Comment inscrire un immeuble à l'actif d'une entreprise individuelle

Au moment d’acquérir son local professionnel, l’entrepreneur est face à deux options : en devenir directement propriétaire ou l’inscrire au bilan de l’actif de son entreprise. Si la propriété directe semble s’imposer davantage pour l’entrepreneuriat individuel, il est parfois nécessaire de choisir l’autre option.

Patrimoine professionnel et patrimoine personnel : cadre juridique

Depuis le 15 mai 2022, les entrepreneurs individuels, c’est-à-dire les personnes qui exercent une activité professionnelle en leur nom propre, ont deux patrimoines distincts : un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel. Cette séparation se fait sans formalité particulière ni aucune déclaration d’affectation. Seul le patrimoine professionnel peut être saisi par les créanciers professionnels (fournisseurs, clients, URSSAF, …).

La distinction entre patrimoine personnel et professionnel repose sur un critère a priori simple. Le code de commerce prévoit que le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel est constitué des biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire, utiles à l’activité professionnelle indépendante (C. com., art. L. 526-22, al.). Un décret est venu préciser la notion d’utilité et les éléments susceptibles d’être inclus dans le patrimoine professionnel (Décret n° 2022-725 du 28 avril 2022 codifié à l’article R.).

Important : La loi précise que si le professionnel exerce son activité libérale dans sa résidence principale, la partie de celle-ci utilisée pour un usage professionnel fait partie du patrimoine professionnel (C. com., art.).

Quand un immeuble peut-il être inscrit à l'actif professionnel ?

Si l’immeuble est utile à l’exercice de l’activit libérale, il fera nécessairement partie du patrimoine professionnel et pourra être saisi par des créanciers. Il vous est interdit d’inscrire un bien n’ayant aucun lien direct avec votre activité. L’Administration cite à titre d’exemple un logement qui serait acquis à titre de double résidence. Même si l’acquisition a été nécessité par les contraintes de la profession (telles que l’éloignement du domicile du lieu de travail), ce logement est exclusivement utilisé à titre privé et ne peut être inscrit à l’actif.

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Les actifs immobiliers professionnels comprennent les locaux à usage industriel, commercial, artisanal, les sols de bâtiments utilisés pour l'activité professionnelle ou des terrains directement utilisés pour l'exercice de cette même activité. Il s’agit des actifs immobiliers de toute nature, acquis ou créés par l'entreprise pour être utilisés de manière durable comme instruments de travail.

La présomption comptable : les biens figurant à leur bilan (ou bilan simplifié pour les entreprises relevant du régime simplifié d'imposition) peuvent, en principe, être présumés professionnels, ce caractère n'est définitivement établi que si l'actif en cause est réellement affecté à l'exploitation. Attention : cette présomption ne vaut toutefois que sous réserve que ces documents comptables « soient réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l’entreprise ».

Conséquences juridiques et patrimoniales

En gardant l’immobilier dans le patrimoine personnel du dirigeant, on facilite aussi la cession de l’entreprise puisque le repreneur n’a pas forcément à acquérir l’immobilier. À l’inverse, si l’entrepreneur décide de conserver l’immobilier dans son patrimoine privé, il ne peut pas amortir le bien. L’avantage réside toutefois dans le traitement de la plus-value lors de la vente de l’immeuble.

Au plan juridique, la difficulté avec l’entreprise individuelle réside dans l’absence de personnalité morale : il y a alors une personnalité juridique, celle de l’entrepreneur individuel, mais deux patrimoines, celui de l’entreprise (dont l’actif commercial est l’un des composants) et celui de l’entrepreneur (patrimoine privé). L’entrepreneur dispose d’une liberté de choix analysée comme une décision de gestion : inscrire ou non un bien à l’actif de son entreprise individuelle. Cette décision est opposable tant à l’entrepreneur qu’à l’administration fiscale.

Conséquences fiscales et comptables

Lorsque un bien fait partie de l’actif professionnel, les produits et les charges qui le concernent sont pris en compte pour la détermination du bénéfice professionnel. Les charges d’utilisation d’un local professionnel sont déductibles : eau, électricité, entretien, cotisation foncière des entreprises, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il s’agit de toutes les charges qui pourraient être répercutées sur un locataire si le local était loué.

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Les charges de propriété relatives à un immeuble ne sont déductibles que si le local est inscrit à l’actif professionnel. Au plan fiscal, l’inscription du local professionnel à l’actif professionnel permet d’optimiser votre revenu BNC, principalement grâce à la déduction des amortissements.

(*) Sauf location à soi-même du local professionnel.

Concernant la plus-value, les PV à long terme sur immeubles peuvent être totalement exonérées au bout de 15 ans de détention (CGI, art. 151 septies B). Il existe des abattements pour durée de détention aboutissant à une exonération au bout de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux) (CGI, art. 150 VC).

Aspects pratiques et choix stratégiques

Ce sont des raisons essentiellement fiscales qui conduisent le chef d’entreprise à faire le choix d’inscrire l’immeuble à l’actif de l’entreprise. Malheureusement, il le regrette souvent ensuite, avertit Maître Olivier Bossé. En effet, ce schéma peut rendre la cession de l’entreprise plus délicate en renchérissant le coût de l’opération pour le repreneur. D’autre part, alors que le maintien du bien dans le patrimoine privé du chef d’entreprise permet sous certaines conditions de le protéger d’éventuelles procédures collectives, son inscription à l’actif du bilan de l’entreprise a pour conséquence de le soumettre aux aléas de l’activité économique.

