TVA et Taxe Foncière pour un Local Commercial : Guide Complet

Les locaux commerciaux sont soumis à différentes taxes, parmi lesquelles la taxe foncière et la TVA. La question de savoir qui, du bailleur ou du locataire, doit payer ces taxes est cruciale. Cet article explore en détail la taxe foncière et la TVA applicables aux locaux commerciaux, en tenant compte des évolutions législatives, notamment la loi Pinel de 2014.

Répartition des charges dans un bail commercial

Qu'est-ce que la Taxe Foncière ?

La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d’un bien immobilier, qu'il s'agisse d'habitations, de locaux professionnels ou commerciaux. Conformément à l’article 1400 du Code général des impôts, la taxe foncière est un impôt local auquel sont assujettis tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de propriétés bâties ou non. Elle permet entre autres de financer une partie du budget des communes, ainsi que des départements.

Attention : la taxe foncière est à distinguer de la taxe d’habitation et de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Toutes les propriétés bâties en France sont soumises à la taxe foncière sur le bâti.

La base d’imposition de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien. Concrètement, pour les propriétés bâties, il s’agit de la moitié de la valeur locative, puisqu’elle bénéficie d’un abattement de 50% (20% pour les propriétés non bâties).

Comment est Calculée la Taxe Foncière ?

La valeur locative cadastrale du bien : il s’agit ici de déterminer le montant du loyer auquel le bien serait soumis en cas de mise en location.
Le taux d’imposition des collectivités locales.

En principe, le paiement de la taxe foncière repose sur le propriétaire du bien loué. Toutefois, sous certaines conditions, le propriétaire est autorisé à mettre cette taxe à la charge de son locataire.

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Refacturation de la Taxe Foncière au Locataire : Est-ce Légal ?

Oui, la refacturation de la taxe foncière au locataire est légale, mais elle n’est jamais automatique. Elle repose exclusivement sur la volonté des parties, exprimée dans le bail commercial.

En d'autres termes, si aucune clause expresse ne prévoit cette refacturation, le bailleur ne peut rien exiger du locataire. La loi Pinel de 2014 n’a pas interdit cette pratique, mais elle a renforcé la transparence. Le bail doit détailler, dans un état récapitulatif des charges, les impôts refacturés - taxe foncière comprise. Cela garantit au locataire une meilleure lisibilité et limite les litiges.

Exemple concret : Un bail mentionne "le locataire prendra à sa charge la taxe foncière annuelle afférente aux locaux". Ce libellé est suffisant pour permettre la refacturation, y compris avec la TVA si le bail est soumis à ce régime.

À noter : Cette clause est souvent couplée à une disposition prévoyant la production d’un justificatif (avis d’imposition) par le bailleur pour asseoir la légitimité de la demande.

Références juridiques : Article L.145-40-2 du Code de commerce, Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Bail Commercial et Répartition des Charges

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un professionnel exploitant un fonds de commerce (le locataire). Il offre une certaine stabilité au locataire grâce à une durée minimale de 9 ans, mais il encadre également avec précision la répartition des obligations entre les deux parties.

Parmi ces obligations, la gestion des charges locatives est un point crucial. Elles peuvent inclure : l’entretien courant, les travaux, l’assurance... et parfois la taxe foncière. Mais leur refacturation au locataire doit impérativement être mentionnée dans le bail.

Depuis la loi Pinel (2014), certaines charges ne peuvent plus être transférées au locataire - comme les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil. Cette réforme a introduit plus de transparence, mais elle n’interdit pas la refacturation de la taxe foncière si le bail le prévoit expressément.

Bon à savoir : Une clause vague du type "le locataire supportera toutes les charges" peut être jugée insuffisante par un juge. Pour être valable, la clause doit désigner clairement la taxe foncière.

TVA et Bail Commercial : Quand s’applique-t-elle ?

En principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Toutefois, le bailleur peut décider d’y renoncer en optant pour l’assujettissement à la TVA, ce qui modifie considérablement le régime applicable aux loyers... et aux charges refacturées.

Lorsque cette option est exercée, la TVA s’applique à toutes les sommes versées, y compris à la taxe foncière si elle est refacturée. Cela signifie que le bailleur doit non seulement collecter la taxe foncière auprès de son locataire, mais aussi ajouter la TVA au taux en vigueur, actuellement de 20 %.

Exemple concret : Un bailleur refacture 5 000 € de taxe foncière. S’il est soumis à la TVA, il devra ajouter 1 000 € de TVA, soit un total facturé de 6 000 €.

Attention : sans cette option d’assujettissement formellement déclarée, la refacturation de la taxe foncière reste hors champ TVA, même si le bail la prévoit.

Référence : Article 261 D 2° du Code général des impôts.

TVA sur la Taxe Foncière Refacturée : Comment ça Fonctionne ?

Dès lors que le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA, la refacturation de la taxe foncière au locataire doit être soumise à cette même taxe. Cela concerne non seulement les loyers mais également toutes les charges, y compris la taxe foncière.

