TVA et LMNP : Tout Comprendre sur la Franchise en Base et les Obligations Fiscales

Vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ou encore futur investisseur et vous souhaitez savoir si votre activité est soumise à la TVA? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) soulève souvent des questions sur la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). En 2023, selon le Ministère de la Transition écologique et solidaire, près de 28 % des investissements locatifs réalisés en France concernaient des biens meublés, en raison des avantages fiscaux qu’ils procurent.

Cependant, cet attrait s’accompagne également de complexités fiscales, notamment en ce qui concerne la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Alors que la plupart des locations meublées sont exonérées de cette taxe, certaines conditions peuvent entraîner une taxation. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles applicables pour optimiser votre investissement et éviter les mauvaises surprises.

Location meublée classique : une activité LMNP exonérée de TVA

La grande majorité des bailleurs en location meublée non professionnelle n’est pas assujettie à la TVA. En effet, la loi fiscale (article 261 D, 4° du CGI) prévoit que « les locations meublées sont exonérées de TVA tant que les services proposés n’excèdent pas le cadre d’une simple location ». Autrement dit, louer un appartement meublé à l’année à un locataire (par un bail d’habitation meublée classique de 12 mois renouvelable) n’implique pas de TVA sur les loyers, ni de démarches particulières liées à la TVA.

Un loueur meublé LMNP sans services supplémentaires ne facture pas de TVA à ses locataires, mais en contrepartie il ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses liées au bien (achat de mobilier, travaux, etc.). Quelques services accessoires peuvent être proposés aux locataires sans remettre en cause l’exonération de TVA, à condition qu’ils restent ponctuels et non comparables à un service hôtelier.

Prestations para-hôtelières : quand la TVA devient obligatoire en LMNP

Si un bailleur en meublé commence à offrir des prestations para-hôtelières comparables à celles proposées par les hôtels, l’activité de location meublée bascule dans le champ d’application de la TVA. La règle à retenir est la suivante : dès lors que vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers définis par la loi, vous êtes considéré comme un exploitant hôtelier et devez facturer la TVA sur vos loyers de location meublée .

Si le loueur assure lui-même (ou par sous-traitance) au moins trois de ces services auprès de ses locataires, son activité de location meublée est requalifiée en prestation para-hôtelière et devient obligatoirement assujettie à la TVA . À l’inverse, si seulement un ou deux de ces services sont offerts, ou s’ils sont occasionnels, la location peut rester considérée comme une simple mise en location meublée exonérée (les services étant alors jugés « accessoires » ou inclus dans le loyer sans réelle prestation hôtelière) . Cette réglementation vise à éviter qu’un propriétaire offrant en réalité des services comparables à ceux d’un hôtel ne puisse échapper indûment à la TVA .

Par exemple, une location en courte durée avec prestations de ménage régulier, fourniture de draps/serviettes pendant le séjour et service de petit-déjeuner sera assimilée à de l’hébergement touristique et soumise à TVA d’office . Il en est de même pour toute formule de location meublée où le bailleur ajoute des services substantiels : au-delà d’un simple hébergement, il vend une prestation packagée (logement + services) qui est imposable à la TVA comme dans le secteur hôtelier.

TVA et location meublée (LMNP) : ce que vous devez savoir

Quels sont les services para-hôteliers concernés ?

Le petit déjeuner : Il peut être proposé soit dans les locaux meublés, soit dans un local commun aménagé permettant une consommation sur place, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Le fait de mettre à disposition des clients un distributeur alimentaire et/ou de boissons n’est pas suffisant.
Le nettoyage régulier des locaux : Il doit être effectué avant le début du séjour et être proposé au client de façon régulière pendant son séjour. À cet égard, un nettoyage hebdomadaire est considéré comme suffisant. Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour.
La fourniture de linge de maison : Elle doit être effectuée au début du séjour et son renouvellement régulier doit être proposé par le prestataire d’hébergement. Une proposition de renouvellement hebdomadaire est considérée comme suffisante. Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour.
proposer un service de réception de la clientèle : Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du logement loué.

LMNP en résidences de services : l’option TVA et la récupération de la taxe

Un cas particulier d’investissement en meublé concerne les résidences de services (résidences étudiantes, résidences séniors, résidences de tourisme classées, résidences affaires, EHPAD, etc.). Dans ces configurations, le propriétaire LMNP confie généralement son bien à un gestionnaire exploitant professionnel via un bail commercial, et le logement meublé est exploité avec une gamme de services aux occupants. Ce montage permet souvent au bailleur d’opter pour le régime TVA volontairement et de bénéficier de la récupération de la TVA LMNP sur le bien acquis.

