TVA et Honoraires de Syndic : Comprendre les Charges en Copropriété
La gestion des charges en copropriété peut souvent sembler complexe, notamment en ce qui concerne la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) et la rémunération du syndic. Cet article vise à éclaircir ces aspects pour vous aider à mieux comprendre et optimiser vos dépenses.
La TVA sur les Travaux en Copropriété
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect payé par les consommateurs et récolté par les entreprises. La TVA s’applique sur de nombreux produits, services et prestations comme les denrées alimentaires, les abonnements en ligne ou encore les travaux en copropriété.
Lorsque la copropriété souhaite réaliser des travaux dans les parties communes, le syndic de copropriété ou le conseil syndical demande l’édition d’un devis auprès de plusieurs sociétés. Sur ce devis figure :
- Le prix hors taxes (HT) : c’est le coût de la prestation sans la TVA. Pour information, le prix HT correspond à la somme que l’entrepreneur gagne pour la réalisation des travaux ;
- Le prix toutes taxes comprises (TTC) : c’est le coût de la prestation avec la TVA, c’est-à-dire le coût réel de la prestation pour les copropriétaires.
Les copropriétaires régleront les travaux via un appel de fonds exceptionnel. Selon le code général des impôts, les copropriétaires sont obligatoirement redevables de la TVA sur les travaux réalisés dans la copropriété. Cependant, le taux appliqué varie en fonction de la nature des travaux. La TVA s’applique sur les travaux effectués dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives. Ainsi, si vous réalisez des travaux dans votre logement, vous profitez aussi des taux de TVA présentés ci-dessous.
Les Différents Taux de TVA Applicables
Il existe trois différents taux de TVA applicables pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété ou les parties privatives de chaque copropriétaire. Autrefois, certains travaux étaient taxés à 5.5%, d’autres à 7% puis à 10%, avec des exceptions suivant la date à laquelle les travaux étaient commandés ou payés, le taux pouvait changer … Depuis le 1er janvier 2014 tout cela est terminé, les délais sont tous passés, les taux de TVA sont à nouveau relativement simples.
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Vous trouverez toutes les informations essentielles dans le tableau ci-dessous :
| Taux de TVA | Nature des travaux | Conditions | Exemples |
|---|---|---|---|
| TVA à 20% | - Maintenance - Rafraîchissement - Nettoyage | Aucune, il s’agit du taux appliqué par défaut | - Maintien de la chaudière collective - Peinture du hall d’entrée - Nettoyage des parties communes |
| TVA à 10% | - Réparation - Aménagement - Transformation ou amélioration | - La destination de l’immeuble est à usage d’habitation, avec au moins 50% de logements dans l’immeuble | - Réparation de la chaudière collective - Ravalement de façade - Réfection de la toiture |
| TVA à 5,5% | - Rénovation énergétique | - Même condition que la TVA à 10% - La construction de l’immeuble ou du logement doit être achevée depuis plus de 2 ans - Amélioration minimale des performances énergétiques (voir arrêté ministériel) | - Réfection de la toiture avec isolation des combles - Ravalement de façade avec ajout de matériaux isolants - Installation d’une chaudière collective à haut rendement |
Le taux normal est de 20% mais il peut être réduit à 10% pour certains travaux jugés essentiels. Le taux réduit de 10% s’applique en copropriété à tous les travaux dits “essentiels”, mais c’est une définition assez large de l’essentiel. Par contre attention, l’installation d’une piscine ou sa réparation passe à 20% (c’est considéré comme non essentiel).
Le taux réduit à 5,5 s’applique sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique et travaux liés. Exemple : Vous réalisez des travaux d’isolation avec un isolant insuffisant. Demandez conseil à l’entreprise qui réalise vos travaux.
Lorsqu’un taux réduit à 10 % s’applique, il s’applique sur l’ensemble de la facture, pièces et main-d’œuvre. Il n’y a pas de distinguo à l’intérieur d’une même facture qui bénéficie de ce taux réduit.
