Achat de Terrain Agricole : Conditions et Subventions en France

L'acquisition d'un terrain agricole est une étape cruciale pour de nombreux projets, qu'il s'agisse d'installation, d'agrandissement ou de diversification du patrimoine. En France, la surface de terrains agricoles s'étend sur 26,7 millions d'hectares, représentant près de la moitié du territoire métropolitain.

Cependant, ce marché est devenu fortement concurrentiel, rendant les terres de plus en plus difficiles à trouver et à financer. Cet article explore les différentes options de financement, les aides disponibles, et les conditions à remplir pour l'achat d'un terrain agricole.

Options de Financement pour l'Achat d'un Terrain Agricole

Si vous souhaitez financer l'acquisition d'un terrain agricole, plusieurs options de financement sont possibles. Tout dépend s'il s'agit d'acheter un terrain non constructible ou un achat en vue de la construction d'un logement. Pour financer l'achat d'un terrain simple ou à construire, le futur propriétaire dispose de plusieurs solutions de financement :

Le crédit agriculteur (ou prêt personnel) : Le crédit pour agriculteur est un prêt personnel permettant d'obtenir un certain montant (jusqu'à 75 000 euros) pour tout type d'investissement. Les achats de terres agricoles peuvent donc être financés par ce crédit, si le montant maximum n'est pas dépassé. Notez que vous n'avez aucun justificatif à fournir à la banque.
Le crédit immobilier classique : Selon le montant du terrain et des travaux à réaliser, le prêt immobilier est une solution très intéressante. Ce crédit vous permet de financer ce projet à un taux relativement faible et avec une longue durée de remboursement. Cette dernière peut aller de 10 à 25 ans selon vos capacités à emprunter. Ajoutons toutefois qu'il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur et de proposer un plan de garantie à la banque. Cette condition n'est pas obligatoire pour un crédit à la consommation. Pour l'acquisition d'un terrain constructible, la garantie de cet emprunt peut être : une caution personnelle ; une caution apportée par un organisme de cautionnement ; ou une hypothèque sur un bien de l'emprunteur. Plus sa valeur est élevée, plus vous pourrez emprunter un montant élevé.
Le regroupement de crédit : Le regroupement de crédit est envisageable si vous avez déjà souscrit des crédits pour un projet immobilier ou à des fins de consommation auprès des banques. L'intérêt est d'optimiser votre capacité d'emprunt. Comment ? En regroupant tous vos crédits en une seule mensualité, comme pour un crédit avec un taux bas et une durée classique. En effet, avec cette option, la durée d'emprunt est ré-échelonnée, ce qui vous permet de revoir le montant de vos mensualités globales. Finalement, vous réduisez votre taux d'endettement. Cette option est recommandée selon votre taux d'endettement. En effet, notez que vous n'avez pas le droit d'avoir un taux supérieur à 33 %.
Le prêt Foncier Agricole : Devenez propriétaires de vos terres en les finançant tout en souplesse grâce au prêt Foncier Agricole. Le crédit pour votre terre agricole est un prêt classique. Contactez un chargé d’affaires.

CONSTRUIRE en TERRAIN AGRICOLE, avec Me Sophie Marques

Aides et Subventions pour l'Achat d'un Terrain Constructible

Pour favoriser l'accès à la propriété d'une maison ou d'un terrain constructible, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs prêts aidés :

Le prêt à taux zéro (ou PTZ) : Le prêt à taux zéro signifie que les banques accordent un financement pour un projet immobilier, et l'emprunteur n'a pas à rembourser le moindre intérêt. Avec un montant maximum de 138 000 euros, il convient très souvent de le compléter avec un prêt immobilier classique. Votre droit au PTZ dépend de vos ressources, de la zone géographique de votre terrain constructible et de la composition de votre foyer. Son fonctionnement est avantageux pour la capacité d'emprunt du futur propriétaire du terrain. La période de remboursement est différée de 5 à 15 ans. Notez toutefois que le PTZ s'applique uniquement à la construction d'une résidence principale.
Le prêt d’accession sociale (PAS) : Ce prêt s'adresse aux personnes aux revenus modestes souhaitant acquérir un terrain constructible pour y construire leur maison principale.
Le prêt 1% employeur et le prêt fonctionnaire : Ce crédit est réservé aux salariés du secteur privé (et hors secteur agricole). Le montant accordé peut aller jusqu'à 40 000 euros avec un taux d'intérêts plafonné à 0,5%, sans compter l'assurance obligatoire.
La Dotation Jeunes Agriculteurs (DJA) : La DJA est une aide à la trésorerie pour le démarrage d’une exploitation agricole. Son montant est fixé au niveau régional et peut varier en fonction des difficultés liées à la zone d’installation, à la nature du projet et aux priorités fixées dans les régions. Cette aide est cofinancée par le FEADER (Fonds européen agricole pour le Développement rural) dont la gestion est confiée aux Conseils Régionaux. Les montants de base et les modulations diffèrent dans chaque région tout en respectant un cadrage national. La DJA est accessible via le parcours d’installation. La DJA est une aide qui a pour objectif principal de soutenir les porteurs de projet à l’installation en leur donnant les moyens de réussir. Elle peut alors permettre de financer du matériel nécessaire à l’activité agricole ou de pallier les faibles revenus les premières années d’installation.

