Les Intérêts d'Emprunt Sont-Ils Déductibles des Impôts : Conditions et Modalités

L’achat d’une maison ou d’un appartement est un investissement majeur qui implique souvent la souscription à un crédit immobilier. Mais saviez-vous que ces intérêts peuvent aussi avoir un impact sur votre déclaration d’impôts ? La campagne de déclaration d’impôts sur les revenus 2024 a été ouverte le 10 avril dernier, et avec elle, son lot de questions fiscales. Celle de la déduction des intérêts d’un crédit immobilier ressurgit régulièrement.

Alors, peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier si l’on achète sa résidence principale ou sa résidence secondaire ? La réponse est non, car cet avantage fiscal n’est plus d’actualité. Néanmoins, ce sont bien les taux de 2024 qui s’appliquent pour la déclaration d’impôts de 2025, puisqu’elle porte sur les revenus de 2024. En revanche, un mécanisme fiscal existe pour les investissements locatifs.

Faut-il Déclarer un Prêt Immobilier aux Impôts ?

Vous avez contracté un crédit pour l'achat d'un bien immobilier. Vous vous demandez donc s'il faut déclarer ce prêt immobilier aux impôts. En tant qu'acquéreur d'une résidence principale ou secondaire, il n’est pas nécessaire de déclarer votre prêt immobilier aux impôts. Lorsqu'il remplit sa déclaration d'impôt, un contribuable n'a pas à mentionner le prêt immobilier contracté pour l'acquisition de sa résidence principale ou secondaire. Tant que la somme d’argent emprunté ne dépasse pas 5 000 euros, vous n’avez aucune obligation de déclarer votre crédit à la consommation aux impôts.

Comme dit plus haut, les intérêts d’emprunt d’un crédit pour l’achat ou la construction d’une résidence principale, ne procurent plus d’avantage fiscal depuis 2011. Il en va de même pour une résidence secondaire. En revanche, si le logement est acheté à l’aide d’un prêt immobilier et qu’il est destiné à la location, les intérêts d’emprunt peuvent être pris en compte dans certaines conditions.

Pour réussir à déduire les intérêts de votre crédit immobilier de vos impôts, il faut respecter certaines conditions spécifiques. Cette déduction est possible uniquement si vous avez investi dans un logement locatif.

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Les Bénéficiaires du Crédit d'Impôt sur les Intérêts d'Emprunt

Tout contribuable dont le domicile fiscal était situé en France et qui accédait à la propriété de son habitation principale pouvait bénéficier du crédit d'impôt jusqu'en 2011, si l'acquisition du logement était payée à l'aide d'un prêt immobilier lié à la résidence principale.

Cette accession pouvait être réalisée directement ou par le biais d'une SCI qui mettait gratuitement à disposition du contribuable le logement dont elle était propriétaire. Les logements en indivision ou démembrés étaient également visés par le dispositif. L'année 2011 fut la dernière année où une personne empruntant de l'argent à un organisme financier pour l'acquisition de sa résidence principale, a pu bénéficier de ce crédit d'impôt. Il a été remplacé ensuite par le PTZ ou prêt à taux zéro qui a pris diverses formes et a été de plus en plus avantageux. En 2022, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale, n'existe plus.

La Déductibilité des Intérêts d’Emprunt sur la Résidence Principale du Propriétaire

Ce qui est fréquemment considéré comme une déduction (c'est-à-dire une charge venant diminuer la base imposable) est en réalité un crédit d’impôt, venant diminuer l’impôt lui-même. Ce crédit d’impôt est calculé sur les intérêts payés durant l’année pour acquérir sa résidence principale, dans la limite de 3750 euros pour une personne seule et 7500 euros pour un couple (plus 500 euros par personne à charge).

