Comprendre l'Indice du Coût de Construction (ICC) : Définition et Implications

L'indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur trimestriel essentiel pour le secteur immobilier en France. Calculé par l'Insee, il reflète l'évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d'habitation.

Cet article détaille la définition de l'ICC, son mode de calcul, son utilisation pour la révision des loyers, et son évolution au fil des ans.

Qu'est-ce que l'ICC et à quoi sert-il ?

L'ICC, mis à jour trimestriellement par l’INSEE, est fondamental dans le secteur immobilier pour la révision de certains loyers. L'objectif est d'établir un loyer juste qui tient compte de la réalité des coûts induits par la construction.

L'indice du coût de la construction sert de référence à la révision des loyers. Il mesure les variations des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation, basé sur les coûts supportés par les maîtres d’ouvrages lors de la construction.

L’indice du coût de construction est régulièrement utilisé dans les SCPI. Ces structures achètent des immeubles qui abritent des locataires. La société de gestion en charge de la société collecte les loyers. C’est entre cette dernière et les locataires que la clause d’indexation est établie, mais uniquement pour les immeubles situés en France.

Important : Comme son nom l’indique, l’indice du coût de construction se rapporte uniquement aux travaux de construction. Les prix et les dépenses engagés dans l’achat d’un terrain nu, sa mise en conformité ou encore la réalisation de fondations spécifiques sont exclus.

De la même manière, l’ICC ne tient pas compte des coûts engagés pour la promotion du bien immobilier ni des frais financiers relatifs à tout crédit souscrit par la société de gestion pour le compte de la SCPI. Enfin, l’ICC n’est pas attaché aux travaux d’entretien ou d’amélioration.

Comment l'indice du coût de construction est-il déterminé ?

Le calcul de l’ICC est effectué chaque trimestre par l’Insee qui se base sur les prix de revient des constructions neuves bâties au cours du trimestre de référence. Pour ce faire, l’Insee prend en compte les tarifs pratiqués par les entreprises de construction en considérant :

Les matériaux utilisés ;
La situation géographique de l’ouvrage ;
L’architecture et la configuration du bâtiment ;
La qualité des équipements installés ;
La nature et la quantité des équipements et matériels utilisés ;
Etc.

Dans le secteur de la construction, les coûts évoluent régulièrement. L’ICC peut de ce fait augmenter ou diminuer entre deux périodes. Les loyers doivent donc suivre le montant des dépenses engagées pour que l’investissement soit rentable.

Lorsque l’ICC est fixé par l’Insee, il est publié au « Journal officiel » :

Vers le 15 juin pour l’ICC du premier trimestre de l’année concernée ;
Aux alentours du 15 septembre pour l’ICC du second trimestre de l’année en cours ;
Vers le 15 décembre pour l’ICC du troisième trimestre ;
Aux environs du 15 mars pour l’ICC du dernier trimestre de l’année précédente.

Attention : Les dates exactes de publication ne sont pas fixes. Il convient donc de consulter l’Insee qui annonce généralement la date approximative de la prochaine publication de l’indice du coût de la construction.

Comment l'ICC permet-il de réviser les loyers dans une SCPI ?

L’indice du coût de construction publié tous les trois mois n’implique pas une hausse des loyers à cette fréquence. Si le loyer doit être revu à la hausse ou à la baisse, le changement doit avoir lieu selon la clause d’indexation du loyer. Celle-ci indique la date à laquelle le bailleur et le locataire conviennent d’une révision du loyer.

En l’absence d’une clause d’indexation, le loyer est généralement révisé à la date d’anniversaire du bail.

Le nouveau loyer est alors déterminé comme suit :

loyer actuel x (nouvel ICC / ancien ICC du même trimestre sur l’année précédente)

Pour la société de gestion qui administre une SCPI de rendement, l’ICC est un paramètre qui permet d’évaluer la performance du patrimoine (ensemble d’immeubles) détenu par la SCPI. C’est en effet en fonction des loyers que les associés ont la perspective de percevoir des revenus fonciers.

Pour les associés, la connaissance de l’ICC aide à anticiper l’évolution des loyers et donc le montant approximatif des revenus générés par leur investissement.

Si l’indice du coût de la construction permet éventuellement d’augmenter le montant des loyers et donc des revenus, il ne garantit pas les revenus en question. Pour pouvoir mesurer les performances de leur investissement, les porteurs de parts peuvent se référer à d’autres indicateurs comme le taux de rentabilité interne ou encore le taux de distribution. Par ailleurs, les épargnants peuvent consulter les documents périodiques transmis par la société de gestion, comme le bulletin trimestriel d’information ou le bilan annuel, qui contiennent les données détaillées concernant la SCPI.

Restriction d’usage de l’ICC

Depuis la loi Pinel, l’utilisation de l’ICC comme indice de référence pour les baux commerciaux est restreinte. Les baux commerciaux doivent désormais se référer à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour l’indexation des loyers.

Si l’ICC reste une référence pour l’indexation des loyers relatifs aux baux commerciaux signés avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, il n’est plus utilisé pour la révision des loyers des immeubles résidentiels. C’est l’IRL (indice de référence des loyers) qui sert désormais à effectuer ce calcul.

Calcul de la révision des baux commerciaux

Voici un exemple d’un bail commercial qui a pris effet le 1er Mai 2003 pour un loyer annuel de 10.000 euros, le dernier indice trimestriel du coût de la construction connu publié par l’INSEE à cette époque était celui du 4e trimestre 2002, soit 1. 172.

La révision triennale du loyer se basera sur le dernier indice connu au 1er Mai 2006 soit sur celui du 4e trimestre 2005, soit 1 332.

Le montant révisé du loyer commercial est de :

[(10.000 euros x 1.332)] / 1.172 = 11.365,19 euros.

L’augmentation du loyer commercial, en pourcentage de progression de l’indice est de :

[(1.332 - 1.172) / 1.172] x 100 = 13,65 %

Calendrier de publication et application de l’ICC

L’ICC est publié chaque trimestre suivant un calendrier précis : en juin pour le 1er trimestre, en septembre pour le 2e trimestre, en décembre pour le 3e trimestre et en mars de l’année suivante pour le 4e trimestre. Cette régularité permet aux acteurs du secteur immobilier de prévoir et d’ajuster les coûts de construction et les loyers en conséquence.

Évolution annuelle et trimestrielle de l’ICC

L’ICC est un indicateur dynamique reflétant l’évolution des prix dans le secteur de la construction. Sa variation est scrutée attentivement pour comprendre les tendances économiques et prévoir les coûts futurs dans le bâtiment.

L’indice du coût de la construction au titre du 4e trimestre 2022 a été publié par l’Insee le 24 mars 2023. Une hausse trimestrielle de 0,74 % a eu lieu. Suivant cette hausse, les loyers devraient augmenter.

Voici un aperçu de l'évolution de l'ICC sur plusieurs années :

Trimestre	ICC
T4 2022	2031
T3 2022	2016
T2 2022	1998
T1 2022	1980

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