Pour pouvoir obtenir la DJA, le Jeune Agriculteur, en plus de répondre aux critères listés ci-dessus, doit réaliser le “parcours à l’installation”.

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Les projets cochant un des 3 critères cités ci-dessus peuvent bénéficier d’une bonification du montant de la DJA de 10%. Les projets devant supporter un coût de reprise et modernisation important, peuvent eux aussi, bénéficier d’une surprime.

D'autres aides existent, telles que :

Obtenir un dégrèvement de 50% de la taxe foncière sur les propriétés non bâties afférentes aux parcelles qu’ils exploitent. Ces 50 % peuvent être complétés par les communes sur décision du conseil municipal.
Dans certaines régions à l’instar de la Bretagne, certaines aides à l’installation existes pour les agriculteurs ayant plus de 40 ans et non éligibles à la DJA. Il est donc nécessaire de consulter le site de la région si l’on se retrouve dans cette situation.
Aides au titre de la PAC, avec une priorité dans l’attribution des droits à primes pour les jeunes installés.

Que Faire sur un Terrain Agricole ?

Une terre agricole, au sens de zone A du PLU, est par définition un terrain non constructible. Il est impossible d’y construire une maison ou encore d’y installer une activité industrielle. Si vous vous êtes porté acquéreur d’une terre, c’est peut-être parce que vous souhaitez la cultiver vous-même.

