Augmentation du Loyer et l'IRL : Comprendre le Calcul et les Règles en France
L'Indice de Référence des Loyers (IRL) de l'Insee sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. Dans de nombreux cas, cet indice calculé par l’Insee décide de l’évolution des loyers. Propriétaires bailleurs et locataires doivent connaître l’IRL. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le propriétaire peut demander la révision du loyer en fonction de l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Pour pratiquer cette révision annuelle, il doit inscrire une clause d’indexation dans le contrat de location. Il ne suffit pas d’inscrire une clause de révision annuelle dans le bail pour revaloriser le loyer en fonction de l’IRL. Chaque année, le propriétaire doit signaler son intention au locataire, par écrit de préférence. Il dispose d’un an pour agir à compter de la date de révision annuelle. Sans quoi, le loyer ne bouge pas.
Quel indice de référence s'applique ? C'est le contrat de bail qui détermine l'IRL selon lequel l'indexation du loyer se fera chaque année. Par défaut, il s'agit de l'IRL qui est en cours au moment de la signature du contrat de bail.
Pour connaître l’augmentation de son loyer, un locataire peut utiliser le simulateur disponible sur le site de l’Institut national de la consommation (INC).
Consomag : " révision annuelle du loyer : comment est-elle calculée ? "
Calcul de l'augmentation du loyer
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
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- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente
La formule de calcul de l'augmentation du loyer doit se faire sur le loyer hors charge en cours. Il n'existe à ce principe qu'une seule exception : lorsque le loyer est loyer charges comprises. On ne peut parler de loyer charges comprises que pour les locations dont les charges sont forfaitaires. Cela ne peut concerner que les locations meublées ou les colocations en location vide.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Pour que la revalorisation soit juste, le trimestre de référence doit toujours être le même que celui indiqué dans le contrat lors de sa signature.
Le propriétaire doit s’appuyer sur l’indice de référence des loyers en vigueur à la date retenue dans le contrat de bail pour l’indexation annuelle du loyer (le 1er août, par exemple).
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Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant : Calculer la révision du loyer
Calculer le pourcentage d’augmentation : l’IRL permet également de calculer le pourcentage d’augmentation d’un loyer, selon la formule suivante : (IRL du trimestre - IRL du même trimestre l’année précédente) / IRL du même trimestre l’année précédente x 100.
Exemples de calcul
Exemple 1 : Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025.
- Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 143,77.
- Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 145,27.
- Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 145,27 / 143,77 = 606,24 €.
Exemple 2 : Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 143,77
- IRL du 2e trimestre 2025 : 145,27
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 145,27) / 143,77 =404,08
- En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
Tableau des valeurs de l'IRL
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
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| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Exceptions et cas particuliers
Attention : Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE),
- En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
Depuis le 24 août 2022, les loyers sont gelés dans les « passoires thermiques », à savoir les logements classés F et G en diagnostic de performance énergétique (DPE). Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer des passoires énergétiques. Il s’agit des logements classés F ou G par un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) valable. Cette interdiction s’applique aux révisions annuelles, mais également lors du renouvellement du contrat ou lors de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.
Attention : Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer des passoires énergétiques. Il s’agit des logements classés F ou G par un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) valable. Cette interdiction s’applique aux révisions annuelles, mais également lors du renouvellement du contrat ou lors de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.
Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Autres situations où le loyer peut être augmenté
Un propriétaire peut s’affranchir de l’IRL pour relever le loyer en cours de bail après des travaux d’amélioration du logement. La loi encadre strictement cette possibilité. Le montant du nouveau loyer doit être validé par le locataire au préalable. Si une clause du contrat de location prévoit les travaux et la hausse du loyer, la signature du bail vaut accord.
Les bailleurs soumis à l’encadrement des loyers à la relocation ont également la faculté de s’en défaire lorsqu’ils réalisent des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire.
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut proposer une augmentation de loyer supérieure à l’IRL. Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée à son locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. La demande du propriétaire doit être justifiée à l’aide de références de loyers pratiqués dans le voisinage dans des logements similaires, pour démontrer la sous-évaluation.
Une fois le renouvellement de bail acté, l’augmentation du loyer est progressive dans le temps. Exemple : le loyer augmente de 9% et le bail court trois ans.
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