Déduction des Intérêts d'un Crédit Immobilier et Impôts en France
Vous avez contracté un crédit pour l'achat d'un bien immobilier et vous vous demandez s'il faut déclarer ce prêt immobilier aux impôts ? La campagne annuelle de déclaration des revenus a débuté le 10 avril dernier, et avec elle, son lot de questions fiscales. Celle de la déduction des intérêts d’un crédit immobilier ressurgit régulièrement. Les contribuables peuvent-ils en bénéficier en 2025 pour diminuer le montant de leur impôt et alléger le coût de l’emprunt ? Dans quels cas ce dispositif avantageux s’applique-t-il ?
La déduction fiscale consiste à retirer une somme de la base imposable (soumise au barème progressif de l’impôt), autrement dit, avant le calcul de l’impôt à payer. La réduction d’impôt correspond à un rabais directement effectué sur le montant de la contribution due. Le crédit d’impôt fonctionne de la même manière que la réduction d’impôt, à la différence qu’il peut être remboursé si son montant dépasse celui du prélèvement fiscal.
Les règles varient selon qu'il s'agit de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement acheté pour être loué. Voici un aperçu des différentes situations :
Résidence Principale ou Secondaire
Alors, peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier si l’on achète sa résidence principale ou sa résidence secondaire ? La réponse est non, car cet avantage fiscal n’est plus d’actualité. Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de l'habitation principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal depuis 2011. Aucun avantage n'est accordé pour les intérêts liés à une résidence secondaire.
Par le passé, précisément de 2007 à 2010, les propriétaires ont effectivement pu profiter de cette mesure phare de la loi TEPA (travail, emploi, pouvoir d’achat). Ils pouvaient soustraire une partie des intérêts de l’avance obtenue pour financer l’acquisition d’un logement à usage personnel. Néanmoins, ce crédit d’impôt a pris fin en 2011, en faveur de la création d’un prêt à taux zéro renforcé et universel pour les primo-accédants. Impossible, donc, d’espérer faire diminuer son impôt 2025 ainsi.
Lire aussi: Financement auto à taux zéro : Avantages et inconvénients
Logement Acquis pour Être Loué
En revanche, un mécanisme fiscal existe pour les investissements locatifs. Dans le cadre d'un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte. Contrairement aux propriétaires occupants, les bailleurs de logement vides ont le droit de déduire fiscalement les intérêts des dettes contractées pour leur projet immobilier, comme l’indique le Code général des impôts.
Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs imposables. En effet, la déclaration d’un crédit immobilier aux impôts permet de diminuer leur montant.
Votre situation diffère selon le type de location :
- Location non meublée
- Location meublée
Location Non Meublée
Votre situation dépend du montant de vos revenus fonciers, et donc du mode d'imposition.
Régime Micro Foncier
Si vous êtes en régime micro-foncier, les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %. Il n’est pas nécessaire de reporter les intérêts d’emprunt dans votre déclaration d’impôts. Ces derniers sont déjà pris en compte dans l’abattement forfaitaire.
Lire aussi: Comprendre Intérêt Débiteur
Régime Réel
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer. Dans ce cas, vous devez reporter les intérêts d’emprunt dans votre déclaration de revenus fonciers. Régime réel : les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles, tout comme les travaux d’amélioration ou les primes d’assurance. Ils sont à renseigner à la ligne 250 du cerfa 10334 25. N’oubliez pas de remplir la rubrique 410 associée.
Déclaration des revenus fonciers 2024 : astuces case par case.
Location Meublée
Votre situation dépend du type de location que vous utilisez.
Logement Meublé de Longue Durée
Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
Régime Micro-BIC
Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
Régime Réel
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Lire aussi: Tout savoir sur le financement voyage sans intérêt
Meublé de Tourisme Non Classé
Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
Régime Micro-BIC
- Revenus 2024: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
- Revenus 2025: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
Régime Réel
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Meublé de Tourisme Classé et Chambre d'Hôte
Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
Régime Micro-BIC
- Revenus 2024: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 71 %.
- Revenus 2025: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
Régime Réel
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
Déclaration Fiscale d’un Prêt Immobilier : Autres Charges Déductibles
Les intérêts d’emprunt déductibles ne constituent pas l’unique avantage de la déclaration fiscale d’un prêt immobilier. Si ce dernier a servi à financer l’entretien, la réparation ou l’amélioration d’un bien mis en location, les dépenses liées aux travaux sont déductibles de vos revenus locatifs, dans certaines conditions. D’autre part, tous les frais liés à votre crédit immobilier sont déductibles (frais de dossier, frais de garantie hypothécaire, frais d’assurance de prêt, etc.).
Comment Déclarer Correctement un Prêt Immobilier aux Impôts ?
Dans le cadre d’une location nue au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044. Ce dernier est dédié à la déclaration des revenus fonciers générés par les locations non meublées. Sur la base des formulaires disponibles à ce jour, les intérêts d’emprunt doivent être reportés à la ligne 250 intitulée « Intérêts d’emprunt »et à la ligne 410 intitulée « Descriptif des frais ». Par ailleurs, vous devez reporter l’ensemble des recettes locatives nettes sur la déclaration de revenus 2042.
Pour une location meublée soumise au régime réel, il faut remplir le formulaire 2031-SD. Les intérêts d’emprunt sont alors à indiqués dans la case C2b intitulée « Quote-part des frais et charges correspondants ». N’oubliez pas de reporter ensuite l’ensemble des charges et des recettes annuelles sur le formulaire 2042-C Pro.
À noter que ces différents formulaires sont disponibles sur le site officiel des impôts. Enfin, il est recommandé de conserver tous les justificatifs des frais et intérêts d’emprunt, car l’administration fiscale peut demander des preuves en cas de contrôle.
En cas d’investissement immobilier au travers d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’associé est imposé sur sa quote-part des revenus fonciers. Dans ce cas les obligations déclaratives sont limitées, nul besoin d’utiliser le formulaire spécifique de déclaration des revenus foncier (seule la déclaration 2042 est nécessaire). Les prêts personnels sont à mentionner ligne 410, où doivent figurer le nom de la SCI, le nom et l’adresse de la banque, la date du prêt et le montant des intérêts versés.
balises: #Impot