comme en meublé, doit comporter une clause d’indexation. Si ce n’est pas le cas, le loyer ne peut pas bouger. Lorsque vous signez le contrat avec le locataire, vous complétez cette clause avec le dernier indice IRL. Puis, chaque année à la date anniversaire du bail, vous appliquez l’indexation. Pour faire le calcul, vous multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis vous divisez le résultat obtenu par l’ancien indice. Et vous obtenez le nouveau loyer.
La révision annuelle du loyer intervient, à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Le bailleur a un an à compter de cette date pour indexer le loyer en fonction de l’évolution de l’IRL. Attention, la révision annuelle du loyer ne court qu’à compter de la demande faite par le bailleur, sans effet rétroactif. De plus, si ce dernier ne réclame pas la révision du loyer pendant un an suivant la date prévue, la révision du loyer pour l’année écoulée est perdue.
Formule de calcul
Pour réviser le loyer en utilisant l’indice de l’INSEE, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre N-1)
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Étapes pour le calcul
- Déterminer le loyer actuel : le loyer hors charges avant révision.
- Identifier l’IRL de référence : l’indice publié par l’INSEE pour le trimestre correspondant à la date de révision mentionnée dans le contrat de location.
- Comparer avec l’IRL du trimestre précédent : L’indice publié pour le même trimestre de l’année précédente.
Exemple de calcul
Supposons un loyer hors charges actuel de 1 000 € et que l’IRL du premier trimestre de cette année est de 130,00, alors que l’IRL du premier trimestre de l’année précédente était de 127,00.
Nouveau loyer = 1000 × (130/127) = 1023,62
Le loyer peut donc être révisé à 1 023,62 €.
Pour un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17.
Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.
Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant : Calculer la révision du loyer
Plafonnement des augmentations
La révision du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l’IRL. Cette règle est en place pour protéger les locataires contre des augmentations excessives.
Traditionnellement, l'IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers.
Mais une disposition spécifique, à durée limitée, a été prise en août 2022, dans le cadre de la loi portant mesures d'urgence pour le pouvoir d'achat. Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.
A noter qu'un plafonnement de la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers a été adopté dans la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant sur les mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat. En effet, en vertu de l'article 12, pour la fixation des IRL entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'Indice de Référence des Loyers ne pouvait excéder 3,5 %. Ainsi, l'IRL du troisième trimestre 2022 augmente de 3,5 %, soit une base de 136,27. En résumé, le bouclier loyer vise à limiter la hausse de l'IRL. Une mesure de protection qui a pris son terme du premier trimestre 2024.
Selon les derniers chiffres disponibles, au deuxième trimestre 2025, l'Indice de Référence des Loyers s'établissait à 146,68, en hausse de 0.83 % en trois mois. Sur un an, il a augmenté de 1.04 %, après + 1.40 % au trimestre précédent.
Notification au locataire
Le propriétaire doit informer le locataire de la révision du loyer en respectant les termes du bail et en fournissant les détails du calcul.
Il est d'ailleurs souhaitable pour le bailleur d'informer son locataire de l'intention d'appliquer la révision annuelle des loyers par lettre recommandée.
Tableau des valeurs récentes de l'IRL
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Cas Particuliers
Logement conventionné Anah
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Exemple :
Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 146,68) / 145,17 =404,08
En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
À noter Le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Locations et DPE
Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements qualifiés de passoires thermiques (logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G) ne peuvent plus revaloriser le loyer en cours de bail, même si le contrat de location contient une clause d'indexation annuelle.
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), Réviser le loyer est interdit.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), Réviser le loyer est interdit.
Autres informations importantes
Pour les contrats de location en cours le 10 février 2008, l'indexation sur l'ancien IRL figurant dans le bail est remplacée par l'indexation sur le nouvel IRL et s'applique sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail. Cet indice est publié chaque trimestre par l’Insee.
Il est d'ailleurs souhaitable pour le bailleur d'informer son locataire de l'intention d'appliquer la révision annuelle des loyers par lettre recommandée.
La hausse des loyers avec l'IRL n'est pas automatique.
Si le bailleur n'a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer à la date fixée, il peut le faire dans les douze mois de la date anniversaire du contrat de location, mais sans que cela puisse être rétroactif sur les loyers déjà encaissés.
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Comprendre l’indice INSEE pour les loyers et savoir comment l’utiliser pour réviser le loyer est essentiel pour les propriétaires et les locataires. En suivant les règles de calcul et en respectant les dispositions légales, vous pouvez assurer une révision équitable et conforme à la loi des loyers.
Attention : L’outil est mis à disposition à des fins d’information uniquement. Les résultats sont proposés sous toutes réserves.
Bon à savoir : vous pouvez calculer votre loyer révisé en utilisant le simulateur en ligne de l'Institut National de la Consommation.
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