Le taux varie en fonction de l’année d’acquisition du logement (ou de la fin des travaux) et de la nature des équipements :

• pour les logements neufs acquis avant le 1er janvier 2010 et les logements anciens, le taux du crédit d’impôt est de 40% la première année et de 20% les années suivantes
• pour les logements acquis après le 1er janvier 2009 et répondant aux normes BBC, le taux du crédit d’impôt est de 40% durant toutes les annuités
• pour les logements neufs ne répondant pas aux normes BBC et acquis ou construits après le 1er janvier 2010, le taux du crédit d’impôt est de 30% la première année et de 15% les années suivantes

A noter que le taux de 40% passe à 36% et celui de 20%, à 18%, du fait du rabot portant sur les niches fiscales. En outre, ce crédit d’impôt a été supprimé à compter du 1er janvier 2011 et ne s’applique donc plus aux opérations réalisées postérieurement.

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Quand Peut-on Déduire les Intérêts d'Emprunt ?

Il est possible de déduire des intérêts d’emprunt d’un crédit immobilier lié à un logement s’il est destiné à être loué dans le cas d'un investissement, mais la déduction des intérêts dépend du montant des revenus locatifs et du mode d’imposition que le logement soit meublé ou non.

Dans le cadre de la location non meublée, si le bailleur opte pour le régime microfoncier, les intérêts sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire. Pour avoir droit à cet abattement, à moins de 15 000 € de revenus, l’abattement est de 30 % et total si le régime est réel (en plus des autres charges pouvant être déduites et à prendre en compte dans le calcul, comme les travaux, l’assurance habitation, l'assurance emprunteur, le diagnostic de performance énergétique, la taxe foncière, etc.). En optant pour le régime réel, l’option est irrévocable pendant trois ans.

En dessus de 15 000 € net de revenus locatifs, il faut les déclarer à l’impôt sur le revenu correspondant au revenu brut moins les déductions diverses et charges. Dans le cadre de la location meublée et dans le cadre général, il est possible de déduire des intérêts d’emprunt d’un crédit immobilier lié à un logement s’il est destiné à être loué, mais la situation dépend aussi du montant des revenus locatifs et du mode d’imposition. Le bailleur est alors considéré comme LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont déclarés dans la partie BIC ou bénéfices industriels et commerciaux.

Pour être considéré comme LMNP, il faut répondre à l’une des conditions suivantes :

• L’ensemble des recettes annuelles du LMNP et par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent être inférieurs à 23 000 €
• Les recettes doivent être inférieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal

Au-delà de ces montants, le LMNP sera considéré comme LMP ou loueur en meublé professionnel.

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Comment Déduire des Impôts les Intérêts d'Emprunt Locatifs ?

Comme nous l'avons vu plus haut, en 2022, il n'est pas possible de déduire des intérêts d'emprunt d'un crédit immobilier lié à la résidence principale. Par contre, dans le cas d'un investissement, si la résidence est destinée à la location meublée ou non meublée, il est alors possible de déduire des impôts les intérêts d'emprunt dans le cadre des revenus fonciers imposés au régime du réel simplifié ou normal.

Pour les déduire, que le logement loué soit meublé ou non, il faut les cumuler sur les douze mois de l'année civile de la déclaration d'impôt et les intégrer dans les charges des revenus fonciers avec les autres charges qui sont également à soustraire des revenus locatifs imposés au régime réel. Ces charges peuvent être des travaux, des frais de syndic, la taxe foncière, l'assurance du logement concerné, les intérêts d'emprunts, etc.

Bon à savoir : les intérêts d'emprunt d'un crédit immobilier affecté à un logement à rapport locatif, peuvent être déduits dans le cadre du régime réel d'imposition des revenus fonciers sur 12 mois, si le logement est loué pendant toute l'année civile ou au prorata si le logement n'est loué que pendant quelques mois.

Exemple : Les intérêts d'emprunt sont de 100 € par mois. Si le logement meublé au réel est loué toute l'année à partir du 1er janvier, il faut multiplier par 12 ce montant mensuel, ce qui donne 1 200 euros par an à déduire de la recette annuelle. Si le logement n'est loué que pendant trois mois d'été, alors, le montant des intérêts d'emprunt à déduire ne sera que de 300 €, soit 100 € mensuels X 3. Par contre, si le montant de ces intérêts est supérieur au revenu foncier, il génère un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être un gros coup de pouce pour qu'un investisseur défiscalise ainsi et paie moins d'impôts sur le revenu.