En effet, investir dans un appartement meublé situé en résidence avec services ouvre la possibilité de récupérer la TVA à l’achat du bien (20%), ce qui réduit d’autant le coût d’acquisition, ou permet dans certains cas de récupérer une somme non négligeable en une seule fois. A noter : Aujourd'hui, la majorité des banques qui font des prêts pour les résidences services ouvrent deux lignes de crédits. Une ligne pour l'acquisition HT du bien, et une ligne pour la TVA.

Comment profiter de la TVA LMNP en résidence de services ?

Pour profiter de cette TVA LMNP résidence de services, plusieurs conditions doivent être réunies. D’abord, il faut que le logement soit situé dans une résidence offrant les prestations de services exigées (au moins 3 des 4 services para-hôteliers : accueil, petit-déjeuner, ménage, linge) assurées par le gestionnaire . Ensuite, le propriétaire doit signer avec l’exploitant un bail commercial d’une durée minimale (souvent 9 ans ou 11 ans renouvelables) pour l’exploitation meublée du bien . Le gestionnaire étant lui-même un professionnel assujetti à la TVA, la location entre le propriétaire et ce gestionnaire est soumise à TVA par nature . Autrement dit, le loyer versé par l’exploitant au bailleur sera stipulé hors taxes, avec la TVA ajoutée (que le gestionnaire récupérera de son côté).

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Quelles sont les conditions concrètes pour récupérer la TVA dans ce contexte ?

En résumé : il faut acquérir un logement neuf (ou assimilé neuf, par exemple achevé depuis moins de 5 ans et vendu par un assujetti) soumis à TVA, le louer meublé par bail commercial à un exploitant pendant au moins 9 ans, et s’assurer que la résidence propose en continu les services para-hôteliers requis . Si ces conditions sont réunies, le statut LMNP devient un véritable atout car vous pouvez obtenir le remboursement des 20% de TVA sur le prix d’achat immobilier, ainsi que sur le mobilier acheté et les éventuels travaux réalisés dans le bien . En pratique, le nouvel investisseur paie le prix TTC (toutes taxes comprises) au promoteur lors de l’acquisition du logement neuf, puis il déclare son activité LMNP à la TVA et demande le remboursement de la TVA payée.

Bien entendu, le revers de la médaille est l’engagement de conserver le bien dans le même régime pendant une durée longue. L’administration fiscale impose en effet de maintenir l’affectation du bien pendant 20 ans dans le cadre taxable, faute de quoi la TVA initialement remboursée doit être restituée au prorata du temps restant. Concrètement, cela signifie qu’en cas de revente ou d’arrêt de l’activité avant d’avoir atteint 20 ans de location sous régime TVA, une partie de la TVA récupérée devra être remboursée à l’État (voir plus loin la section sur la revente). Néanmoins, dans la pratique des résidences gérées, cette contrainte des 20 ans est souvent aménageable : la plupart des reventes sur le marché secondaire de ces biens se font entre investisseurs LMNP, ce qui permet d’éviter un remboursement immédiat de la TVA (le nouvel acquéreur reprenant à son compte les engagements en cours) .

Comment s’assujettir et récupérer la TVA en LMNP ?

Le statut LMNP n’entraîne pas automatiquement un numéro de TVA - par défaut, un loueur meublé est non assujetti. Immatriculez votre activité LMNP sur le Guiche Unique de l'INPI. Sur ce formulaire en ligne, indiquez votre choix en matière de TVA. Si vous n’offrez pas de services, vous cocherez “Activité éxonérée de TVA” . En revanche, si vous comptez proposer des prestations para-hôtelières ou que vous investissez en résidence de services, vous devez opter pour l’assujettissement à la TVA. Il est possible qu’on vous demande de justifier des conditions, par exemple en fournissant le bail commercial signé avec le gestionnaire ou une description des services proposés aux locataires.

Pour s'assujettir à la TVA en tant que LMNP, il faut :

Obtenir un numéro de TVA intracommunautaire auprès des services fiscaux.
Acquitter la TVA lors de l’achat puis déposer une demande de remboursement.
Déduire la TVA sur vos dépenses et gérer la TVA collectée.

