L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Calcul et Explications

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) de l'Insee sert à calculer les augmentations de loyers en cours de bail. Dans de nombreuses cas, cet indice calculé par l’Insee décide de l’évolution des loyers. L'IRL, Indice de Référence des Loyers est l'outil incontournable pour indexer les loyers sur le coût de la vie pour amortir son investissement locatif. Cet indice publié chaque trimestre par l'Insee, Institut national de la statistique et des études économiques, permet de calculer les hausses de loyers maximales en cours de bail. Il doit également être utilisé à l’arrivée d’un nouveau locataire dans les grandes agglomérations. Propriétaires bailleurs et locataires doivent connaître l’IRL.

L'IRL, Indice de Référence des Loyers, est un outil indispensable pour revaloriser les loyers d'un investissement immobilier neuf ou ancien. Depuis 2008 et la loi sur le pouvoir d'achat, le nouvel Indice de Référence des Loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. L'IRL constitue donc la référence pour la révision des loyers en cours de bail, des locaux d'habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989 et pour les locaux meublés soumis à l'article L.

L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel qui sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.

Comme le rappelle l'Insee, « l'indice de référence des loyers (IRL) vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec leur évolution du pouvoir d'achat et aux bailleurs le maintien d'un niveau d'entretien élevé et aussi à ne pas les dissuader d'investir dans le logement locatif. »

Fonctionnement de l'IRL

Un bailleur doit se baser sur l’IRL lorsqu’il souhaite augmenter le loyer d’une location chaque année en cours de bail. Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le propriétaire peut demander la révision du loyer en fonction de l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Traditionnellement, l'IRL permet de revaloriser annuellement le montant des loyers.

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Si le bail d'habitation signé entre le locataire et le propriétaire le prévoit, ce dernier a en effet le droit d'augmenter le loyer une fois par an, soit à la date anniversaire de la signature du contrat, soit à une date convenue entre les deux parties. L'indice de référence des loyers sert alors à calculer la hausse que le propriétaire peut appliquer, notamment pour faire face à l'inflation. À noter que pour les logements HLM, la révision du loyer se fait chaque année au 1er janvier.

Il ne suffit pas d’inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l’IRL. Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention au locataire, par écrit de préférence. Si le bailleur n'a pas procédé à la revalorisation annuelle du loyer à la date fixée, il peut le faire dans les douze mois de la date anniversaire du contrat de location, mais sans que cela puisse être rétroactif sur les loyers déjà encaissés.

Le propriétaire dispose d'un an pour faire l'indexation de son loyer. Passé ce délai, on considère qu'il a renoncé à l'indexation de l'année concernée. Si l'indexation aurait dû avoir lieu en janvier et que le propriétaire ne la réclame qu'en mars, elle s'appliquera pour l'échéance suivant la demande du bailleur.

À noter : La révision du loyer n'est pas automatique. Le bailleur a un an, à partir de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants et 1.151 communes, l’IRL sert également de référence pour augmenter les loyers lors du renouvellement de bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire (relocation). À Paris, l'encadrement des loyers doit s'appliquer à chaque bail signé à partir du 1er juillet 2019. Un encadrement des loyers à Lille est aussi en vigueur depuis le 1er mars 2020. Plusieurs nouvelles villes s'ajoutent régulièrement comme Lyon, Villeurbanne, les localités de Plaine Commune et de Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, comme Bagnolet, Montreuil ou encore 24 communes du Pays Basque...

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Historique et Évolution de l'IRL

L'indice de référence des loyers, né de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, a connu plusieurs réformes. Avec l'article 35 de la loi du 26 juillet 2005, l'indice de référence des loyers (IRL) s'est substitué à la moyenne associée de l'indice du coût de la construction (ICC) comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.

Cet indice est publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre et correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Le système en vigueur permet de connaître l'indice quelques jours à peine après la fin du trimestre : l'indice du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2e vers le 15 juillet, celui du 3e vers le 15 octobre et celui du 4e autour du 15 janvier de l'année suivante.

À noter que l'indice de référence des loyers utilisé pour la France métropolitaine n'est pas le même que pour un logement situé en Corse ou en Outremer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).

Le "Bouclier Loyer" et le Plafonnement de l'IRL

La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a introduit le « bouclier loyer », un plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) pour les indices du 3e trimestre 2022 au dernier trimestre 2023, avant que la loi du 7 juillet 2023 ne vienne prolonger le dispositif jusqu'au premier trimestre 2024. En résumé, le bouclier loyer vise à limiter la hausse de l'IRL. Une mesure de protection qui a pris son terme du premier trimestre 2024.

Lire aussi: Calcul de l'Augmentation de Loyer : Guide

Ainsi, la loi dispose que « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5% ». Sur l'année 2023, deux indices publiés (ceux du deuxième et du quatrième trimestre) ont ainsi bénéficié de ce plafonnement. En 2024, le premier trimestre a également été plafonné à 3,5%, avant que le dispositif ne prenne fin.

Le plafonnement de l'irl à 3,50 % ne concerne que la métropole, un plafonnement de 2 % a été prévu pour la Corse et de 2,50 % pour l'outre-mer.