Pour mieux comprendre le calcul de la taxe foncière dans un bail commercial, il faut se baser sur le montant refacturé hors taxe auquel on ajoute 20 % de TVA :

Exemple 1 : Un bailleur refacture une taxe foncière de 4 500 € HT à son locataire. Il devra émettre une facture TTC de 5 400 € (soit 4 500 € + 900 € de TVA).

Exemple 2 : Un bailleur n’ayant pas opté pour la TVA facture la même somme, mais sans TVA. Le montant payé par le locataire sera donc 4 500 €, sans récupération possible.

Important : le locataire, s’il est lui-même assujetti à la TVA, pourra récupérer cette taxe sur ses déclarations. À condition, bien sûr, que la facture respecte les normes comptables.

Cette règle s’appuie sur les principes définis à l’article 256 I du CGI.

Obligations du Bailleur et Droits du Locataire

La refacturation de la taxe foncière ne se limite pas à une clause dans le bail : elle implique aussi des obligations précises pour le bailleur.

Le premier devoir est celui de transparence : fournir systématiquement une copie de l’avis d’imposition. En effet, la jurisprudence sur taxe foncière dans un bail commercial rappelle régulièrement que toute somme refacturée doit être justifiée, détaillée et légitime.

Côté locataire, plusieurs droits doivent être rappelés :

Le droit à une information claire sur les charges
Le droit de refuser une refacturation non prévue
Le droit de contester une facture sans justificatif

Exemple : Un locataire reçoit une facture globale "charges diverses", sans détails. Il peut refuser le paiement tant que le bailleur ne fournit pas la preuve de la taxe foncière refacturée.

Cette logique s’inscrit dans l’article L.145-40-2 du Code de commerce.

Cas Pratiques & Erreurs Fréquentes à Éviter

Certaines erreurs peuvent avoir de lourdes conséquences pour le bailleur comme pour le locataire. Voici quelques cas typiques à connaître :

Erreur 1 : appliquer la TVA sans y être autorisé
- Solution : vérifier que le bail mentionne l’option TVA, dûment déclarée.
Erreur 2 : clause floue ou absente
- Solution : intégrer une clause précise sur les charges récupérables, et notamment la taxe foncière.
Erreur 3 : absence de justificatif
- Solution : joindre une copie de l’avis d’imposition à chaque facture.

Conseil pratique : Pour éviter les litiges, utilisez un modèle de clause revu par un avocat, précisant le montant, les modalités de refacturation et le traitement TVA.

La Loi Pinel et ses Implications

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel en juin 2014, la répartition des charges entre le locataire et le bailleur jouissait d’une grande liberté. La loi Pinel laisse la possibilité au locataire de refacturer la taxe foncière à son locataire, au titre des charges locatives. Toutefois, afin de limiter les rejets systématiques de toutes les taxes sur le locataire, cette loi fixe désormais certaines limites.

Depuis la loi Pinel de 2014, les honoraires liés à la gestion des loyers, les impôts (hors taxe foncière et impôts liés à l’usage du local) comme la CET, et les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent être répercutées sur le locataire. Cette interdiction ne s’applique que sur les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.

La loi impose d'insérer dans le bail commercial ou dans une annexe au bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire.

De plus, un état récapitulatif avec la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être établi chaque année. Il est adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit celle où il est établi.

Si les parties n'ont pas prévu d'inventaire précis et limitatif des charges et des taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (par exemple : centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition se fait en fonction de la surface exploitée.

Le montant des impôts, taxes et redevances à la charge du locataire doit correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à la chose louée.

Dans les immeubles en copropriété, le bailleur présente l'état récapitulatif annuel dans un délai de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l'exercice annuel.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute nouvelle charge, ou de toute nouvelle taxe ou redevance ou encore de tout élément modifiant la répartition fixée dans le contrat de bail.

Charges devant être payées par le bailleur

Dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture. En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. Les grosses réparations se caractérisent par l'importance matérielle et le coût exceptionnel.
Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations. Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.
Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l'immeuble.
Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) sont toujours à la charge du bailleur. En revanche, la taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants qui concernent d'autres locataires.

À savoir : Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire ont pu décider librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du bailleur et les autres réparations à la charge du locataire.

Le locataire doit payer les dépenses d'entretien et les réparations courantes. On parle de charges récupérables. Une charge est réclamée au locataire uniquement si le contrat de bail le prévoit précisément.

Comment négocier votre bail commercial? par Jean-Baptiste Gouache

Taxe Foncière et TVA : ce qu'il faut retenir

La taxe foncière s’applique aux baux commerciaux et professionnels, et doit en principe être acquittée annuellement par le propriétaire des locaux. Toutefois, une clause mentionnant expressément laquelle des parties (en l'occurrence, le locataire) supporte la charge de la taxe foncière doit impérativement figurer dans le bail.

Si le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA, la refacturation de la taxe foncière au locataire doit être soumise à cette même taxe, au taux de 20%.

Depuis la loi Pinel de 2014 des modifications liées à la répartition des charges entre les deux parties ont été adoptées.

Flash actu : Une réforme du droit des contrats spéciaux (contrat de bail, de vente, de prêt, etc.) est en cours. Le droit en vigueur n’est pas modifié actuellement mais des changements sont à prévoir.

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