Comment déclarer la TVA ?

Les montants de TVA collectée et déductible doivent être totalisés et reportés dans une déclaration de TVA réalisée en ligne (espace professionnel impôt.gouv). Dans le cas d’un achat immobilier neuf soumis à TVA, vous devrez avancer la TVA incluse dans le prix d’achat (souvent, le notaire collecte le prix TTC lors de la vente) . Une fois propriétaire et immatriculé à la TVA, vous pourrez déposer un formulaire de remboursement de TVA (généralement dans les 15 jours suivant la livraison du bien) afin de récupérer la TVA payée . L’administration fiscale traite cette demande et vous rembourse la TVA correspondante dans un délai d’environ 3 à 6 mois .

Lire aussi: Régime simplifié et acompte de TVA

Une fois votre activité en régime TVA lancée, vous fonctionnez comme une petite entreprise vis-à-vis de la TVA. Vous pourrez déduire la TVA de toutes vos dépenses liées à la location meublée (mobilier, équipements, travaux, frais du gestionnaire facturés avec TVA, etc.), et vous devrez collecter la TVA sur vos loyers pour la reverser à l’État. En pratique, chaque trimestre ou chaque mois (selon votre régime, voir plus bas), vous ferez le bilan de la TVA collectée moins la TVA déductible sur vos achats. Si la TVA déductible dépasse la TVA collectée (par exemple lors de gros travaux ou au démarrage de l’activité), vous obtiendrez un crédit de TVA et pourrez en demander le remboursement.

Notons que parmi les conditions clés figurent : acquérir un logement neuf assujetti à TVA, proposer au moins 3 services para-hôteliers, disposer d’un numéro de TVA, conserver le bien en location 20 ans pour éviter la régularisation .

Les taux de TVA applicables en location meublée

Lorsqu’un loueur meublé LMNP devient assujetti à la TVA, il doit appliquer cette taxe sur les loyers facturés à ses locataires (ou à l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial). Le taux de TVA dépend du type de location meublée concerné, car la France applique des taux réduits pour les prestations d’hébergement. Dans la grande majorité des cas, le taux intermédiaire de 10% s’applique aux loyers de location meublée avec services . Ce taux de 10% couvre les hébergements de tourisme, les résidences de vacances classées, les appart’hôtels, les locations meublées de courte durée avec services, etc., dès lors que l’activité est para-hôtelière.

Il existe toutefois un taux encore plus réduit (5,5%) pour certains hébergements spécifiques à caractère social ou médico-social. Par exemple, les locations meublées en EHPAD (établissement pour personnes dépendantes), en résidence pour seniors agréée, en résidence pour étudiants conventionnée, ou encore en logement-foyer pour travailleurs, peuvent bénéficier du taux de TVA de 5,5% . Ce taux super-réduit vise à favoriser les services à vocation sociale. En dehors de ces cas, le taux normal de 20% reste applicable sur les services qui ne relèvent pas de l’hébergement pur. Cependant, dans le cadre d’une location meublée LMNP, quasiment tous les revenus sont liés à l’hébergement lui-même.

Si, par exemple, vous facturez à vos locataires des services additionnels non inclus (location de matériel, prestation de transport, etc.), ces derniers pourraient être soumis au taux standard de 20%. Mais pour un bailleur LMNP moyen, le 10% s’appliquera sur les loyers, ce qui est un atout par rapport à d’autres secteurs. Notez que ce taux de TVA de 10% ne signifie pas nécessairement une charge supplémentaire pour le locataire final : dans les résidences de tourisme ou les locations saisonnières, les prix sont généralement annoncés TTC aux occupants, le marché intégrant cette TVA. De même, un exploitant de résidence de services vous versera un loyer fixé hors taxes auquel il ajoutera 10% de TVA, montant qu’il récupérera ensuite de son côté. Le bail commercial précise en général que les loyers sont « HT + TVA ».

La revente LMNP et la TVA : ce qu'il faut savoir

L’une des grandes questions des investisseurs concerne la revente LMNP et la TVA. Que se passe-t-il si vous vendez un bien loué en meublé pour lequel vous aviez initialement récupéré la TVA ? La règle de base est la suivante : si vous revendez ou cessez l’activité avant d’avoir conservé le bien 20 ans sous le régime TVA, vous devez procéder à une régularisation de la TVA. Cela signifie rembourser une partie de la TVA qui vous avait été remboursée à l’achat, au prorata des années restantes jusqu’à 20 ans . La TVA est considérée comme “gagnée” à raison de 1/20ème par année de détention effective en location taxable.