Détenir l'immobilier d'entreprise dans la société d'exploitation (SARL, SA, SAS, etc.) peut être un frein à la cession de l'entreprise. Dissocier l'immobilier professionnel de la société d'exploitation, dès la création de l'entreprise ou avant de la céder, peut donc présenter toute son utilité.

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L'immobilier d'entreprise peut être détenu par une société civile immobilière (SCI) qui louera ensuite les locaux à la société d'exploitation (SAS, SARL, etc.). Dans les deux cas, l'option fiscale de la SCI (IS ou IR) est à étudier avec précaution. Ainsi, la société d'exploitation peut détenir un usufruit temporaire de l'immeuble (maximum 30 ans) ; en sa qualité d'usufruitière, elle jouit de l'immeuble et peut donc l'occuper. Quant à la nue-propriété, elle sera détenue par la SCI dont le chef d'entreprise sera associé. Certes, la SCI n'aura pas de revenus pendant toute la durée de l'usufruit. Mais à la fin de cet usufruit, elle deviendra propriétaire de l'immeuble. Il lui sera donc possible de donner l'immeuble à bail à la société d'exploitation.

La mise en place de ces montages suppose une étude approfondie de la situation patrimoniale, juridique, fiscale et comptable du chef d'entreprise. Elle peut et doit être amorcée quelques années avant la décision de transmettre l'entreprise. Votre notaire est votre conseil privilégié pour appréhender toutes ces questions et vous accompagner dans vos projets.

Formalités comptables et d’immatriculation liées à l’entreprise individuelle

Pour créer une entreprise individuelle (EI), il y a très peu de formalités à accomplir. L'une d'entre elles est l'immatriculation. Il s'agit de la déclaration d'activité auprès de l'administration. La demande d'immatriculation doit être réalisée sur le site internet du guichet des formalités des entreprises, au plus tôt 1 mois avant le début d'activité ou au plus tard dans les 15 jours qui suivent la date de début d'activité.

Vous devez demander l’immatriculation de votre entreprise individuelle sur Internet auprès du Guichet Unique. Ce portail, mis en place par l’État et géré par l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) est gratuit et obligatoire. L’entreprise doit, au préalable, s’y créer un compte.

Étapes clés du Guichet Unique : création d’un brouillon, ajout des informations demandées, téléversement des pièces jointes au format PDF, vérification du dossier, signature de la formalité et paiement. Après l’envoi d’une demande de création, vous pouvez suivre l’avancée de votre dossier à partir de votre tableau de bord. Si le dossier est incomplet ou présente des irrégularités, vous recevrez une notification par courriel vous invitant à consulter le tableau de bord dans le bloc « Formalité en attente de régularisation ».

Une fois la validation de votre dossier de création par l'autorité compétente, votre entreprise est immatriculée. Vous recevrez une notification sur votre tableau de bord vous informant du changement de statut de votre formalité. Ces informations seront inscrites au Registre national des entreprises (RNE) et ainsi transmises à la Direction régionale des Finances publiques (DGFiP) et à l'Urssaf.

Pièces à joindre et points de vigilance

Lors de la demande d'immatriculation auprès du guichet des formalités des entreprises, il faut indiquer un certain nombre d'informations et joindre des documents tels que justificatif de domiciliation de l'entreprise, copie de la pièce d'identité de l'entrepreneur, déclaration sur l'honneur de non-condamnation, et, si nécessaire, copies des autorisations d'exercice pour les activités réglementées. En cas d'achat de fonds de commerce, de location-gérance, ou de dévolution successorale, les actes notariés ou contrats correspondants doivent être joints.

Depuis le 15 mai 2022, l'entrepreneur individuel bénéficie d'une séparation automatique entre son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel. Il n'a donc plus à établir de déclaration d'insaisissabilité pour protéger ses biens personnels contre les dettes professionnelles. Toutefois, s'il souhaite protéger d'autres biens immobiliers non affectés à son activité professionnelle (par exemple une résidence secondaire ou un terrain), il peut établir une déclaration d'insaisissabilité devant notaire.

Cas particuliers et actifs associés

Les brevets et autres droits de propriété intellectuelle doivent obligatoirement figurer à l'actif commercial s'ils ont été créés dans le cadre de l'activité de l'entreprise et si leur exploitation constitue l'objet même de l'entreprise. Sinon, l'entrepreneur peut choisir de les inclure dans son patrimoine privé.

Si le redevable détient des participations, l'ensemble de ses participations peut être considéré comme un actif professionnel unique, notamment lorsque cette détention conditionne l'activité en cause. Dans certains cas, la SARL est également admise pour détenir l'immobilier de l'exploitation. Les actifs détenus directement ou indirectement, par le redevable, le cas échéant par détermination de la loi (CGI, art.), peuvent être considérés comme professionnels lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle.

Points pratiques à retenir

• La décision d’inscrire un bien à l’actif professionnel est une décision de gestion opposable à l’administration fiscale.
• Inscrire le local au bilan permet l’amortissement et la déduction des charges de propriété.
• Conserver le bien dans le patrimoine privé facilite la transmission et permet souvent un régime de plus-value plus favorable.
• Étudier la piste d’une SCI ou d’un montage usufruit/nue-propriété pour dissocier immobilier et exploitation.
• Consulter un notaire et un expert-comptable avant de décider : chaque situation exige une analyse patrimoniale, juridique et fiscale sur mesure.

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