Il n’existe aujourd’hui plus que trois taux de TVA : La TVA à 20% s’applique par défaut. C’est le taux normal de base qui s’applique si vous n’êtes pas dans un cas particulier. Le taux réduit de TVA est de 10%.
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Que Faire en Cas d'Erreur sur la TVA Appliquée ?
Lorsque vous demandez à un professionnel un devis chiffré pour vos travaux, ce dernier applique automatiquement le taux de TVA adéquat. Cependant, il peut arriver que le professionnel fasse une erreur et vous applique une TVA plus élevée, comme le taux de 20% par défaut.
Dans ce cas, vous devez absolument demander une réédition du devis. En effet, après signature du devis, il n’est plus possible de modifier la TVA appliquée sur la facture finale, d’autant plus si un acompte a été versé au professionnel. Ainsi, si les copropriétaires paient une TVA à 20% au lieu d’un taux réduit, il ne sera plus possible pour eux de récupérer la différence.
En cas de doute sur la TVA appliquée sur l’un de vos devis, vous pouvez demander l’assistance de votre référent Matera en utilisant le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace personnel. Nous vous guiderons sur les étapes à suivre si, en effet, vous devez demander au prestataire une modification de devis !
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La Rémunération du Syndic de Copropriété
La rémunération du syndic de copropriété est un sujet essentiel pour les copropriétaires. Elle se divise en honoraires forfaitaires pour la gestion courante et honoraires complémentaires pour des prestations particulières.
Le principe de la rémunération du syndic repose principalement sur un système forfaitaire. Cela signifie que les honoraires sont fixés à l’avance, selon un montant global déterminé pour la gestion courante du syndicat des copropriétaires. Ces services sont inclus sans frais supplémentaires, permettant ainsi aux copropriétaires de mieux prévoir leurs charges.
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Des honoraires complémentaires peuvent être ajoutés lorsque le syndic effectue des prestations particulières, qui ne sont pas couvertes par la gestion courante. Ces prestations sont définies par un décret en Conseil d’État et peuvent être révisées tous les deux ans.
Certains travaux nécessitent une rémunération spécifique. Par exemple, les travaux de rénovation, de transformation ou d’amélioration des parties communes, bien qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante, peuvent entraîner des honoraires supplémentaires.
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il est désormais permis de mentionner le montant de ces honoraires à titre indicatif, ce qui améliore la transparence pour les copropriétaires.
Dans le cadre d’un syndic bénévole, bien que ce dernier ne soit pas rémunéré pour ses fonctions, il peut demander un remboursement des frais engagés (courrier, déplacement, etc.) et obtenir une rémunération au titre du temps passé à gérer la copropriété. Il est important de noter que la gestion du syndic bénévole ne doit pas être professionnelle.
Les honoraires du syndic de copropriété sont soumis à la TVA lorsque le syndic exerce son activité à titre onéreux. Cependant, cette TVA est souvent incluse dans les charges de copropriété et n’est pas toujours clairement indiquée. Les copropriétaires doivent donc être vigilants, car ceux qui exercent une activité soumise à la TVA peuvent parfois récupérer cette taxe.
La rémunération du syndic doit impérativement être précisée dans un contrat de syndic écrit. En l’absence de ce contrat, le syndic ne pourra prétendre à aucune rémunération.
Avec les réformes récentes, la rémunération du syndic de copropriété est désormais plus transparente et mieux encadrée. Que ce soit pour la gestion courante ou les prestations spécifiques, les copropriétaires doivent être informés des coûts exacts qu’ils devront assumer.
Comment sont Fixés les Honoraires du Syndic ?
Le syndic fixe librement ses tarifs. Il soumet sa proposition de rémunération à l'assemblée générale des copropriétaires. C'est au cours de cette réunion que les copropriétaires approuvent le montant des honoraires par un vote à la majorité absolue.