Par exemple, si vous vendez le bien après 10 ans, vous devrez en principe restituer 10/20èmes, soit 50%, de la TVA initialement récupérée. S’il vous restait 5 ans pour atteindre les 20 ans, vous rendriez 5/20èmes (25%), etc. Toutefois, il existe des exceptions et des moyens d’éviter cette restitution. Si vous revendez votre bien LMNP à un autre investisseur qui lui-même va reprendre le statut LMNP assujetti à TVA (en conservant le bail commercial et les services jusqu’au terme restant), alors la cession peut se faire sans aucun flux de TVA immédiat .

Concrètement, l’article 257 bis du CGI permet, lors d’une vente d’un bien affecté à une activité locative soumise à TVA, de considérer la vente comme la poursuite de l’exploitation et non comme une livraison soumise à TVA. Le vendeur n’a ainsi pas à rembourser la TVA et le repreneur continue l’engagement jusqu’à la fin de la période de 20 ans initiale . C’est la situation idéale : le bénéfice de la TVA LMNP est transféré à l’acheteur, sans perte. Ce scénario est très fréquent dans la revente de résidences gérées, où l’acquéreur est généralement un autre investisseur LMNP. Il faut veiller à ce que le nouvel acheteur soit bien immatriculé à la TVA et s’engage à respecter les conditions (services, bail en cours) pour sécuriser l’opération .

Si en revanche l’acquéreur n’est pas un LMNP assujetti (par exemple, il achète le bien pour l’occuper lui-même ou le retirer du dispositif, ou c’est un marchand de biens qui ne maintient pas la location meublée longue durée), alors l’article 257 bis ne s’applique pas . Dans ce cas, le vendeur doit régulariser la TVA restituable. Une solution pratiquée, notamment face à un marchand de biens, est d’intégrer cette TVA résiduelle dans le prix de vente : le vendeur facture à l’acheteur le montant de TVA qu’il doit restituer (au prorata des années manquantes) .

L’acheteur, en tant que marchand, paye ce surplus de TVA mais pourra le déduire ensuite de son côté, puisque la transaction aura été soumise à TVA. Le résultat est neutre pour le vendeur (il n’a pas de TVA à payer de sa poche, l’acheteur l’ayant acquittée dans le prix) et l’acheteur reprendra un nouveau cycle fiscal de 20 ans s’il reloue en meublé derrière. S’il s’agit d’un acquéreur qui sort totalement le bien du circuit (ex : achat pour résidence principale sans TVA), alors le vendeur devra directement rembourser la TVA au fisc lors de la cession.

Il est donc crucial, avant de revendre un bien LMNP acquis TVA incluse, de planifier la cession avec un professionnel afin d’optimiser le traitement fiscal. Le cas échéant, revendre à un autre investisseur permet de conserver l’avantage de TVA sans interruption.

Avantages et inconvénients de l'option TVA en LMNP

Opter pour la TVA en location meublée (lorsque cela est possible) présente des avantages significatifs, mais aussi des contraintes qu’il faut bien mesurer avant de se lancer.

➕ Avantages pour l’investisseur :

Le premier atout est bien sûr la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, ce qui équivaut à une économie de 20% sur l’investissement initial . Cet avantage améliore nettement la rentabilité de votre opération,...

Nouvelles mesures fiscales impactant les loueurs en meublé en 2025

Plusieurs textes fiscaux récents introduisent des modifications substantielles au régime fiscal applicable aux locations meublées, s'inscrivant dans une volonté manifeste du législateur de durcir les règles d'imposition des loueurs en meublé. Cette tendance se matérialise principalement à travers trois réformes significatives :

une modification du régime des plus-values applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ;
une refonte des règles de TVA applicables aux prestations parahôtelières ;
l'uniformisation et l'abaissement des seuils de la franchise en base de TVA.

Comment la réintégration des amortissements modifie-t-elle le calcul des plus-values ?

La loi de finances pour 2025 aménage le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en réintégrant les amortissements déduits dans l'assiette de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de leur bien. En effet, jusqu'à présent, les LMNP relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas à tenir compte, dans le calcul de leurs plus-values, des amortissements déduits pendant la période de location.

