Quels impôts et taxes payer lorsque l’on est locataire et quelles taxes incombent au bailleur

Avec ces diverses démarches, ces différentes obligations et ces nombreux documents, le monde de la location immobilière peut vite devenir très complexe. Concernant les taxes, leurs répartitions sont souvent floues pour les personnes concernées. Qui paie quoi ? Quelles sont les taxes qui incombent le propriétaire ? Quelles taxes concernent les locataires ? Quelles sont les taxes pour une location vide, pour une location professionnelle, etc. ? Ce sont des détails importants que tous propriétaires, tous bailleurs, locataires doivent connaître.

La répartition générale des taxes entre bailleur et locataire

La répartition des charges entre le bailleur (propriétaire) et le locataire est réglementée. Elle doit apparaître dans un inventaire précis établi lors de la signature du contrat de bail commercial ou en annexe du bail. Le bailleur a aussi une obligation d'information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser.

Les taxes qui incombent directement au bailleur

Le propriétaire est le premier concerné lorsqu’il s’agit de taxe concernant la location d’un bien immobilier. En effet, il doit s’acquitter de certaines taxes qui entrent dans la catégorie des impôts locaux.

Taxe foncière sur les propriétés bâties et propriétés non bâties, impôt local alimentant le budget des collectivités locales.
Contribution à la taxe d’aménagement lorsque des travaux sont réalisés dans le jardin ou sur le bien.
Impôt sur la valeur ajoutée des entreprises (CFE) lorsque le logement est loué meublé, et d’autres taxes spécifiques selon le type de location.
Si le bailleur est propriétaire d’un logement meublé, la CFE peut s’appliquer et doit être déclarée en ligne.
La taxe d’habitation, réservée aux résidences secondaires ou logements vacants, peut aussi incomber au bailleur dans certains cas de vacance du logement.

Les taxes et charges qui concernent le locataire

Le locataire doit souvent prévoir un budget pour les taxes et certaines charges hors loyer. Voici les principaux éléments à connaître.

La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Depuis 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les logements; elle peut toutefois subsister pour les résidences secondaires et les logements vacants dans certaines communes. Le montant dépend de la collectivité locale et peut varier selon la situation familiale et financière des occupants.
La redevance audiovisuelle (ou contribution à l’audiovisuel public) est due si le locataire est imposable à la taxe d’habitation et possède un poste téléviseur dans le logement au 1er janvier. Des exonérations existent pour les moins de 21 ans ou les étudiants de moins de 25 ans rattachés au foyer fiscal parental.
Les charges locatives regroupent les frais liés à l’entretien du logement loué et peuvent inclure :
Eau, électricité, gaz et chauffage
Ascenseur (partie des frais d’entretien selon le cas)
Salaire du gardien et du personnel d’entretien
Entretien de l’immeuble (toiture, parking, arrosage des espaces verts, mesures de sécurité)
Réparations locatives et taxes d’enlèvement des ordures ménères (TEOM) selon les cas et les régularisations annuelles

Les régimes d’imposition pour les revenus locatifs

Les revenus issus de la location d’un logement non meublé sont imposables et soumis aux prélèvements sociaux. Deux régimes s’appliquent :

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Régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Il s’applique automatiquement si les loyers annuels hors charges ne dépassent pas 15 000 € et si les logements ne bénéficient d’aucun régime particulier. Déclaration via le formulaire 2042, case 4BE.
Régime réel : s’applique si les loyers annuels hors charges dépassent 15 000 € ou sur option sous plafond, pour une durée minimale de 3 ans via le formulaire 2044 (ou 2044 SP pour certains régimes). Cette option est globale et s’applique à tous les immeubles donnés en location par le foyer fiscal.

Location vide vs location meublée

Les revenus issus de la location vide et de la location meublée ont des implications fiscales distinctes. La location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts meubles, avec des charges récupérables prises en compte par le propriétaire et remboursables par le locataire.

Imposition et déclarations obligatoires pour les bailleurs

Les propriétaires (particuliers ou personnes morales, y compris les SCI) doivent déclarer à l’administration fiscale la situation d’occupation de leurs logements via impots.gouv.fr et mettre à jour à chaque changement de locataire. Le bailleur doit aussi établir un état récapitulatif des charges et le transmettre au locataire avant le 30 septembre de l’année suivant celle où il a été établi.

Taxes et contributions particulières liées à la gestion locative

Plusieurs taxes peuvent être récupérées auprès du locataire si l’inventaire des charges et leur répartition est prévu dans le bail commercial :

TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et taxe de balayage lorsque prévues par la commune et intégrables aux charges locatives.
Taxe sur les locaux commerciaux, et taxes spécifiques à l’Île-de-France ou à certaines régions pour les locaux commerciaux.
La taxe de séjour dans le cadre des locations saisonnières peut être répercutée sur le locataire selon les dispositions locales.

Cas pratique et conseils pour éviter les surprises

Avant d’acheter ou de louer, il est utile d’estimer le cumul des taxes auxquelles vous serez soumis : taxe foncière, TH (taxe d’habitation) sur résidences secondaires ou logements vacants le cas échéant, et les éventuelles majorations en zone tendue si vous acquérez dans certaines communes. La majoration de la taxe d’habitation n’est pas systématique et dépend des délibérations locales.

Cas spécifiques et exonérations

Des exonérations ou modalités spécifiques existent, notamment :

Exonération ou dégrèvement possible de la taxe foncière dans certains cas.
Exonération possible de la TLV ou THLV selon la vacance et les travaux.
Exonération ou assouplissements pour les résidences principales lorsque la taxe d’habitation est supprimée pour ce cadre.

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