La rémunération du syndic comprend des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l'immeuble et des honoraires complémentaires pour des prestations spécifiques. Le syndic peut également solliciter des honoraires spécifiques en cas de travaux dans la copropriété.
Rémunération Forfaitaire pour la Gestion Courante
Pour les actes de gestion courante de l'immeuble, le syndic a l'obligation d'appliquer des honoraires au forfait.
Il s'agit, par exemple, de la préparation et la tenue de l'assemblée générale ordinaire, du règlement des prestataires, de l'envoi des appels de fonds aux copropriétaires ou de la souscription d'une assurance pour la copropriété.
Le contrat-type de syndic comporte une liste des prestations de gestion courante. Mais cette liste n'est pas limitative.
Rémunération Complémentaire pour Prestations Spécifiques
La loi a listé, de façon limitative, 19 prestations spécifiques pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic. Il s'agit, par exemple, de l'établissement ou de la modification du règlement de copropriété.
Les prestations non comprises dans cette liste ne peuvent donc donner lieu à aucune rémunération complémentaire.
La rémunération du syndic au titre de ces prestations est calculée :
- soit sur la base d’un coût horaire, au prorata du temps passé,
- soit en application d'un tarif convenu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic pour chaque prestation.
En l'absence d'un contrat écrit fixant sa rémunération, le syndic n'a pas le droit d'être rémunéré. Par exemple, un syndic qui continue de gérer un immeuble après l'expiration de son mandat n'a pas le droit à une rémunération ou à un remboursement de ses frais de gestion.
Rémunération Spécifique au Titre des Travaux
Le syndic peut également prétendre à une rémunération complémentaire pour le suivi (administratif, financier et/ou technique) de travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble.
Ces travaux, non compris dans le budget prévisionnel, doivent être votés en assemblée générale. Les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété permettent d’assurer la bonne tenue de l’immeuble et de garantir le confort de vie des résidents. Le coût des travaux est entièrement assumé par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de la copropriété.
Charges Locatives et TVA
Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses initialement payées par le propriétaire et ensuite dues par le locataire. Côté TVA, les frais accessoires à une location soumise à cette taxe doivent être inclus dans la base d’imposition du propriétaire.
La question de la récupération de la TVA par un copropriétaire est complexe. En théorie, elle ne semble pas possible. En effet, les dépenses engagées pour le compte des locataires, notamment les charges de copropriété, ne permettent pas la déduction de la TVA. Cependant, dans des cas particuliers, la récupération de la TVA peut être envisagée. Une autre exception concerne les syndicats de copropriétaires qui gèrent des immeubles ou des résidences avec services.
Le montant de la TVA déductible est déterminé par plusieurs facteurs. Il est nécessaire de distinguer entre les différents types de travaux. Par exemple, pour des travaux d’entretien courant, la TVA est généralement à 20%.
Les copropriétaires qui sont également bailleurs ont la possibilité de déduire certaines charges de copropriété de leurs revenus fonciers. Pour calculer la TVA déductible, vous pouvez utiliser le compte de TVA à régulariser (4458) sans la déclarer à l’avance.
L’appel de fonds du syndic est intimement lié à la TVA dans le cadre des charges de copropriété. En effet, le syndic, en charge de la gestion de la copropriété, émet des appels de fonds pour couvrir les dépenses relatives à l’entretien et la gestion de l’immeuble. Là où le lien se fait avec la TVA, c’est que cette dernière est souvent intégrée dans les charges récupérables que le syndic demande aux copropriétaires de régler.
Il faut aussi mentionner que le taux de TVA applicable peut varier en fonction du type de travaux réalisés dans la copropriété. Par ailleurs, le syndic n’a pas le droit de répercuter une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l’usage effectif du lot en cause.
Rappel important : Les informations contenues dans cette section sont de nature générale.
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