Comment Calculer les Intérêts d'Emprunt Déductibles à Déclarer ?

Le calcul des intérêts d'emprunt à déclarer ne peut se faire que dans le cadre d'une location meublée ou non et quand le propriétaire a opté pour le régime réel. Rappelons qu'au régime micro-foncier BIC, le montant des intérêts d'emprunt liés au logement locatif, est intégré dans le forfait édité par l'administration.

En 2022, il n'existe plus d'intérêts d'emprunts à déduire au titre de l'acquisition de la résidence principale. Le calcul des intérêts d'emprunt à déclarer ne peut se pratiquer que sur des revenus fonciers au réel et être déduit dans les charges qu'il soit calculé au prorata ou pour les douze mois d'une année complète et que la location soit meublée ou non. Le calcul des intérêts d'emprunt d'un crédit lié à un logement loué au réel, peut générer un déficit foncier.

Où Déclarer les Intérêts d'Emprunt sur la Feuille d'Impôt ?

Quand il s'agit uniquement de la déductibilité des intérêts d'emprunt d'un crédit immobilier affecté à la location d'un logement meublé ou non et déclaré au régime du réel, il faut les déclarer dans les charges du revenu foncier qui doit être déclaré sur un imprimé 2044 N qui est la déclaration de revenus fonciers annexe à la déclaration de revenus 2042 que l'on remplit en ligne chaque année depuis son compte sur le site des impôts en ligne qui est www.impots.gouv.fr.

Vous devez déclarer la somme des frais d’emprunt et des intérêts d’emprunt sur la même ligne de la déclaration des revenus fonciers (ligne "intérêts d'emprunt" de la déclaration 2044 ou 2044-SPE). Par exemple, si vous avez souscrit un prêt de 200 000 euros pour un appartement locatif.

Les Règles Varient Selon le Type de Location

Les règles varient selon qu'il s'agit de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement acheté pour être loué. Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la construction de l'habitation principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal depuis 2011. Aucun avantage n'est accordé pour les intérêts liés à une résidence secondaire. Dans le cadre d'un logement acheté pour être loué, les intérêts d'emprunt sont pris en compte.

Votre situation diffère selon le type de location :

• Location non meublée: Votre situation dépend du montant de vos revenus fonciers, et donc du mode d'imposition.
• Régime micro foncier: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel: Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
• Location meublée: Votre situation dépend du type de location que vous utilisez.
• Logement meublé de longue durée: Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
• Régime micro-BIC: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel: Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
• Meublé de tourisme non classé: Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
• Régime micro-BIC:
  • Revenus 2024: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
  • Revenus 2025: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel: Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.
• Meublé de tourisme classé et chambre d'hôte: Votre situation dépend du montant de vos revenus locatifs, et donc du mode d'imposition.
• Régime micro-BIC:
  • Revenus 2024: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 71 %.
  • Revenus 2025: Les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l'abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel: Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles à déclarer.

Les Frais Déductibles Liés à l'Emprunt

Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition (déclaration n° 2044 ou n° 2044-SPE), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, les intérêts d'emprunts contractés pour l’achat des logements donnés en location. Vous pouvez également déduire les frais d'emprunt. Vous ne pouvez déduire que les sommes payées au cours de l'année d'imposition et vous devez justifier de leur montant.

Vos intérêts d’emprunt : Vous ne pouvez déduire ces intérêts que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.

Les frais d'emprunt sont déductibles de la même manière que les intérêts de l'emprunt dont ils découlent. Il s'agit des frais de constitution du dossier, des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers, des sommes versées à un organisme de cautionnement, des frais de mainlevée, des agios ou commissions de banque, des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.

En cas de renégociation d’un prêt, les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif sont en principe non déductibles. En revanche, si cette renégociation a permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus, celle-ci est alors déductible.

Conclusion

La déduction des intérêts de votre emprunt immobilier comporte certaines conditions et spécificités. Que ce soit pour votre résidence principale, un bien en location ou un investissement, les règles varient. Tous les types d'emprunt immobilier ne donnent pas droit à un avantage fiscal : l’investissement locatif, sous certaines conditions.

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