Option 1 : Cultiver ou exploiter le terrain avec un projet personnel : Avant de vous lancer, analysez bien les caractéristiques du terrain. Chaque parcelle est différente, et d’une région à l’autre il n’est pas toujours possible de cultiver les mêmes variétés : blé, arbres fruitiers, vignes, etc. Analysez les conditions climatiques, la présence ou non d’eau sur le terrain et le niveau d’ensoleillement… Vous pouvez aussi demander conseil auprès d’un expert agricole pour savoir si une culture est viable… et surtout rentable. La polyculture est également une option. L’exploitation agricole d’élevage est une alternative à l’exploitation agricole de culture : Il existe différentes possibilités comme l’exploitation laitière ou l’élevage ovin, équin, caprin, etc… Cette activité nécessite des pâturages et peu d’installations pour assurer la productivité du terrain agricole.
Option 2 : Louer son terrain pour un bail agricole : Vous n’avez pas l’âme d’un éleveur ou d’un agriculteur ? Vous pouvez toujours louer votre terrain à un exploitant agricole, qui va s’occuper de le cultiver à votre place. Cela passe par l’établissement d’un contrat de location (un bail rural) qui va préciser la durée de la location (9 ans minimum), les modalités et le fermage. Le bail est conclu entre le propriétaire de terrain et un exploitant agricole, et concerne toute la superficie du terrain. Si le loueur est un particulier, les clauses du contrat de bail seront personnalisables. Si le loueur est un professionnel, des mentions obligatoires seront nécessaires : modalités de résiliation, durée du contrat, etc. En tant que propriétaire, vous touchez un complément de revenus régulier (loyer) et votre terrain est exploité et cultivé. Le montant du loyer varie en fonction de la taille, de la superficie du terrain et des caractéristiques agronomiques du sol. En moyenne, les propriétaires touchent entre 92 € à 140 € par hectare et par an, s’il s’agit d’un terrain de qualité. En échange de ce loyer, le propriétaire s’engage à laisser l’exploitation du terrain au locataire.
Option 3 : Spéculer et acheter un terrain agricole pour le revendre : Acheter pour revendre un terrain agricole est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et la rentabilité du projet semble intéressante : la valeur des parcelles agricoles aurait doublé en France depuis 30 ans. En 2023, le prix moyen d’un terrain agricole non constructible était de 6130 € par hectare. Le prix moyen des terres et prés libres atteint 6 400 €/ha en 2024 (+3,2 % vs 2023), selon la Safer.fr. Lorsque vous décidez de revendre un terrain agricole, vous devez tenir compte de plusieurs éléments : Si votre terrain est loué, une décote de 15 à 30 % s’applique au moment de la revente. La plus-value réalisée est sujette à imposition. Ces taxes peuvent aller jusqu’à 34,5 % pour une revente rapide. Si le propriétaire du terrain conserve son terrain assez longtemps avant de le revendre, il bénéficiera d’un abattement, voire d’une annulation de ces dernières. Voici quelques astuces pour augmenter le prix de vente d’un terrain: Vendre un terrain qui a déjà été exploité. Les travaux de valorisation augmentent la valeur vénale de la parcelle. Demander un dézonage avant la mise en vente.
Option 4 : Rendre le terrain agricole constructible : Construire un bâtiment sur un terrain agricole ? C’est généralement impossible. Une dérogation est possible si vous êtes agriculteur : vous pouvez obtenir l’autorisation de construire une maison d’habitation, un bâtiment pour entreposer du matériel agricole (hangar, étable…), ou encore une annexe ou une extension sur un bâtiment existant. Si vous n’êtes pas agriculteur, votre seule option consiste à demander le déclassement du bien afin de changer la destination du terrain et le rendre constructible.
Option 5 : Construire une centrale solaire et se lancer dans l’agrivoltaïsme : Outre les exceptions précédemment mentionnées, la construction d’équipements collectifs est également autorisée sur un terrain agricole classé A. Pourquoi ne pas y construire une centrale solaire ? Il est tout à fait possible de coupler la production agricole et la production électrique sur la même parcelle. On parle alors d’agrivoltaïsme. La construction d’une centrale solaire est une solution de valorisation de votre terrain agricole sur le long terme, qui offre de nombreux avantages : Les panneaux solaires peuvent être espacés ou surélevés pour laisser passer les engins agricoles et les animaux d’élevage. Ils ne gênent pas l’exploitation de la parcelle. Si le projet agrivoltaïque est bien conçu, les rendements de l’exploitation peuvent être améliorés et les bénéfices conséquents.

Prix d'un Terrain Non Constructible

Tout d'abord, précisons que le prix du m2 de terrain non constructible est très différent de celui des terrains à bâtir. En règle générale, le prix est calculé en euro par mètre carré.

Il varie surtout selon :

la zone géographique du terrain : les prix sont plus élevés dans le sud ou en bord de mer
l'état de la parcelle
la présence de soleil
l'existence d'une construction agricole, par exemple un cabanon, un hangar ou une grange

Dans le calcul de votre budget pour ce projet, n'oubliez pas de prendre en compte les droits de mutations légaux et des émoluments du notaire. Vous devrez vous en acquitter au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Ces frais supplémentaires peuvent être assez élevés comparés au coût du terrain non constructible.

Rôle des SAFER

Il faut également souligner le rôle des SAFER, qui établissent des barèmes par département et régulent les prix en faisant usage de leur droit de préemption au profit des agriculteurs. L’achat d’un terrain non constructible est donc limité pour les simples particuliers. Obtenir l’aval de la SAFER n’est pas garanti.

Tableau Récapitulatif des Aides et Options

Aide/Option	Description	Conditions
Prêt à Taux Zéro (PTZ)	Financement sans intérêts pour la construction d'une résidence principale.	Dépend des ressources, de la zone géographique et de la composition du foyer.
Prêt d'Accession Sociale (PAS)	Prêt pour les personnes aux revenus modestes souhaitant construire leur maison principale.	Revenus modestes.
Prêt 1% Employeur	Prêt réservé aux salariés du secteur privé.	Être salarié du secteur privé.
DJA (Dotation Jeunes Agriculteurs)	Aide à la trésorerie pour le démarrage d'une exploitation agricole.	Jeunes agriculteurs répondant aux critères et réalisant le parcours d'installation.
Bail Rural	Location du terrain à un exploitant agricole.	Contrat de location de 9 ans minimum.
Agrivoltaïsme	Construction d'une centrale solaire couplée à l'exploitation agricole.	Nécessite une surface suffisante et des études d'impact environnemental.

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