Statut LMNP et franchise en base de TVA : fonctionnement et conditions
Les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. La TVA ne s’applique généralement pas. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.
Rappel : régime fiscal de la location meublée
La location meublée est définie par un décret. Il y est précisé le contenu minimal que doit contenir le logement. Les produits provenant de la location, à titre habituel ou occasionnel, d’un logement ou de chambres loués meublés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et concourent à la détermination du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont exclus de la catégorie des revenus fonciers.
Les bénéfices industriels et commerciaux sont définis comme des bénéfices réalisés par des personnes physiques ou provenant d'une profession commerciale ou d'une activité assimilée, lorsque cette profession ou activité est exercée par une personne physique ou une société non assujettie à l'impôt sur les sociétés. La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée en prévoyant que toute personne qui donne en location directe ou indirecte, de façon habituelle ou occasionnelle, des locaux d'habitation meublée, exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux.
Statuts loueur professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé ; lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 € ; et que ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Ces trois conditions sont cumulatives. Les personnes qui ne remplissent pas les trois conditions cumulatives définissant le statut du loueur en meublé professionnel, sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels.
Les règles générales décrites supra s’appliquent quel que soit le statut du loueur. En revanche des règles distinctes sont prévues en matière de plus-values et d’imputation des déficits. Pour les loueurs professionnels, c’est le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme qui s’applique. A la condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas le seuil de 90 000 € HT. Pour les loueurs non professionnels, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu, selon le régime des particuliers, au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux.
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Régimes d’imposition des recettes (micro-BIC et réel)
Le régime des micro-entreprises ou micro-BIC à compter du 1er janvier 2017, s’applique dès lors que le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 33 200 € (recettes N-1). Ce régime est réservé par ailleurs aux loueurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base de TVA. Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats, ils portent directement à la rubrique correspondante, sur la déclaration des revenus imprimé n° 2042, le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de la même année.
Aucune charge n’est déductible et un abattement forfaitaire de 50% (71 % pour la location de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) est appliqué pour le calcul du revenu net imposable ; l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.
Le régime réel simplifié : ce régime s’applique de plein droit soit dans le cas d’une exclusion au régime micro-BIC, soit lorsque le chiffre d’affaires HT est supérieur aux limites du régime micro-BIC et est compris entre 33 200 € et 238 000 €. Le régime réel simplifié peut également s’appliquer, sur option, aux exploitants relevant normalement du régime micro. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le redevable souhaite bénéficier du régime réel d’imposition. L’option est valable deux ans.
Le régime réel normal : ce régime s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel HT dépasse la limite du régime simplifié d’imposition ou sur option pour les exploitants relevant du régime micro-BIC ou du régime simplifié. Le régime du réel normal est assujetti au respect d’obligations étendues : notamment tenue d’une comptabilité régulière et complète, dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, conservations de pièces comptables.
TVA et location meublée : principes généraux
Par principe, les locations de locaux meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA, en vertu de l'article 261 D 4 a) du CGI. En pratique, cela signifie que la grande majorité des LMNP ne sont pas concernés par la TVA. Conséquence directe : un LMNP exonéré de TVA ne peut pas déduire la TVA sur ses achats (immobilier, mobilier, travaux). Pour un LMNP exonéré de TVA, la TVA payée sur les achats (mobilier, travaux, honoraires) n'est pas récupérable.
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L'exception à l'exonération est prévue par l'article 261 D 4 b) du CGI : un LMNP est assujetti à la TVA s'il fournit un local meublé et au moins 3 des 4 prestations suivantes, pour des séjours n'excédant pas 30 nuitées consécutives : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil/réception de la clientèle. Depuis l'arrêt du Conseil d'État et la republication du BOFiP, l'accueil n'a pas besoin d'être physique mais des précisions sont apportées : depuis l'arrêt du CE, une simple boîte à clés ne suffit plus à caractériser un accueil.
En revanche, les loueurs qui fournissent au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières pour des séjours de 30 nuitées maximum sont assujettis de plein droit à la TVA. C'est aussi le cas en résidence de services gérée. Les résidences de services sont toujours soumises à la TVA car l'exploitant fournit systématiquement les prestations para-hôtelières requises.