La plus-value de cession des biens ayant été loués par les LMNP se détermine désormais selon la formule suivante : prix de cession - (prix d'acquisition - amortissements déduits).

Attention toutefois, certaines exceptions sont prévues :

les amortissements constitutifs de certaines dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ne doivent pas être réintégrés (CGI, art. 150 VB, II-4°) ;
les biens situés dans certaines structures à vocation sociale ou médicale sont exclus. Il s’agit par exemple des résidences destinées à l'accueil des étudiants, des personnes en formation ou âgées de plus de 65 ans, ou des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Cette mesure s'applique aux plus-values des cessions intervenant à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances (soit le 15 février 2025), et ce même si l'investissement a été réalisé antérieurement à cette date.

Comment apprécier le critère de la durée de location au regard du régime TVA ?

Depuis le 1er janvier 2024, les prestations d'hébergement et de location meublée sont taxées selon deux catégories distinctes :

les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou parahôtelier offertes pour une durée n'excédant pas 30 nuitées ;
les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres.

Attention, cette condition est remplie dès lors que le prestataire d'hébergement propose une offre d'hébergement pour une durée pouvant être inférieure à 30 nuitées, même si le client réserve pour une durée plus longue ou renouvelle son séjour au-delà de cette période.

À l'inverse, les locations de logements meublés à usage résidentiel concernent les locations ayant un usage résidentiel caractérisé par une occupation présentant un certain degré de permanence, avec une durée excédant nécessairement un mois.

Dans quelle mesure la définition des prestations parahôtelières remodèle-t-elle le paysage de la TVA ?

Quelle que soit la durée de location, la taxation à la TVA des prestations d'hébergement et de location meublée s'applique uniquement si sont fournis, au moins trois services parmi les quatre suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

L’administration fiscale a récemment précisé ces notions dans une mise à jour BOFiP. On retiendra notamment que :

nettoyage du logement : le nettoyage est caractérisé s'il est effectué avant le début du séjour et proposé de façon régulière pendant le séjour. Un nettoyage hebdomadaire est considéré comme suffisant, et pour les séjours inférieurs à une semaine, le nettoyage effectué avant le début du séjour est considéré comme satisfaisant.
fourniture de linge de maison : cette condition est caractérisée dès lors qu'elle est effectuée au début du séjour et que son renouvellement régulier est proposé. Une proposition de renouvellement hebdomadaire est considérée comme suffisante.
réception de la clientèle : la réception est caractérisée même lorsqu'elle n'est pas effectuée de manière personnalisée. Elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué ou par l'intermédiaire d'un système de communication électronique.

En quoi la réforme de la franchise en base de TVA impacte-t-elle les loueurs en meublé ?

La loi de finances pour 2025 modifie par ailleurs les règles applicables à la franchise en base de TVA en supprimant les franchises spécifiques à certaines professions et en abaissant à 25 000€, quelle que soit l'activité exercée, le plafond de chiffre d'affaires permettant de bénéficier de la franchise. Cette mesure, initialement prévue pour le 1er mars 2025, a fait l'objet d'un report et entrera en vigueur le 1er juin 2025.

En pratique, un assujetti qui perd le bénéfice de la franchise relève de plein droit du régime simplifié de déclaration. Il devra donc verser deux acomptes en juillet et en décembre. S'il ne dispose pas déjà d'un numéro d'identification à la TVA, l'assujetti qui perd le bénéfice de la franchise doit faire une demande pour qu'on lui en attribue un.

En contrepartie de l'imposition de ses opérations à la TVA, l'assujetti peut exercer le droit à déduction de la TVA comprise dans les dépenses réalisées à compter de la date à laquelle il est devenu redevable. À cette date, il a également le droit de procéder, pour certains biens en cours d'utilisation, à une régularisation globale (« crédit de départ »).

Quelles stratégies d'optimisation et recommandations pratiques face à ces évolutions ?

Ces dernières évolutions fiscales marquent des changements significatifs dans le régime applicable aux loueurs en meublés. La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP réduit l'attrait fiscal de ce statut, tandis que l'abaissement des seuils de franchise en base de TVA élargit considérablement le champ des assujettis.

Ces mesures s'inscrivent dans une tendance de fond visant à durcir la fiscalité applicable au secteur de la location meublée.

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