TVA et Location de Locaux Commerciaux : Quel Régime Fiscal Appliquer ?

La question de l'application de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) dans le cadre de la location de locaux commerciaux est cruciale. En principe, une activité de location est considérée comme une prestation de services et devrait donc être soumise à la TVA. Cependant, ce principe ne s'applique pas uniformément à toutes les locations immobilières. Certaines sont expressément soumises à la TVA, tandis que d'autres en sont exonérées ou peuvent y être assujetties sur option.

TVA Applicable : Locaux Aménagés vs. Locaux Nus

En matière de TVA, il est essentiel de distinguer deux types de locaux :

Locaux aménagés : Ces locaux sont pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l'exercice d'une activité. Par principe, leur location est soumise à la TVA. Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124).
Locaux nus : Ces locaux sont dépourvus de tout matériel et mobilier nécessaires à l'exercice d'une activité. Inversement, leur location est exonérée de TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Exceptions à l'exonération de TVA pour les locaux nus

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Option pour la TVA sur les Locaux Nus : Une Opportunité pour le Propriétaire

Malgré l'exonération de TVA sur les locations d'immeubles nus à usage professionnel, vous avez la possibilité d'opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Cette option présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

Récupération de la TVA : Opter pour le paiement de la TVA vous permet de récupérer la TVA que vous payez sur l'ensemble des frais et charges liés au local loué (factures d'entretien, travaux, etc.).
Déduction de la TVA sur l'acquisition : Si vous avez acquitté de la TVA lors de l'acquisition du local (notamment s'il s'agit d'un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible, pouvant même générer un crédit de TVA remboursable.

Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local.

Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation.

La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date.

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Modalités Pratiques de l'Option pour la TVA

Locaux concernés : L'option ne concerne que les locaux affectés à un usage professionnel. Elle ne peut pas s'appliquer aux locaux affectés à un autre usage.
Démarches à effectuer : Vous devez informer l'administration fiscale de votre volonté de soumettre votre activité de location immobilière à la TVA.
Date d'effet : L'option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel vous l'avez formulée auprès de votre service des impôts.
Une option globale ? L'option ne couvre pas obligatoirement tous les locaux. Le bailleur peut en effet choisir la soumission à la TVA de seulement certains de ses locaux, dès lors que l'option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés. Ce choix ne dépend pas de l'existence d'une division juridique de l'immeuble et de ses locaux mais peut s'apprécier par opération de location (Rép. Min. Chatel, JOAN du 16.06.2008, p. 5045).

Conséquences de l'Option pour le Bailleur et le Locataire

Opter pour le paiement de la TVA entraîne des conséquences pour le bailleur et le locataire :

Pour le bailleur : Vous devrez facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %) et soumettre l'ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA (taxe foncière, charges, etc.).
Pour le locataire : Le locataire d'un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel lui-même assujetti à la TVA, ce qui lui permet de la récupérer.

Contrôle Fiscal et Garanties pour le Bailleur

Si votre SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers et a demandé le remboursement d'un crédit de TVA, l'administration peut procéder à une vérification de comptabilité. Dans ce cas, vous bénéficiez des garanties applicables aux contribuables vérifiés (avis de vérification, assistance d'un conseil, etc.)

A noter : En matière de prestation de service, y compris de location, la TVA devient exigible (et doit donc être reversée à l’Etat) au moment de l’encaissement des loyers.

Cet important enjeu peut en outre se doubler, pour les locations exonérées de TVA, d’une imposition à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de quinze ans au 1 er janvier de l’année concernée.

Les particularités du Pas-de-Porte

Le bail peut prévoir un pas-de-porte, mais ce n’est pas obligatoire. S’il y en a un, celui-ci ne sera pas remboursé au locataire à la fin du bail.

Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

Dans le cas d'un supplément de loyer, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier. Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA. Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Dans le cas d'une indemnité, pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition. Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

À noter Le pas-de-porte est soumis à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,50 %. Elle doit être versée uniquement par les propriétaires personnes morales (c'est-à-dire les sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins et si les revenus de la location ne sont pas soumis à la TVA.

Révision du Loyer

Concernant la révision du loyer, celle-ci peut intervenir tous les trois ans ou bien selon une périodicité prévue dans le contrat, que ce soit à la demande du bailleur ou du locataire. Elle peut également intervenir au moment du renouvellement du bail.

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

Clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation)

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année.

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer.Le juge le fixera alors à la valeur locative.L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

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