Franchise en base de TVA : fonctionnement et seuils
La franchise en base permet aux assujettis dont le chiffre d'affaires est inférieur à certains seuils de ne pas facturer de TVA à leurs clients. La franchise en base de TVA est un régime fiscal qui dispense certaines entreprises, dont les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP), de collecter et de payer la TVA sur leurs transactions, sous réserve de respecter certains seuils de chiffre d’affaires. La franchise en base est automatiquement appliquée si le chiffre d’affaires de l’année civile précédente est inférieur au seuil établi.
Pour l’activité d'hébergement, c'est le seuil de 85 000 euros HT qui s'applique (tolérance : 93 500 euros). Pour les prestations de services, les seuils usuels sont 37 500 € (tolérance 41 250 €). La réforme proposée en 2025/2026 visant à abaisser ces seuils a été rejetée ou gelée, de sorte que les seuils mentionnés ci-dessus restent applicables. En franchise en base, la mention "TVA non applicable - article 293 B du CGI" doit figurer sur la facture.
Conséquences pratiques de l’assujettissement ou de la franchise
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.
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Pour un LMNP assujetti à la TVA (résidence de services, para-hôtellerie), la franchise en base peut sembler avantageuse car elle évite de facturer la TVA au client. Cependant, en franchise en base, vous ne pouvez pas déduire la TVA sur vos achats. Piège capital : si vous achetez en VEFA en résidence de services et que vous restez en franchise en base, vous renoncez à la récupération de 20 % de TVA sur le prix d'achat - soit un montant financier significatif.
Récupération de la TVA : conditions, démarches et régularisation
Les conditions pour récupérer la TVA en LMNP incluent des conditions cumulatives : un logement neuf (VEFA ou construit depuis moins de 5 ans), être premier propriétaire, proposer a minima trois prestations para-hôtelières, confier la gestion à un professionnel, louer pendant une durée prédéfinie (souvent 9 ans), et s'engager à conserver le bien pendant 20 ans pour l'exploitation soumise à TVA.
Pour récupérer la TVA en location meublée, vous devez réaliser les démarches suivantes : la déclaration d'activité en LMNP, l’inscription à la TVA (demande d’inscription au centre des impôts avec engagement de gestion professionnelle), et la demande de remboursement via le formulaire 3519 avec pièces justificatives (RIB, acte notarié, décompte du notaire, copie du bail commercial). La TVA récupérable est de 20 % sur le prix HT, soit environ 16,67 % du prix TTC.
Lorsque vous récupérez la TVA sur l'acquisition d'un bien immobilier, vous vous engagez implicitement à l'exploiter dans le cadre d'une activité soumise à TVA pendant 20 ans. Vous devez reverser une partie de la TVA récupérée si vous cessez l'exploitation ou revendez avant la fin de la période de régularisation : TVA initialement déduite × (années restantes / 20). Chaque année représente 1/20e de la TVA initialement déduite. Après 20 ans, aucun reversement n'est dû.
Déclaration et régimes déclaratifs TVA
Un LMNP assujetti à la TVA (hors franchise en base) doit choisir un régime déclaratif. La déclaration annuelle CA12 (formulaire 3517-S) récapitule la TVA collectée et la TVA déductible de l'année. Le régime réel simplifié de TVA (CA12 + acomptes) sera supprimé au 1er janvier 2027 : tous les assujettis devront passer à la CA3 (régime réel normal). La déclaration CA3 (formulaire 3310-CA3-SD) est déposée chaque mois avant le 19 ou le 24 du mois suivant (selon la taille de l'entreprise). Le mini-réel est une option permettant de déposer des déclarations CA3 mensuelles pour la TVA uniquement, tout en restant au régime réel simplifié pour l'imposition des bénéfices (BIC).
La déclaration de TVA se fait obligatoirement en ligne sur impots.gouv.fr. Au régime simplifié (CA12), la déclaration annuelle doit être transmise au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1) et deux acomptes provisionnels sont à verser (55% en juillet, 40% en décembre). Pour un remboursement de crédit de TVA, le formulaire 3519-SD est utilisé ; au régime simplifié le remboursement est annuel, tandis que le mini-réel / CA3 permet des remboursements mensuels.
