La CFE pour les SCI : Tout ce qu'il Faut Savoir

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui concerne la plupart des formes juridiques d'entreprises en France. La Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas exception à cette règle. Cet impôt est une composante essentielle de la contribution économique territoriale (CET), aux côtés de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). La CFE supplée en partie la taxe professionnelle et est due pour les biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle non salariée.

Cet article vous fournira une vue d'ensemble détaillée de la CFE pour les SCI, incluant les obligations fiscales, les modalités de calcul, les exonérations possibles et les démarches à suivre.

Assujettissement à la CFE pour une SCI

La Société Civile Immobilière est redevable de la CFE dès lors qu’elle exerce une activité professionnelle non salariée, à titre habituel. Elle n’est redevable de cette cotisation que sur les biens immobiliers dont elle a la libre disposition et qu’elle ne met pas en location au bénéfice de tiers. Le gérant de la SCI n’est ainsi pas tenu d’acquitter la cotisation foncière s’il utilise le bien à une fin d’habitation seulement.

Plus précisément, une SCI est redevable de la CFE si elle remplit les quatre conditions suivantes :

• Ses locaux sont situés en France ;
• Son activité a un caractère régulier ;
• Son activité est exercée à titre professionnel ;
• Son activité est non salariée.

Il est important de noter que la CFE n'augmente pas en fonction du nombre de biens possédés par la SCI. Seuls les biens immobiliers directement utilisés dans l’exercice de l’activité de la SCI, tels que le siège social ou les bureaux, sont concernés.

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De même, les biens loués à des tiers ne sont pas non plus concernés par la CFE, sauf si le chiffre d’affaires annuel issu de votre activité de location dépasse les 100 000 €.

Les Biens Immobiliers et la CFE

Les SCI ne sont redevables de cet impôt local que pour les biens immobiliers dont elles ont la libre disposition tels que le siège social ou les bureaux dans lesquels elles exercent leur activité.

Néanmoins, les biens concernés par la Cotisation foncière des entreprises en SCI dépendent du type de location réalisée :

• Locations nues à usage d’habitation : Ne sont jamais soumises à la CFE.
• Location nue à usage professionnel : Soumises à la CFE, sauf si le chiffre d’affaires est inférieur à 100 000 €.
• Location meublée à usage d’habitation : En principe soumises à la CFE, sauf si le loueur n’a pas la disposition du bien en raison d'une location de longue durée.
• Location de locaux professionnels aménagés : En principe soumises à la CFE, sauf si le loueur n’a pas la disposition du bien en raison d'une location de longue durée.

Calcul de la CFE en SCI

Le calcul du montant de la CFE est basé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au cours de l'année N-2. Pour la CFE en 2024, on utilise donc la valeur des biens utilisés en 2022. La valeur locative du bien immobilier que possède la Société Civile Immobilière est calculée par la Commission Départementale des Valeur Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP) qui se réfère à des grilles tarifaires. La valeur locative à prendre en considération est celle de l’année N-2.

Pour calculer le montant de la CFE, il faut multiplier la valeur locative du bien par le taux d’imposition CFE en vigueur dans la commune où la SCI est domiciliée. Le taux est déterminé par chaque commune, de sorte qu’il varie d’une collectivité à l’autre. Paris est la commune dans laquelle le taux d’imposition CFE est le plus faible en raison du grand nombre d’entreprises implantées dans cette ville.

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La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition retenu par la commune. Les taux sont fixés par les communes et revalorisés régulièrement de sorte que nous n’avons pas la possibilité de communiquer les taux.

La formule de base est la suivante :

CFE = Taux CFE x Base d’imposition (valeur locative des biens immobiliers)

Dans certains cas particuliers, la CFE ne sera pas calculée en fonction de la valeur locative mais en fonction du barème qui est fonction du chiffre d’affaires : c’est ce qui est appelé la cotisation minimum. Celle-ci s’applique dans les trois cas suivants :

• Lorsque la valeur locative de votre établissement principal est inférieur à la base minimum de la CFE fixée par la commune ⇒ CFE minimum au lieu de l’établissement principal.
• Vous avez uniquement un contrat de domiciliation commerciale ⇒ CFE minimum au lieu de domiciliation.
• Votre entreprise est uniquement domiciliée chez vous (convention de mise à disposition)⇒ CFE minimum au lieu d’habitation du client.