Calcul de l'Augmentation du Loyer

Pour que la revalorisation soit juste, le trimestre de référence doit toujours être le même que celui indiqué dans le contrat lors de sa signature. La formule de calcul de l'augmentation du loyer doit se faire sur le loyer hors charge en cours. Il n'existe à ce principe qu'une seule exception : lorsque le loyer est loyer charges comprises. On ne peut parler de loyer charges comprises que pour les locations dont les charges sont forfaitaires. Cela ne peut concerner que les locations meublées ou les colocations en location vide.

La revalorisation des loyers est calculée en multipliant le loyer en vigueur à la date d'échéance annuelle du bail par le pourcentage d'augmentation de l'IRL par rapport à l'IRL de l'année précédente.

Quelle est la formule pour augmenter le loyer ?

La formule de calcul de l'indexation ne varie pas selon que le logement est loué vide ou meublé.

La méthode de calcul de l'indexation de loyers n'a pas changé en 2022.

Le propriétaire doit s'appuyer sur l'indice de référence des loyers en vigueur à la date retenue dans le contrat de bail pour l'indexation annuelle du loyer (le 1er août, par exemple).

Pour connaître l’augmentation de son loyer, un locataire peut utiliser le simulateur disponible sur le site de l’Institut national de la consommation (INC). Le site de l'Anil propose un outil de calcul pour aider les propriétaires et locataires à recalculer les loyers en fonction de l'Indice en vigueur. Il faut pour cela indiquer si le bail comporte une clause de révision, le trimestre de référence de l'indice de référence des loyers prévu dans le bail ainsi que le montant du loyer.

Exemple de révision d'un loyer grâce à l'IRL

La formule est la suivante : Montant du loyer hors charges x Indice en vigueur lors de la révision / Indice en vigueur l'année précédente à la même période.

Prenons l'exemple d'un locataire ayant signé un bail d'habitation avec son propriétaire le 25 avril 2024, avec un loyer mensuel fixé à 1000 euros sans compter les charges. Il est à noter que la révision du loyer se fait toujours sur la base du loyer hors charges. Si le bail prévoit une révision du loyer, il peut être révisé au 25 avril 2025. L'indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47.

Au 25 avril 2025, date de la première révision, le calcul est donc le suivant : 1000 x 145,47 / 143,46 = 1014,01 euros.

Cas Particuliers et Exceptions

Travaux d'amélioration

Un propriétaire peut s’affranchir de l’IRL pour relever le loyer en cours de bail après des travaux d’amélioration du logement. La loi encadre strictement cette possibilité. Le montant du nouveau loyer doit être validé par le locataire au préalable. Si une clause du contrat de location prévoit les travaux et la hausse du loyer, la signature du bail vaut accord.

Les bailleurs soumis à l’encadrement des loyers à la relocation ont également la faculté de s’en défaire lorsqu’ils réalisent des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire.

En revanche, dans certains cas, le loyer peut exceptionnellement être majoré en cours de bail si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration à ses frais. C'est le cas par exemple dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent alors convenir ensemble de la majoration du loyer, soit par une clause, soit par un avenant au contrat de location.

Loyer Sous-Évalué

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut proposer une augmentation de loyer supérieure à l’IRL. Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée à son locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. La demande du propriétaire doit être justifiée à l’aide de références de loyers pratiqués dans le voisinage dans des logements similaires, pour démontrer la sous-évaluation. Une fois le renouvellement de bail acté, l’augmentation du loyer est progressive dans le temps. Exemple : le loyer augmente de 9% et le bail court trois ans.

À Paris, les règles sont légèrement différentes pour un bailleur qui souhaite augmenter son loyer sous-évalué. Le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Logements Classés F ou G (Passoires Thermiques)

Depuis le 24 août 2022, les loyers sont gelés dans les « passoires thermiques », à savoir les logements classés F et G en diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 rappelle que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. » Les propriétaires de biens considérés comme des passoires thermiques doivent donc effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique de ces logements avant d'augmenter de nouveau les loyers.

En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), Réviser le loyer est interdit.

Derniers Chiffres et Valeurs de l'IRL

Quel est le dernier IRL connu ? L'Indice de Référence des Loyers est remis à jour quatre fois par an par l'Insee. Selon les derniers chiffres disponibles, au deuxième trimestre 2025, l'Indice de Référence des Loyers s'établissait à 146,68, en hausse de 0.83 % en trois mois. Sur un an, il a augmenté de 1.04 %, après + 1.40 % au trimestre précédent.

Ainsi, pour calculer le niveau de loyer pour un contrat de bail signé un 15 mai, on va prendre l'IRL du premier trimestre 2025, c'est-à-dire + 1,40 %. Pour établir le nouveau loyer d'un bail signé un 15 janvier, on utilisera l'IRL du quatrième trimestre précédent, soit en l'occurence l'IRL TM4 2024 : + 1.82 %.

A noter que le propriétaire-bailleur n'est pas obligé d'appliquer cette hausse maximale. Pour conserver son locataire dans le temps ou ne pas le pénaliser et préserver son pouvoir d'achat, il peut décider d'une revalorisation moindre ou même aucune augmentation annuelle de loyer.

Tableau - Valeurs de l'IRL

Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.

L'IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

Recours en Cas d'Augmentation Abusive

Un propriétaire est légalement tenu de respecter l'Indice de référence des loyers pour recalculer le loyer de son locataire. En cas d'infraction avérée, le bailleur qui aurait perçu des montants trop élevés sera tenu de rembourser le différentiel.

balises: #Insee

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