Le syndic bénévole doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés : ce que dit la loi et ce que cela implique pour les petites copropriétés

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ? Est-il obligatoire au sein d’une petite copropriété ? Quel est son rôle et ses missions au quotidien ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ce syndic non-professionnel.

Est-il obligatoire d’avoir un syndic bénévole en petite copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose à toutes les copropriétés d’avoir un syndic, et ce, peu importe leur taille ou leur nombre de lots. Ainsi, les petites copropriétés sont dans l’obligation de designer un syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel. Elles ont ainsi le choix entre un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif.

Bon à savoir: est considéré comme une petite copropriété :

1. Un ensemble immobilier de cinq lots maximums, qu’ils soient à usage d’habitations, de commerces ou de bureaux.

2. Un ensemble immobilier dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois ans.

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Quel est le rôle et les missions d’un syndic de copropriété bénévole ?

Un syndic bénévole doit remplir les mêmes missions qu’un syndic professionnel, à savoir : assurer la gestion administrative et financière de la copropriété. Pour rappel, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses missions sont notamment les suivantes :

1. Gestion des comptes : ouverture d’un compte bancaire dédié à la copropriété, paiement des fournisseurs, établir un budget prévisionnel pour les dépenses liées à l’entretien courant de l’immeuble, etc.

2. Immatriculation de la copropriété : elle est obligatoire et permet d’obtenir une fiche synthétique de copropriété, établie tous les ans.

3. Veiller au respect du règlement de copropriété : par l’ensemble des copropriétaires.

4. Assurer le bon entretien de l’immeuble : au niveau des parties communes, mise en œuvre des travaux nécessaires, etc.

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5. Convoquer les assemblées générales.

6. Rédaction des procès-verbaux : compte-rendu obligatoire édité après chaque assemblée générale, avec les questions inscrites à l’ordre du jour, les résultats des votes et les réserves éventuelles.

7. Gestion des archives et du carnet d’entretien de l’immeuble.

8. Représentation du syndicat des copropriétaires en cas de poursuites judiciaires.

Ainsi, un syndic bénévole, pour remplir ses missions dans de bonnes conditions, doit avoir une certaine connaissance des lois propres à l’immobilier et en particulier aux copropriétés. Il doit aussi connaître les logiciels de comptabilité nécessaires à la tenue des comptes de l’immeuble.

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Syndic professionnel ou non-professionnel : quelles différences ?

En copropriété, vous avez le choix entre faire appel à un syndic professionnel ou à un syndic non-professionnel, c’est-à-dire à un syndic bénévole ou à un syndic coopératif. Un syndic professionnel répond aux obligations légales imposées par la loi Hoguet pour exercer : garantie financière, assurance RCP, carte professionnelle immobilière (la carte S en syndic) et formation continue. Ce type de syndic est composé de professionnels de l’immobilier.

À l’inverse, les syndics non-professionnels sont composés de copropriétaires. Le syndic coopératif correspond aux membres du conseil syndical, tandis que le syndic bénévole est représenté par une seule personne : un copropriétaire de la résidence. Les syndics non-professionnels ne sont pas soumis à la règlementation loi Hoguet. Il leur est cependant fortement conseillé de souscrire à un contrat d’assurance en responsabilité civile afin de se couvrir en cas de faute. Enfin, le syndic bénévole intervient à titre gratuit.

Comment devenir syndic bénévole ?

Si un copropriétaire souhaite devenir syndic bénévole de sa copropriété, il doit alors présenter sa candidature lors d’une assemblée générale. Ce copropriétaire doit posséder au moins un lot au sein de la copropriété (logement, cave, place de parking, commerce, etc.). Il n’est pas obligé d’habiter la copropriété à titre de résidence principale. Cela signifie que le copropriétaire peut être bailleur. Il peut aussi se présenter même s’il ne réside que quelques jours par an au sein de la copropriété. Le syndic bénévole doit être élu à la majorité absolue (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La majorité absolue correspond aux voix de l’ensemble des copropriétaires de la résidence, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale.

Un syndic a généralement un mandat de trois ans maximums, sauf dans un cas précis : si le copropriétaire qui se présente comme syndic vit en couple avec une personne qui a participé à la construction de l’immeuble, alors la durée de son mandat est d'un an maximum. La durée du mandat est renouvelable.