Taux applicables et exemples chiffrés
Le taux intermédiaire de 10 % s'applique sur les loyers soumis à TVA pour les locations meublées avec prestations para-hôtelières. Un taux réduit de 5,5 % est prévu pour les locations en maison de retraite, les centres de réadaptation professionnelle et les établissements à vocation sociale. Les services annexes (spa, restauration, activités de loisirs) restent soumis au taux standard de 20 %.
| Nature | Taux TVA |
|---|---|
| Hébergement para-hôtelier | 10 % |
| EHPAD, résidences autonomie | 5,5 % |
| Prestations annexes (restauration, spa) | 20 % |
Exemple concret : pour un appartement neuf en résidence étudiante acquis HT 180 000 € + mobilier 8 000 €, TVA 20 % = 37 600 €. Si loyers annuels soumis génèrent 720 € de TVA collectée, TVA récupérable = 37 600 € - 720 € = 36 880 €. Ce crédit de TVA peut être remboursé par l’administration fiscale dans un délai de 3 à 6 mois après la demande.
Impôts locaux, CFE et autres obligations
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due dans les conditions de droit commun. La taxe d’habitation : lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, c’est l’occupant qui est imposable à la taxe d’habitation. La contribution économique territoriale (CET) remplace la taxe professionnelle : les loueurs en meublé sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 euros, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Prestations para-hôtelières : définition opérationnelle
Les prestations para-hôtelières sont : le petit-déjeuner ; le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture de linge de maison ; l'accueil de la clientèle (ou des locataires). Si vous réalisez trois de ces prestations de manière habituelle, vous êtes soumis à la TVA. La simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas. Pour les séjours de 5 nuits ou moins, le ménage avant l'arrivée et le linge initial suffisent à remplir les conditions selon la précision BOFiP du 26 mars 2025.
Cas pratiques et points de vigilance
- Si vous sous-traitez les prestations (conciergerie, blanchisserie, ménage) et que vous ne restez pas responsable des prestations vis-à-vis des locataires, vous conservez généralement votre exonération.
- Si vous achetez en VEFA et que vous souhaitez récupérer la TVA, attention à l’engagement de 20 ans et à la régularisation en cas de revente anticipée.
- Les commissions de plateformes étrangères (Airbnb, Booking.com) font l’objet d’un mécanisme d’autoliquidation : vous devez les déclarer en TVA collectée ET déductible sur votre CA3 ou CA12.
- En franchise en base, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos achats ; en régime réel vous pouvez la déduire mais devez facturer la TVA.
- La suppression programmée du régime réel simplifié TVA (CA12) au 1er janvier 2027 signifie que beaucoup d'assujettis passeront à la CA3 mensuelle ou trimestrielle.
- Si vous constatez une erreur (TVA indûment déduite, oubli de déclaration), une régularisation spontanée via déclaration rectificative est possible avant contrôle.
Exemples pratiques résumés
- Vous louez un studio à des touristes en courte durée avec mise à disposition du linge et ménage uniquement en entrée/sortie : en pratique, vous restez généralement exonéré de TVA.
- Vous proposez petit-déjeuner quotidien, accueil physique, ménage régulier et fourniture de linge : vous fournissez 3/4 prestations -> assujettissement TVA.
- Vous achetez en VEFA en résidence de services et optez pour la TVA : récupération possible mais engagement de 20 ans et régularisation en cas de cession anticipée.
Franchise en base de la TVA, comment ça marche ? (définition, aide, tuto, explication)
Pour aller plus loin
Compte tenu de la complexité des règles fiscales en matière de TVA, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable. Son aide vous permettra d'optimiser votre situation fiscale et d'éviter les erreurs coûteuses. Nos experts-comptables spécialisés accompagnent les investisseurs en résidence de services et en para-hôtellerie.
Si vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ou encore futur investisseur et vous souhaitez savoir si votre activité est soumise à la TVA, indiquez en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ». Attention, si vous investissez en résidence-service, vous pouvez sous conditions récupérer la TVA sur l'achat de votre logement.