Enfin, lorsque la valeur locative de l’immeuble de la SCI est faible, l’administration fiscale utilise le chiffre d’affaires N-2 généré par la société civile comme base d’imposition pour calculer le montant de la CFE. Elle applique ce que l’on appelle un forfait minimum de cotisation foncière. Le barème de cotisation minimum est réévalué chaque année.

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Cotisation Minimum

Si la valeur locative des biens est trop faible, un forfait minimum s’applique automatiquement. Ce dernier est alors établi en fonction de votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et de la localisation de l’établissement principal de votre SCI.

Voici un tableau récapitulatif de la cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2 :

L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €.

Exonérations et Réductions de CFE

Dans certains cas, la SCI peut être exemptée de CFE à 100%. Cela concerne les situations suivantes :

• Le bien immobilier de la SCI est exclusivement utilisé pour l’habitation ;
• La SCI réalise moins de 5 000 € de chiffre d’affaires par an ;
• Le bien loué à un tiers par la SCI lui rapporte moins de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel ;
• La SCI est implantée dans une zone prioritaire (ZFU, QPPV, ZFA, ZAFR, ZRR ou BER).

Si votre SCI fait de la location meublée, elle est en principe soumise à la CFE, sauf si le bien loué est votre résidence principale.

Il est également possible de bénéficier d'exonérations partielles :

• Exonération totale la première année d'existence de la SCI ;
• Exonération de 50% la deuxième année.

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité).

Les personnes et organismes suivants sont exonérés de CFE de plein droit et de manière permanente :

• Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s) âgé(s) de 20 ans maximum au début de l'apprentissage. Ils peuvent se faire aider de leur conjoint, de leur partenaire Pacs et de leurs enfants.
• Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum (sans compter la place du chauffeur), qu'ils conduisent ou gèrent eux-mêmes, à condition que les 2 voitures ne soient pas en service en même temps et qu'ils respectent les tarifs réglementaires
• Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 772 €
• Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes
• Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte (à l'exception des ports de plaisance)
• Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale et inscrits maritimes
• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE
• Certaines coopératives agricoles et leurs unions
• Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques)
• Sociétés coopératives et participatives (Scop)
• Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique
• Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires qui dispensent leur enseignement personnellement, soit à leur domicile ou au domicile de leurs élèves, soit dans un local dépourvu d'enseigne et ne comportant pas un aménagement spécial
• Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art. Cela inclut les graphistes à condition que leur activité soit limitée à la création d'œuvres graphiques.
• Photographes auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur
• Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants)
• Artistes lyriques et dramatiques
• Activités de presse : éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste
• Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière)
• Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité
• Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants
• Sportifs pour la seule pratique d'un sport
• Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions pour leurs activités portant sur l'étude et la défense des droits et des intérêts collectifs matériels ou moraux de leurs membres ou des personnes qu'ils représentent
• Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable (ou en meublé, à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire)
• Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes (sauf délibération contraire de la commune), à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location) et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation
• Activités à caractère social (sauf les mutuelles, leurs unions, et les institutions de prévoyance)
• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Collectivités territoriales, établissements publics et organismes de l'État

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires.

Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

• Entreprises implantées dans les zones suivantes :
  • Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR)
  • Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME)
  • zones France ruralités revitalisation (FRR)
  • Zones urbaines sensibles (ZUS)
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Zones franches urbaines de première génération
  • Zones franches urbaines de seconde génération
  • Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération
  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)
  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)
  • Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte
• Entreprises situées en Corse
• Médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux
• Jeunes entreprises innovantes (JEI) et les jeunes entreprises universitaires (JEU)
• Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes)
• Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence
• Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés
• Caisses de crédit municipal

Réduction de la Base d’Imposition

Voici quelques cas particuliers qui permettent d'obtenir une réduction de votre base imposable (à multiplier par le taux CFE) :

• Réduction de 30 % de la valeur locative des immeubles industriels
• Réduction en proportion du temps d'inactivité, pour les activités saisonnières
• Réduction pour certains artisans employant au plus trois salariés
• Réduction en cas d'implantation en Corse (abattement de 25 % sur la part perçue au profit des communes)

Déclaration et Paiement de la CFE

Vous devez effectuer, avant le 1er janvier, une déclaration CFE dans l’année qui suit la création de votre SCI. Ainsi, si vous créez votre SCI en 2021, vous devrez réaliser votre déclaration avant le 1er janvier 2022. Cette déclaration doit être réalisée seulement une fois, lors de la constitution de votre SCI. Vous n’avez ainsi pas à répéter cette démarche chaque année.

Pour votre déclaration, seule la première année vous y oblige par le biais du formulaire 1447-C-SD (à déposer avant le 31 décembre de l’année de création). Lors des années suivantes, le calcul est fait automatiquement par l’administration, sans besoin d’une nouvelle déclaration manuelle. Néanmoins, une déclaration sera à nouveau nécessaire si vous devez signaler un changement de situation (comme un changement de locaux, etc.).

La SCI doit régler la cotisation foncière tous les ans avant le 15 décembre de chaque année. Il est possible de payer en ligne sur le site des impôts. Toutefois, le gérant de la société civile peut décider d’opter pour une mensualisation des paiements de la CFE. Le règlement prendra alors la forme d’un prélèvement mensuel automatique.

Lorsque le montant de la cotisation foncière est inférieur à 3 000 €, la SCI doit acquitter la totalité de la taxe avant le 15 décembre.

Le paiement de la CFE peut être soit réalisé en une fois ou mensualisé, en ligne, sur le site des impôts, par carte bancaire.

Pour un paiement de moins de 3000€ : paiement avant le 15 décembre sur le site des impôts, ou mensualisé.

Pour un paiement de plus de 3000€ : paiement mensualisé ou en 2 tranches.

Voici le détail des 2 tranches :

• Un acompte égal à 50 % du montant de la CFE mise en recouvrement au titre de l'année précédente, avant le 15 juin.
• Le solde de la CFE : au plus tard le 15 décembre de l'année, en déduisant l'acompte.

Informations à Renseigner dans la Déclaration Initiale

Les informations à renseigner dans la déclaration initiale sont entre autres :

• Dénomination ou nom et prénom
• Activité exercée (location, vente...)
• SIRET
• Code NACE
• Coordonnées du comptable de l'entreprise
• Détail de l'effectif de l'entreprise (salariés, apprentis...)
• Chiffre d'affaires
• Nature et superficies des locaux personnels et professionnels

CFE et Taxe Foncière : Quelle Différence ?

Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises (y compris entreprises individuelles au nom de l’entrepreneur) qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements. La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien.

La taxe foncière, quant à elle, représente un impôt local applicable aux propriétaires de biens immobiliers.

Même si la taxe foncière et la CFE sont toutes deux des taxes locales, leurs assiettes fiscales ainsi les personnes qui y sont assujetties sont différentes. En effet, la taxe foncière concerne les propriétaires de biens immobiliers en général, tandis que la CFE cible les entreprises ayant usage de biens immobiliers pour l’exercice de leur activité professionnelle.

Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel.

Stratégies pour Réduire ou Éviter la CFE

Le coût de la CFE en SCI dépend de la valeur locative cadastrale du bien que vous utilisez, et également des taux fixés par les communes. Dès lors, le seul moyen de réduire la CFE serait de choisir un local situé dans une commune où ces deux facteurs (valeur locative et taux) ou l’un des deux, sont intéressants.

Il est fortement recommandé d'attendre le début de l'année suivante si vous envisagez de créer votre SCI en fin d’année.

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