Que se passe-t-il si le syndic n’obtient pas de majorité absolue lors de l’assemblée générale ? Dans ce cas, la candidature de la personne peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple (article 24), uniquement si la décision a obtenu un tiers des voix lors du premier vote.

Obligatoire: La question de l’élection ou du renouvellement du mandat du syndic doit être à l’ordre du jour. Il n’est pas possible d’élire un syndic bénévole au milieu d’un mandat de syndic professionnel. Si votre syndic professionnel a reçu un mandat de plusieurs années et que le renouvellement de son mandat n’est pas à l’ordre du jour de l’AG, vous n’avez pas la possibilité de changer pour un syndic bénévole. L’élection d’un syndic bénévole se fait aux mêmes majorités que l’élection d’un syndic professionnel, c’est-à-dire à la majorité absolue (article 25).

Les passerelles de majorités peuvent s’appliquer exactement comme pour l’élection d’un syndic professionnel. La candidature d’un syndic bénévole ne doit pas forcément figurer à l’ordre du jour pour être valable. Il est obligatoire que la question de l’élection d’un syndic soit à l’ordre du jour. Mais il n’est pas obligatoire que la convocation fasse mention de la possibilité d’élire un syndic bénévole, ni de la candidature de Monsieur A ou Madame B. Il est néanmoins intéressant de prévoir votre candidature à l’avance. En effet pour être élu à la majorité de l’article 25, il peut être indispensable d’obtenir les voix de ceux qui vont voter par correspondance. Or si votre candidature n’est pas sur l’ordre du jour, elle n’est forcément pas sur le bulletin de vote par correspondance. Ainsi, les votants par correspondance seront comptés comme “défaillants”. Néanmoins, le législateur a gardé la possibilité de déclarer sa candidature en séance. Dans ce cas, il ne peut pas déclarer sa candidature en séance. Elle doit forcément être à l’ordre du jour et son contrat doit être joint à la convocation. Il s’agit là non plus d’un syndic bénévole, mais véritablement d’un syndic non-professionnel.

Attention, cette rémunération doit être déclarée aux impôts et doit rester “accessoire” par rapport à ses revenus principaux. (Principe réaffirmé par un décret du Conseil d’État en octobre 2016.)

Voilà, vous êtes élu syndic bénévole ! Que faire ?

Vos droits et vos devoirs

• Vous commencez par perdre un certain nombre de droits : droit de présider une séance, droit de recevoir certains mandats non plus. Vous devez aussi transmettre les documents au syndic sortant et obtenir les codes d’accès aux comptes bancaires de la copropriété.

• Vous avez le droit de gérer la copropriété et vos devoirs incluent d’avoir un compte bancaire séparé, une assurance et une comptabilité claire. Vous devez aussi respecter les décisions votées et convoquer les assemblées générales.

Le syndic bénévole doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et tenir la comptabilité selon les règles édictées par le décret du 14 mars 2005. Le compte séparé garantit la traçabilité des fonds et protège la copropriété.

Les implications légales et administratives

Le cadre légal du syndic bénévole est fixé par l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi ALUR. Le bénévole doit immatriculer la copropriété au registre national des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). L’immatriculation initiale s’accompagne d’une mise à jour annuelle, avec transmission des informations comptables et techniques de l’immeuble. Le carnet d’entretien doit être tenu à jour et les archives conservées.

Pour les petites copropriétés, une comptabilité simplifiée (comptabilité de trésorerie) peut être admise si le nombre de lots est inférieur à 10 et le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €. Les comptes annuels et le budget prévisionnel doivent être établis et présentés en assemblée générale chaque année.

En résumé, le syndic bénévole peut être une solution économique et adaptée aux très petites copropriétés, mais il exige rigueur, organisation et une bonne connaissance des règles juridiques et comptables. Le passage d’un syndic professionnel à un syndic bénévole se fait par décision de l’assemblée générale et implique la transmission des documents et des fonds dans un délai raisonnable.

Tableau comparatif rapide

En cas de démission, le syndic bénévole doit convoquer une AG et assurer la continuité jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic. Des ressources comme ANAH ou ARC peuvent aider à obtenir des guides gratuits et des conseils pratiques pour la gestion d’une copropriété sans syndic professionnel.

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